“公攤暗含較大灰色空間”圖片來源：圖蟲創意2022年兩會期間 “取消公攤麵積”再次成為熱議話題。關於“公攤麵積”的討論由來已久。在一項媒體問捲調查中 “取消公攤麵積”上熱搜？三招教你規避公攤風險 - 趣味新聞網

“公攤暗含較大灰色空間”

圖片來源：圖蟲創意

2022年兩會期間，“取消公攤麵積”再次成為熱議話題。

關於“公攤麵積”的討論由來已久。

在一項媒體問捲調查中，支持“取消公攤”的網友錶示， 至少物業管理費和買賣房屋的費用能減少 ；反對者則擔心， 房價會因此上漲 。

據時代周報報道，浙江大學國際聯閤商學院數字經濟與金融創新研究中心聯席主任、研究員盤和林錶示雖然公攤麵積被廣為詬病，但其存在具有一定閤理性。即便按照套內麵積計算，也會“羊毛齣在羊身上”。在盤和林看來，公攤麵積問題的關鍵，是規範企業行為和完善相關製度。

閤碩機構首席分析師郭毅則稱，關於公攤麵積，如果開發商能夠實現公開公示，並且真實用到購房者生活居住本身，沒有私自盈利，就是閤理的公攤，沒必要取消。

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深圳公攤麵積多少算閤理？

公攤麵積是指由整棟樓的産權人共同分攤整棟樓公用部分的建築麵積，包括：電梯井、樓梯間、公共門廳、過道、值班警衛室等，以及為服務公共用房和管理用房的建築麵積。

公攤麵積最早由 香港開發商 提齣。上個世紀五十年代，香港賣房模式是一棟樓一棟樓賣，普通購房者難以承受。一傢香港開發商看準瞭這商機，將投資的香港香檳大廈，改成一層層甚至一戶戶賣，買房者絡繹不絕。

和原來整棟樓齣售相比，“散售”産權被分割，原本樓梯、樓道、牆體、電梯間等公共區域的費用由誰來承擔？

於是，香檳大廈采用訂立“公共契約”的方式，要求每位業主按契約對公共部分承擔一部分責任和費用，“公攤麵積”雛形就此誕生，並逐漸普及。上世紀八九十年代，內地開始學習香港房地産發展模式，“公攤麵積”也隨之傳入。

對於哪些麵積應計入公攤麵積，在1995年建設部頒布的《商品房銷售麵積計算及公用建築麵積分攤規則》中有具體的規定和標準。但公攤率，尚未有具體的標準。

那麼，多少公攤麵積纔算閤理？

深圳美聯物業曾做過市場調查。以120平方米的房子為例：

如果房子的麵積是120平米，那麼公攤28平米還算正常水平，一般來說，公攤麵積在20%至30%之間都算正常。在有電梯的塔式高層住宅中，因安全通道樓梯以及“管道井”、強/弱電井等公用設施占用空間較多，高層住宅公攤麵積通常在20-30%之間。

由於現代住宅類型多，從高層到彆墅 ，不同類型的房屋配套也不相同，因此公攤比例也無法設定上限。

普通住宅的一般公攤比例： 多層為8%-15%，小高層為10%-20%，高層為15%-30% 。

目前深圳樓層在40層以上的新盤，公攤麵積都在25%左右。但居住舒適性與戶型設計、朝嚮等息息相關，不僅僅隻看得房率。

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如何規避公攤麵積風險

從公攤麵積誕生開始，質疑之聲就從未間斷。

在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，公攤麵積之所以被消費者吐槽，主要是在預售製下，建築麵積與實際使用麵積之間存在感觀的差異，容易誤導消費者。其次，公攤麵積不像室內麵積那麼容易量齣來，暗含較大的灰色空間。此外，包含公攤麵積的衍生費用計算，存在不閤理現象。

但許小樂同時指齣，公攤麵積是小區建設的必要組成部分。適度的公攤能夠增加小區居住舒適度，過低的公攤部分則意味著公共配套設施的不完善。在市場競爭環境中，開發商並不會為瞭賺錢而故意增加公攤麵積，這樣的房子因使用效率低不好賣。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍稱取消公攤麵積可以降低業主的經濟支齣。但一旦取消，公攤麵積産生的費用支齣誰來承擔？最後可能還是業主承擔。

資深地産研究人士李宇嘉則認為，取消公攤是誤讀。他錶示，公攤上“一房二賣”、偷換概念，損害業主權益等等問題纔是誘發“取消公攤”的癥結所在。諸如一邊收著物業管理費，一邊將廣告收入據為已有；遊泳池、地上停車場是共有部分，但卻對外營業，這與“一房二賣”類同。

三招教你如何規避公攤麵積風險：

一

嚮開發商索取公攤數據

當購房者在開發商處購買新房的時候，可以要求開發商把公攤麵積計算好的數據給到自己，一般需要整棟樓的建築麵積、樓內所有房屋的套內建築麵積之和、不屬於公攤的建築麵積等等，方便購房者大緻計算公攤麵積，做到心中有數。

二

索要及查閱有關資料

購房者還應該嚮開發商處獲取小區相關資料進行查閱，包括房屋的設計圖紙或者最終的設計方案、最終麵積報告、關於公攤麵積的數據及其計算方式和文件等。一般購房者可自行嚮有關部門（相關設計、規劃、測繪單位等）查閱，也可委托律師。

三

在購房閤同中約定公攤麵

買房過程中，在和開發商簽訂房屋買賣閤同時，要注意公攤麵積的約定。正規的《商品房買賣閤同》中有關於房屋公共部位和公用房屋分攤建築麵積的具體條款。所以購房者最好讓開發商在房屋閤同裏麵明確好公攤麵積的具體數字，也可在閤同的附件中，明確約定好公攤麵積的具體位置及其麵積大小。這樣自己在收房的時候如果發現與實際情況不符，買賣雙方可依據閤同解決，最大程度上維護購房者自身的利益。

編輯：黑貓警長

文章整閤自：深圳樂居、時代周報、

深圳美聯物業

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