【前言】2月15日 我們發布瞭《2021年成都經典創新年鑒》電子版 觀察｜2022成都大平層恐“斷供”，且買且珍惜 - 趣味新聞網

【前言】

2月15日，我們發布瞭《2021年成都經典創新年鑒》電子版，業內有朋友對年鑒中大平層篇隻收錄萬科・星耀天府一個項目提齣瞭疑問：

2021年，成都5+2區域有超過50個項目有供應200�O以上大平層産品，全年新增2545套，新增供應麵積630511.23�O，銷售套數2716套，成交麵積642992�O，多項指標創齣曆史新高。但是，為什麼大平層篇選取的代錶項目隻有一個？我們通過梳理2016-2022年1月5+2區域、200�O以上大平層産品的供銷數據，以及對2021年“雙限地”亮相項目的剖析，去發現市場格局齣現的新變化。

PART 1 彆墅 vs 疊拼 vs 大平層 深改置業麵臨選擇“尷尬” 在解答原因之前，先說一個真實案例。

一個朋友的朋友，剛剛賣掉瞭他在金融城的房子，手握800W，準備置換一套更舒適的居所，讓我們推薦一下。

800W，按理說在成都任何一個區域都可以下手，我們卻難住瞭。

為什麼？

深改置業，無外三個選項：彆墅、大平層、疊拼。

單純從居住舒適度來講，彆墅 > 大平層 > 疊拼。

“限墅令”下，彆墅産品供應稀缺，存量一般在近遠郊，比如天府西的牧馬山闆塊。

雖然近年城市交通改善明顯，但通勤距離、生活配套、資産配置等因素，仍是近遠郊高端項目無法忽略的短闆。

再說類彆墅的疊拼，隨著産品的不斷創新，疊拼近兩年呈井噴之勢，特彆2021年，成都有近60個疊墅項目入市，新增供應約164萬方，成交首次突破百萬方，達約113萬方，總貨值約250億。

2021年疊拼備案成交套數為5445套，套均麵積207.5�O，套均總價約450萬。

近年供應的疊拼項目絕大多數是高低配，改善+疊拼，對於注重私密、圈層的深改客群而言，還是會相當的糾結。

那麼大平層呢？2021年的確有超過50個項目供應瞭200�O以上的産品，但某些項目僅僅是某棟某層有幾套這樣的産品，而主力戶型都是剛改、改善為主。

剔除這樣的項目，2021年新增供應超過50套的項目隻有14個，供應套數1790套，占新增供應總量的70.33%。

而這其中，符閤2021年 全新亮相 且 有銷量 的大平層項目隻有2個，萬科・星耀天府，龍湖・昱湖1號（售罄），這就是為什麼我們大平層篇隻選取瞭一個項目的原因。

再從銷售數據看， 2021年5+2區域200�O大平層銷量前10成交總和為2034套，占2021年總成交套數的74.89%，其中銷量前三就占瞭1190套， 顯示深改置業的可選擇麵極“窄”。

銷量前三甲的萬科公園五號、天府公園未來城、麓湖生態城，前兩個沒有高新區、天府新區的剛一資格，基本免談；至於“探花”麓湖生態城，前麵早排瞭上韆號，與中彩票無異。

所以，對於深改置業來說，彆墅？大平層？還是疊拼？真的很“難”。

PART 2 近6年大平層供銷數據梳理 今年可能“斷供” 那麼，大平層到底怎麼瞭？2022年的大平層又會呈現怎樣的情況？首先，我們來看2016-2022年（截止到1月底）成都5+2區域200�O以上大平層産品的供銷數據。

從數據上看，從2018年開始，200�O以上的大平層産品供銷數據呈連年上漲的趨勢，而且成交量更在2021年首次超過瞭供應量，顯示齣強勁的市場需求！但潛藏在數據背後的，是2019到2021年供應端漲幅的明顯下滑，2019年66.95%，2020年13.30%，到2021年，同比漲幅縮減到瞭5.60%。而在銷售端，在成交均價不斷上漲的情況下，銷售仍然保持瞭高增長，2019年21.30%，2020年50.46%，2021年為39.07%。 可見，供銷矛盾早兩年已經埋下，並且將在2022年達到頂峰，四川中原地産甚至在其2021年的年報中使用瞭“絕跡”一詞。 事實上，從2019年開始，受市場調控和融資環境收緊影響，成都土地齣讓要求愈發嚴格，如要求現房銷售、限地價、限房價、競無償移交、配建人纔公寓、學校、公園等，導緻拿地成本和開發難度增加，拿地房企多為國企央企。特彆2021年，“三供兩集中”的成都共成交瞭125宗土宗，9244畝土地，絕大部分是“限地價、限房價”的“雙限”地塊，而拿地榜地榜十中，七傢是國企、央企。顯然，為瞭加快周轉，房企必須嚮市場妥協，開發客群基數更大的剛需、剛改産品，而放棄開發高品質、高溢價，但去化慢的大平層産品。

上周，四川知道發布的“乾貨 | 33個“兩集中”項目新動態！看成都2022樓市新發展”一文，全新亮相的“雙限地”項目中，5+2區域平層産品麵積段鮮有高於160�O的項目，大於200�O的産品更隻有兩個形態： 疊拼，底躍 。所以四川中原地産年報給齣瞭2022年産品趨勢預測： 首置、剛改産品剛改為市場絕對主流，140-160�O品改産品稀缺，160�O以上産品或將均為疊拼形態，大平層産品絕跡。

麵粉決定麵包。

即便Q2、Q3纔是“兩集中”地塊供應的高潮，但大平層産品“斷供”已是大概率的事實。

PART 3 2022年大平層 還有哪些機會？

大平層，是替代彆墅的城市豪宅，它必須具備都市核心地段、頂級配套、豪華裝修、高品質物業等要素，缺一不可。

國內大平層豪宅興起的時間並不算長，2006年“限墅令”的頒布，纔有瞭上海的湯臣一品，然後是北京的星河灣。成都第一個大平層豪宅是2008年亮相的紫檀，這個項目在當年主城房價纔6500元/�O的時代，就敢開齣2W+售價，“403萬每套起，我不是彆墅”的廣告詞更轟動瞭樓市。但讓成都市場真正接受大平層的，是2009年的譽峰，360�O、一層一戶一泳池、3W+的精裝均價，開啓瞭成都豪宅的大平層時代。此後，幾乎每年都有新的標杆性大平層産品推齣，而且價格不斷走高。

十餘年的發展，成都大平層産品水準已嚮一綫城市看齊，從早期單純追求麵積大、裝潢的顯然的“豪”，轉而注重內在，強調圈層、精神共鳴、社群、美學、服務，以及IP。那麼2022年的大平層市場會怎樣?

我們的判斷如下，雖然受政策和供地的影響，房企跟風做疊拼，大平層産品供應可能齣現大幅下滑，但不代錶市場就沒有可選擇的産品。首先，市場還有部分已呈現的大平層項目，如麓湖生態城最新組團觀瀾，一環內的西派少城，以及新希望錦麟壹品、中海城東一號、華潤未來湖畔等。另外，在經曆由熱到冷後，我們看到2021年三次集中供地中齣現的一些可喜變化，如逐漸降低的配建要求和適當放寬的房地價差，這讓房企在成本相對可控的前提下，給齣瞭更高的盈利空間，為大平層産品提供瞭生長的可能。最後，暫時的蟄伏是為瞭更有力的崛起。因為需求始終存在，隨著“穩增長”的逆周期寬鬆導嚮明確，降息、降準、鬆綁力度或超預期，2022年的睏難隻會是暫時的。但是，對於2022年深改置業，就隻有且買且珍惜吧！