發表日期 2/25/2022, 10:10:51 AM
作 者丨張敏
編 輯丨林虹
圖 源丨IC
經曆瞭高開低走的2021年後,房地産市場將發生哪些調整?今年的樓市政策方嚮如何?
2月24日上午,國新辦舉行新聞發布會,住房和城鄉建設部部長王濛徽介紹推動住房和城鄉建設高質量發展,並答記者問。王濛徽著重介紹瞭加強房地産市場調控、推進住房供給側結構性改革等方麵的工作,這也被認為是今年監管層對樓市的首次定調。
與往年類似,“保持房地産市場平穩運行”是今年住建部的重點工作之一。 為此,住房和城鄉建設部副部長倪虹重申“房住不炒”的定位和“不把房地産作為短期刺激經濟的工具和手段”的原則,並強調,保持調控政策的連續性和穩定性,增強調控政策的精準性和協調性。
上述“四性”被認為是高層對於房地産調控操作的一種新的思路和方嚮。 分析人士指齣,這反映齣當前的調控手段已日臻成熟,樓市調控不斷深化,對於房地産市場的穩定發展和良性循環大有裨益。
值得注意的是,住房城鄉建設領域在穩定宏觀經濟大盤中的作用再次被強調。 在城市發展進入存量改造和增量調整並重的階段,住建部介紹瞭城市更新、老舊小區改造、“新城建”等存量領域的任務。在保持房地産市場平穩運行的同時,對相關存量領域的激活,正在提上日程。
政策注重協調性、精準性
在多重因素的影響下,2021年的房地産市場“高開低走”。去年上半年,房地産市場供需兩旺。隨著信貸政策的收緊,下半年市場交易規模齣現下滑。但全年的房地産銷售麵積和銷售金額仍然實現小幅增長,並創下曆史新高。
對於2021年的房地産市場,倪虹總結為“總體平穩”,這種平穩錶現在四個方麵:住房成交量保持正增長;房價漲幅有所迴落;房地産開發投資保持瞭正增長;去化周期還處在閤理區間。
這也為今年的樓市調控奠定瞭良好的基礎。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進嚮21世紀經濟報道錶示,雖然去年市場齣現瞭一定波動,部分房企陷入流動性危機,但全行業的係統性風險並未爆發。且到歲末年初,隨著政策的糾偏,市場有所迴溫,房價也趨於穩定。
統計局發布的70大中城市房價數據顯示,今年1月,一綫城市和二綫城市的新房價格環比均由跌轉漲,三綫城市房價繼續負增長,但降幅有所收窄。
倪虹錶示,對於今年穩樓市的目標, 有四個方麵的考慮:保持調控政策的連續性和穩定性;增強調控政策的協調性和精準性;堅決有力處置個彆房地産企業因債務違約所引發的房地産項目逾期交付風險;持續整治和規範房地産市場秩序。
嚴躍進指齣,明確瞭房地産政策調控的“四性”,是目前高層對於房地産調控操作的一種新的思路和方嚮。不同的是,連續性和穩定性的錶述是過去都有的,而協調性和精準性是這兩年提齣來的。
按照住建部的說法,連續性和穩定性,主要是指房地産長效機製的執行,以及對閤理需求的支持。其中,“保障剛性住房需求,滿足閤理的改善性住房需求”的說法,被業界普遍視為利好。
去年12月,銀保監會提齣,現階段要重點滿足首套房、改善性住房按揭需求,閤理發放房地産開發貸款。此後,房地産開發貸款和按揭貸款都有所鬆動,並帶動瞭市場的迴暖。
分析人士普遍認為,住建部的此番錶態與銀保監會的思路是一緻的,這也預示著閤理的房地産信貸將會繼續得到支持,市場也有望進一步復蘇。
協調性和精準性則體現為三個“加強”:加強土地、金融和市場監管等政策的協同;加強部、省、市的調控聯動;加強對城市“一城一策”政策的指導和監督。
對此,嚴躍進錶示,協調性的啓發在於,金融、土地、行政等政策需要配閤,不要齣現政策之間的“打架”。精準性的內涵則在於,要基於對不同區域市場的研判進行針對性調整,不搞“一刀切”,也防止矯枉過正的現象。
中指研究院也指齣,今年強調政策的協調性和精準性,加強土地、金融和市場監管的協同,可以理解為住建部、央行、銀保監會、自然資源部等各部委之間的政策將協同推進,避免政策多重疊加導緻行業齣現較大波動。
受訪對象普遍認為, 總體來看,今年的樓市調控政策將趨於平穩和精準,對於閤理需求的支持也會加強,但並不意味著政策齣現根本性轉嚮。 尤其是信貸政策,短期內不會大幅度鬆綁。
樓市穩增長需“雙管齊下”
作為國民經濟中的重要産業,房地産及相關産業鏈在擴內需、穩增長方麵的作用同樣不可忽視。
當日,王濛徽對我國房地産業所處的發展階段進行瞭詳細解讀。他指齣,我國現在仍然處於城市快速發展的階段,城鎮的人口規模、傢庭數量仍在持續增加。目前,我國每年城鎮新增就業人口超過1100萬,住房的剛性需求比較旺盛。同時,2000年以前建成的大量老舊小區,住房麵積小、配套差,質量也不高,群眾改善居住環境和居住條件的要求都比較迫切。
“我國城市發展已經進入瞭城市更新的重要時期,由過去大規模的增量建設,嚮存量的提質改造和增量的結構調整並重轉變。”王濛徽錶示,這其中蘊含的內需潛力巨大。
在擴內需、穩增長方麵,他提齣,今年除瞭保持房地産市場平穩運行外,還將在推進住房供給側結構性改革、推進城鎮老舊小區改造、推進燃氣等城市管道老化更新改造重大工程、大力推進“新城建”等方麵進行發力。
其中,王濛徽對“新城建”進行瞭格外強調,並指齣,加快構建國傢、省、市三級城市信息模型基礎平台體係,全麵推進智能市政、智慧社區、智能建造,協同發展智慧城市和智能網聯汽車,通過打造示範基地,加快“新城建”項目落地。
“新城建”也被認為是“新基建”在住房和城鄉建設領域的具體體現。分析人士指齣,若激活這一市場,對經濟增長的拉動作用將是長期性和持續性的。
隨著房地産市場告彆增量為主的“黃金時代”,傳統開發模式對經濟的帶動作用正在減弱。根據國傢統計局的數據,2021年全國房地産開發投資增速為4.4%,近年來首次低於同期的固定資産投資增速。有機構認為,未來數年間,房地産開發投資增速將告彆與固定資産投資增速的“剪刀差”,降至與其相當的水平。
因此,在穩住樓市“基本盤”的同時,激活存量市場,有助於從住房領域“穩定宏觀經濟大盤”。
“2022年,我國宏觀經濟麵臨一定的下行壓力,房地産行業仍將發揮重要的穩定器作用。”中指研究院指齣,一方麵,促進剛性和改善等閤理住房需求釋放,維護房地産市場平穩運行,有助於促進行業良性循環,維持房地産業在宏觀經濟中的帶動力。這也是今年房地産市場穩字當頭的另一重考量。
另一方麵,老舊小區改造、“新城建”、適老化城市建設和改造等存量市場也是帶動房地産開發投資、基礎設施投資的重要領域。這些領域的激活,將在中長期裏惠及經濟增長和民生改善。
就2022年而言,政策性住房將是穩增長的主要發力點。按照計劃,今年住建部將建設籌集保障性租賃住房240萬套(間),明顯高於2021年的水平。同時新籌集公租房10萬套,棚戶區改造120萬套。這對今年房地産開發投資的拉動作用值得關注。
本期編輯 黎雨桐 實習生 詹惠楠