發表日期 2/25/2022, 11:00:26 AM
許傢印說恒大要退齣房地産,平安不動産內部會議說要終止住宅投資。
這兩個動作,應該一起被賦予劃時代意義:
地産商對資金無限渴求,金融機構過度輸血,房價上漲貢獻高利潤,每一方都是贏傢,這樣的時代結束瞭。
恒大從一傢廣州小公司發跡,2014年開始迅猛擴張,2016年登頂銷售規模頂峰,2018年實現最高利潤,此後轉型多元發展,直至陷入債務危機。
平安不動産背靠手握多張金融牌照的保險巨頭,擁有萬億元險資不動産配置額度,同時為保險、基金、銀行、證券等資金,尋找不動産項目。
和實質上混業經營的平安保險一樣,平安不動産好像什麼都能做。
2014年之前,平安不動産僅僅是在商業物業、物流地産上小試牛刀,2014年底降息後,平安不動産直接下場競買住宅地塊,與地産商縱橫聯閤大展身手。
與此同時,平安集團接連入股碧桂園、旭輝、金茂、華夏幸福等巨頭,在業務頂層全麵加大房地産投資。
金主爸爸一時風光無兩。
從財務指標來看,無論是資産運營和融資中介的營業收入,還是代錶直接股權和債權投資的投資收益,平安不動産在2019年達到頂峰。
滑鐵盧從華夏幸福開始,平安集團計提數百億元虧損,平安不動産高層去職,踩雷多傢暴雷房企,直至內部會議確認,停止住宅業務投資。
這樣的決定,來源於多方麵壓力,資管新規監管趨嚴,讓平安不動産充當融資中介的業務受限,另外房價不漲後利潤下滑,住宅投資業務全麵承壓。
這也是不得不執行的決定,平安不動産可能也誤判瞭形勢。
去年年初以來,多傢房企迫於資金壓力齣售項目,平安不動産照單全收,直接導緻現金大量流失。截至去年三季度末,平安不動産手持現金不到40億元,迴到2015年水平。
金主爸爸有苦難言。
行情好時,地産商不願意齣讓優質項目權益,平安不動産為瞭完成險資配置的任務,不得不親自下場拿地,以及高溢價去入股房企,實現保險資産保值升值。
行情不好時,平安不動産能夠順利入股地産商項目,但也要承擔市場風險,股債權投資收益全麵承壓。
這樣糾結心態下,平安不動産成為瞭一個“怪胎”。
從2015年開始,平安不動産投資收益就超過營業收入,2019年前者更是是達到後者的4倍。投資收益大部分為入股地産項目的股債權收益,營業收入則包含資産管理和商用不動産投資收入。
營業收入中,資産管理涉及房地産項目顧問和融資中介收入,占比超過80%。也就是說,平安不動産收入絕大部分來自房地産投融資業務。
平安不動産有限公司叫做“平安房地産投融資有限公司”,似乎更加恰當。
這個比喻,讓平安不動産大力布局房地産業務,與銀保監會“保險資金投資企業不得直接從事房地産開發建設”的禁令,形成強烈反差。
不過,平安繞開監管素來有經驗,保險資金經層層通道包裝後,還算不算險資?平安不動産200億實繳資本算不算險資?平安旗下眼花繚亂的子公司資金算不算險資?
這個問題暫時沒有答案。
平安當然不想被冠以“地主”、“金主”的稱號,反復強調不動産相關投資不到2000億,占3.8萬億保險資金投資規模比例不到5%,遠低於30%的監管上限。
反駁平安很容易,現金流不僅要講餘額,也要講流速,平安集團常年對房地産保持2000億元投資,相當於一傢中型銀行的房地産貸款餘額。
幾韆億資金,如果集中在重點房企重點城市,平安對企業的背書,對房地産市場的影響力,絕對不會比恒大小。
平安不動産的名字,從物業設施管理有限公司、物業投資管理有限公司,變更至不動産管理有限公司。如果全麵終止住宅業務,似乎迴到瞭公司初心上來。
2014年以來,平安不動産資産負債錶從百億擴張到韆億,搭建起瞭一個全國化公司的框架,業務模式更加多元,獲得瞭超級利潤。
迫於巨額險資配置需求,以及對收益率的要求,平安不動産將絕大部分資金引導至瞭住宅開發中去,導緻不動産管理運營、商用物業、養老投資等,與險資資産負債久期相匹配的長期性業務停滯不前。
進入“縮錶”時代,當平安的資金和混業牌照,不再是優勢的時候,平安不動産的優勢還有什麼呢?
恒大也是,這個世界還需要一傢從地産公司轉變而來的汽車公司嗎?