北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議390 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

我傢還有一張首套購房資質加首套貸款的資格，目前在東城廣渠門有套老破小給孩子上學用。現在手裏有450-500萬首付，考慮保值想把房票用瞭。對房子的訴求是五環內房齡最好15年之內的商品房，兩居或者三居，闆塊能夠保值至少能跟住大盤平均。買完近十年應該不會自住，考慮還貸壓力所以想買來就趕緊租齣去，用租金抵一部分房貸。

初步考察瞭一下這個價格買不到東西海的房齡新一點的，符閤要求的基本集中在朝陽區四環外和豐台區，目前想重點考慮朝陽區北片。望京價格漲起來瞭，兩居房齡新的朝嚮和樓層往往不好，所以現在又考慮朝青，國美第一城的全南兩居或者南北三居，或者華紡易城的小兩居。

麻煩章哥抽空幫我分析一下這個思路行不行，朝青闆塊這兩個小區怎麼樣，章哥是否還有其他闆塊推薦去考察一下，盼迴復！ps：因為有首貸資格所以想盡量滿貸，所以能買的房子總價在750-800左右。

A：

1、既然有瞭學區房，那這會兒再買還不自住的話，一般不建議。跟純炒房差不多，就是賭一把，贏瞭皆大歡喜，輸瞭自認倒黴。這沒建議，最好不冒險，肯定收益低，跟風險不對等，畢竟都有學區溢價呢。

2、能買在華紡就盡量唄。既然是十年不自住，何必圖麵積大呢，賺錢不是第一位的嗎？三居的租金低，流動性弱，國美的升值也遠遠不如華紡。當然如果能買在望京更好，租金和升值率都高。這看自己主要圖什麼吧，注重投資就買升值高的，注重麵積就買普通的國美這種。都沒什麼風險，隻是側重點不同。

其他的就看四惠吧，和朝青差不多，都有租金高升值也不錯的。比如東恒二期、金地名京什麼的。當然也漲瞭，找中介看看吧。

3、不過提醒一下，最好考慮清楚自己到底要什麼？看樣子是什麼都想要，既要房齡也要麵積更要升值還想要學區，不太容易。在資金不是很多的情況下不好兼顧，期望值太高的話容易讓人給忽悠瞭。

投資有風險，僅供參考。

二、

Q:

娃26年上學，二套資格，要賣天津的房湊首付，預算1000，90以上吧。我在上地上班，愛人在西三環上班，以愛人通勤為主，理想是3居，大兩居能改3居的也好，因為3代一起住想兼顧居住屬性。98年以前的房子不太能考慮瞭，最好帶電梯，個人還是有點雞娃的。在西城和海澱都看瞭，展覽路老破小和最近政策風險的原因，選擇瞭海澱，看中瞭廠窪，但是價格稍高，而且沒有電梯，沒太閤適的房子。想請教您：

1、還能不能去西城？

2、如果在海澱，除瞭廠窪還有其它學區水平差不多的，性價比差不多的可以選擇嗎？中介給推薦萬壽路五棵鬆和四季青的丹青府，蘭德華庭，綠榖雅居，以及該片區內的幾小區怎麼樣？

3、孩子也不著急上學，要不要等等，等到啥時候？補充一下，首付800左右，總價預算1000，不太想高貸。

A：

1、西城，1000萬的話還是隻能買到普通學區房，90以上的基本都在廣外瞭。2026年上學，肯定躲過高峰期瞭。那這會兒買的話考慮好，等於是和高峰期入學的傢長們搶房。但買瞭又用不上，到2026低榖期的時候，說不好會有什麼影響。廣外應該好些，有學區提升的可能，至少肯定不會下降。這看自己的判斷吧，沒有標準方案。

2、海澱的全區派位還沒執行呢，誰也說不好會怎麼搞，當然2026入學應該沒什麼風險。幾個中等學區都差不多，翠微萬壽路紫竹橋等等，不在意位置的話就都看看唄。價格都不算低，這幾年高峰期，不會降什麼。

3、這三個小區是永定路學區的，隻能勉強算學區房，以海澱學籍的作用更大。所以溢價都不算高，也就是學籍的價值。相對應的就是居住的性價比高些瞭，將來如果學區提升更好，用不上置換的話也不算吃虧。

能買在蘭德華庭就盡量唄，離地鐵近，規模也大，保值什麼的都挺好，田村小學（教院）要是盡快提升質量就更好瞭，可能性較大。小升初要加幾個好學校就更是單獨利好瞭。

4、等不等的我也說不好，高峰期之後的事兒都是預測，誰也不敢說準瞭。就買在田村附近唄，至少房子上吃不瞭虧，學校的事兒到時候再看，不行就換，頂多損失個稅費。

僅供參考。

三、

Q:

現有海澱西四環外一套50平一居室，東西朝嚮，臨街，93年房，滿五唯一，有普通小學圖強學位。商貸88摺，賣掉後加手裏資金，首付350左右。孩子24年上小學，考慮以後居住和上學，打算換個小兩居（平時傢裏三人住，所以小兩居夠用）。550總預算，能承受1.5萬的月供。因我在附近上班，考慮接送孩子上下學，還是選擇附近的房子。有幾個選擇：

1、學校不變，單價8.5萬，80年代居多，麵積增加10平左右，中介費+稅費十幾萬+二套利率上浮+時間精力，摺騰下來學校沒變，房子變大點。

2、換片區內最好的小學玉泉，單價9萬+，80年代居多，90年代的麵積大價格上去瞭，學位還算穩。

3、往四環裏換附近學區，比如八裏莊，單價9萬+，90年代房，也是一般小學，中學派位好一點，好一點的小學單價倒差不多，可是怕不穩。

4、維持現狀不變，等上學後再換。有兩個顧慮，一是上學後學位占用，2-3年後想買學位的人纔會比較多，加上25年以後入學人口變少，一居戶型不好的，會比現在更有市場嗎？二是假如賣掉海澱換到石景山或豐台一路之隔，改善居住是不是也意味著更不保值瞭？觀察瞭下漲幅確實沒有臨近的海澱老破小快。

A：

1、學校沒變，那就是純粹的改善。房子是用來住的，從居住角度講當然閤適，就是盡量彆再置換瞭，要不然這稅費就算白扔。

2、玉泉小學當然更好些，但小升初也都是派位，2024年高峰期更是得碰運氣瞭。而對於上學來說關鍵的是中學，沒有實質變化的情況下意義不大。

3、高峰期哪兒都穩不瞭，能穩妥的話也就不是這價格瞭。這沒建議，所有傢長都是賭一把，政策無法預測。

4、上學後再換不就更不穩瞭嗎？本來就是派位，高峰期也不可能有空餘學位，換房容易，換學校則肯定換不到好的。

後麵的我沒看懂，如果到瞭低榖期，那價格就有可能下降，戶型不好的怎麼會更有市場呢？隻有高峰期纔會被帶動，但有硬傷的也不好賣，比如地下室肯定掛盤期長。不是高峰期就得加個更字瞭。

5、石景山或豐台，得分什麼房，學區房這些年也都挺保值，升值率不弱於海澱。這彆拿海澱的和其他區非學區房比啊，不是一種産品，在高峰期大多都有所差距，這麼比沒意義。

6、這考慮好自己到底圖什麼吧。在資金量不是很多的情況下不可能二者兼顧，隻能圖一個。要麼就是房子改善，要麼就是學區明顯提升。要是我就在當地換瞭，學校沒降低，居住條件改善。圖強二小也不算弱，換到其他地方未必學校更好，房子居住體驗還下降瞭。

總之就是當地改善是確定性的，其他的方案都是不確定的。看自己追求穩妥還是賭一把瞭。

僅供參考。

四、

Q:

我在金台夕照工作，我對象在豐台麗澤商務區工作，買房預算總價500萬內，首付200萬內。準備生娃，想買個2居或3居，希望兩個人的上班通勤時間都不要太長，樓齡稍微新一點兒，兼顧學區問題，有哪些小區是值得推薦的嗎？

A：

1、這要求高瞭點兒。200萬之內，稅費包含沒有？如果包含瞭，拿一般也就買到400萬多點兒的，不好再高瞭，很難貸滿300。而400多要買3居兩居，就按80平都得5萬多，北京沒有這麼便宜的學區房，城六區的基本都6/7萬起，豐台石景山都是，西海的更貴。

這還是先做個資金方案吧，讓中介給算就行，把基本稅費都算進去，然後再說房子。期望值彆太高，不好做到。

2、豐台的學區房隻有北大地算，其他的都中等吧。石景山的就景山和京源，其他的也不算。相對來講石景山的溢價低些，因為要求落戶時間長，基本都得5/6年起。豐台的不僅溢價高，而且全部都是老房，沒有房齡新的，稍新的也20年瞭，帶電梯的都少。

看看石景山的遠洋山水和融景城吧，但買兩居比較難。融景城在五環外瞭，兩居至少500多，麵積大。遠洋山水有小兩居，不過400多的一般都樓層朝嚮不太好。所以都是一居閤適，兩居不容易。

3、其他沒什麼閤適的，石景山說是多校瞭，但不太清楚今後怎麼派位。還是現有的算穩妥，而且溢價反正也不高。

僅供參考。

五、

Q:

我傢基本情況為：傢裏有兩個孩子，大的明年上小學，小的26年上小學，在光明樓有個老破小學區房，目前對口光明小學。首付預算大概800萬，二套資格，總預算大概1000萬，夫妻倆稅後年收入70左右，無其他貸款。

目標：1、想找個離光明樓近一點的區域，主要為瞭接送上學方便，兩個孩子未來需要獨立的空間，考慮到有老人孩子，希望朝嚮好。2、不需要學區屬性，停車最好方便。不求增值，希望保值，至少未來有需要換房時好換。

現在大概看瞭看都城心嶼，勁鬆南路，華騰園。都城心嶼樓齡新，但三居室隻有一個臥室朝南，陽台小，勁鬆南路大三居，樓齡老96年，麵積太大，大概180多平，好處是客廳臥室均朝南，帶車位，華騰園稍微有點遠～請問章哥我這種情況這三個排序如何？另外是否有其他小區推薦？

A：

1、不要學區屬性，這沒問題，朝陽沒什麼學區概念，有溢價的小區很少，這幾個都沒有。但這不求增值，希望保值，是心裏話嗎？彆的地方的房子漲價，你們的不漲或漲的慢，真能心態平和嗎？很多人都是嘴裏這麼說，但真要過些年拉大瞭差距，是否能坦然麵對就自己知道瞭。

2、簡單說吧，都城心嶼是公寓形式，還東西嚮的多。優勢就是房齡新價格低，居住的性價比高，租金也相對高。但價格低就肯定是增值慢，全北京的公寓都這樣兒，能否接受看自己注重什麼瞭。

勁鬆南路老小區唄，樓棟有點兒散，普通公房社區。這麼大麵積，就自住閤適，估計也是塔樓的，不太好賣。像這套房問問中介吧，弄不好沒個半年八個月的賣不齣去。彆的漲瞭也會跟隨，就是排序靠後，商品價格是由供需關係決定的。

華騰園的品質挺好，就是塔樓，這些年不太受追捧。所以影響瞭價格，升值慢點兒，比同時期的低瞭一些。

3、我要排序就是華騰園，勁鬆南路，都城心嶼。保值升值的看自己怎麼理解吧，都是有點兒慢的。朝陽南部本身就略弱，再加上産品原因，所以價格都不是太高，自住為主吧。以後換房在本闆塊內置換沒問題，基本都同漲同跌。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！