發表日期 5/11/2022, 9:45:03 AM
今年1月以來,隨著5年期LPR下調5個BP,加上全國多城給樓市鬆綁,各地的房貸利率不斷下調,房貸利率水平已較高點顯著下降。
但是,於不足4%的小額經營貸而言,房貸利率依然處於相對高位。利差之間的空間,使得不少人將試圖將房貸置換為經營貸,從而降低貸款成本。
在購房者思維活躍的深圳,一股房貸轉經營貸的風潮始終悄然而又隱秘的流行。“套用經營貸買房的行為從來就沒有停止過,隻不過沒有去年同期那麼公開而已。”深圳一位房地産業內人士嚮第一財經透露。
多位從事貸款中介業務的相關人士亦嚮第一財經證實,將房貸轉為經營貸的情形並不罕見,原因各有不同,但大多數客戶還是基於降低貸款成本的目的,畢竟經營貸已降至瞭曆史最低水平。
經營貸曆史低位
“今年經營貸利率是有史以來最低的。”貸款中介張紅(化名)對第一財經錶示,2020年疫情之後,深圳經營貸的年利率為3.9%,今年已經降至3.7%,今年以來,將房貸轉為經營貸的客戶很多,特彆是做生意的和購買第二套房的客戶人,因為熟知經營貸的門道,很多人都會將房貸轉為經營貸。
第一財經記者瞭解到,目前深圳的首套房貸利率普遍為4.9%,二套房貸利率為5.2%,與3.7%的經營貸的利率有明顯差距。
曾任職於深圳某貸款公司的前員工張仁(化名)對第一財經錶示,他此前經手的房貸轉經營貸的客戶中,有的是因為突發原因,不能按時還房貸,房産有被拍賣的風險,所以不得不將房貸轉為經營貸進行過渡;也有客戶是投資需要資金,於是將現有的房貸轉為經營貸,經營貸除瞭覆蓋原有的房貸之後,還能餘下一部分資金給客戶用於其他的投資;當然,也有客戶是單純因為經營貸利率更低,遂將房貸轉為經營貸以節省購房成本。
所謂經營貸,指的是銀行等金融機構嚮藉款人發放的,用於進行閤法生産經營活動的貸款。現實中,因為經營貸款的利率明顯低於購房貸款,經營貸流入樓市的現象屢見不鮮。
一份貸款中介的宣傳海報顯示,同樣是1000萬,按照按揭貸款5.35%的年利率計算,一年需要支付的利息為53.5萬元,按照經營貸3.65%的年利率計算,每年需要支付的利息為36.5萬元,兩者相差17萬元,而貸款的時間拉長至5年,兩者的利率差為85萬元。貸款中介的宣傳海報寫道:“85萬元能在深圳周邊買下半套房,隻是換個貸款,就能從銀行賺到半套房的錢。”
與經營貸相似,房貸利率也在今年進行瞭一輪下調。貝殼研究院數據顯示,3月103個重點城市中有82城下調房貸利率,主流首套房貸利率為5.17%,二套利率為5.45%,分彆環比迴落17個、15個基點;據第一財經不完全統計,4月,至少有27個城市下調瞭房貸利率,不少城市的首套房貸利率已經低至4.9%。
貝殼研究院首席市場分析師許小樂預計,後期將有更多城市降低商貸首付比例和房貸利率,調整“認房認貸”標準,更多城市首套利率有望降至4.6%的基準綫。
不過即便房貸利率已從去年的最高點大幅度迴調,但相對於經營貸而言,依然是存在剪刀差的。尤其是在2021年房貸利率較高時的購房者,若能將房貸置換為經營貸,確實可以省下大筆利息支齣。
潛在成本
第一財經瞭解到,房貸轉為經營貸需要滿足兩個條件,即需要有房産證,還需要房産所屬傢庭名下有一傢正常經營的公司。該公司需要注冊至少滿一年且持股至少滿半年,可以是自己注冊,也可以進行購買,前者每年需要請財務公司進行報稅,每年需要花費大約1000多元,後者的購買費用大概在6000元左右。
想要將房貸轉為經營貸,關鍵的一步是贖樓。也就是說,購房者原本在A銀行進行按揭貸款,此時需要在B銀行進行經營貸貸款申請,B銀行批復相應的貸款之後,購房者需要通過過橋公司贖樓,把A銀行的住房按揭結清,然後在B銀行進行重新抵押貸款,B銀行給齣的貸款即經營貸。
貸款中介告訴第一財經,一般過橋公司的的收費標準是100萬/800元/天,正常情況下10―15天能完成,不過也可能拖到20天。第一財經記者按照15天的過橋時間計算發現,1000萬元的過橋成本為12萬元。除此之外,中介還需要抽取一個點的傭金,也就是說,1000萬的經營貸,需要支付貸款中介機構10萬元的傭金。
違規風險
有業內人士透露,為瞭扶持小微企業發展,銀行每年都有一定的經營貸下放指標,不過考慮到小微企業貸款的風險,通常情況下,銀行也更願意將錢投入還款更穩定的房産中,所以一般情況下,隻要中介機構幫助購房者準備好相關的資料,銀行對於房貸轉經營貸的行為並不是太排斥。
第一財經獲悉,相關部門在監督經營貸是否流入樓市的時候,通常情況下是采取抽查的形式,因此並非所有流入樓市的經營貸都能被精準查處。
“這個是銀行金融機構的問題,屬於行業潛規則。”一名不具名的業內人士對第一財經錶示。
不過,房貸轉經營貸的套利行為並非毫無風險。早在2009年,銀監會就曾通過兩則暫行管理辦法將經營貸納入監管範圍,此後銀行對經營貸資金用途審查力度加強。然而,一直以來,經營貸流入樓市的違規行為一直無法清零,特彆是在2020年疫情之後,經營貸流入樓市的情況越發火熱,2021年3月,深圳通報經營貸的相關查處情況,稱提前收迴21筆、5180萬元涉嫌違規貸款。
廣東中矩律師事務所律師鄭博恩對第一財經記者錶示,經營貸和房貸針對的貸款對象不一樣,屬於不同類型的貸款,若將經營貸用於償還房貸,則是一種違規行為,一旦金融機構發現有違規操作發放貸款行為的,會馬上通知藉款人還款,藉款人一旦無法還款,則會涉及騙貸。
北京京潤律師事務所主任張誌同亦錶示,經營貸的貸款用途是扶持中小微企業經營和發展。因為經營貸是以公司的名義進行貸款,所得款項屬於公司資産,應該用作相應公司的日常經營。若把公司用作經營的貸款去償還個人房貸,一方麵屬於擅自改變貸款用途,違反貸款閤同中關於貸款用途約定,構成違約,此時銀行不但有權提前收迴相應貸款,還可以追究違約責任;另一方麵,當事人還涉嫌挪用資金,情節嚴重構成犯罪的,還會被追究刑事責任。