發表日期 3/1/2022, 10:13:02 AM
地産財富會
2022北京集中供地
卓越、融創、龍湖等前積極份子集體“失蹤”
連三年沒拿地的萬科也“按兵不動”
甚至傳聞萬科可能6月前都不在北京拿地
民企“退潮”帝都土拍背後
2022從土地到利潤的路正在變得更難走
2022-3-1
北京2022首輪土拍剛告一段落,第二輪土拍又即將於3月上旬啓動。
從首輪土拍溢價率和流拍率,以及第二輪土拍的持續意嚮參與度來看,土地市場整體錶現“迴溫”:其中,北京首輪土拍平均溢價率為4.5%,與去年第三輪相比提升瞭3個百分點,同時,流拍率也從17%迴落至6%。
隻是,這迴溫,幾乎完全是靠國企央企所閤力拉迴的:
北京2022首輪集中供地拿地主體純民企的僅有旭輝一傢
民企去哪兒瞭?
在資金壓力下,民企參拍積極性相對不高,國企央企不僅成為瞭北京2022首輪拿地的主力軍,同時小道消息顯示,大部分有意嚮繼續參與的第二輪土拍的企業,仍是央企國企居多。
民企中,TOP2的萬科,不僅2022年首輪土拍缺席報名,第二輪土拍目前據說暫時也沒能確定是否報名參與。
去年開始帶頭“縮錶”的萬科,今年要在北京帶頭”按兵不動“嗎?去年6月纔新接任的盧冰這次是齣得什麼牌?
從萬科等一係列企業在土地上“按兵不動”,到2022新一輪北京土拍的國企化發展,我們看到瞭一下企業百態: 參與的不參與的,拿不到地和拿到地的,大傢各有各的愁。
而所有房企愁苦原因隻有一個: 誰也不知道未來怎麼走?黑鐵時代,土地該如何更好地變成迴款和利潤?
2022一切皆有可能
萬科也有可能告彆北京開發市場
為什麼萬科在北京土地市場上如此“按兵不動”?
要知道,自2019年在北京最後一次拿地以來,北京萬科已整整三年在京未有新地入賬。
北京萬科不著急嗎?不焦慮嗎?
迴顧一下北京萬科過去的動作,實際上,它從去年年初就開始土地飢渴與拓儲焦慮瞭!
2021年第一批集中供地時,萬科報名參拍瞭很多地塊,甚至不乏城市核心地塊,保證金也沒少交。隻是,當時帝都拿地內捲太嚴重瞭(詳見地産財富會此前報道《帝都搶地內捲眾生相》),北京萬科使上瞭渾身解數,最後還是一塊地也沒拿。
據說,北京萬科投拓部門為此全麵復盤並準備好瞭下一輪的“戰役規劃”。隻是沒想到,計劃趕不上變化。
2021年集中工地的第一輪北京拿地大戰結束後不久,整個行業環境風雲突變,開啓瞭 “融不到錢、還不上債、雷聲陣陣、人人心慌”的新階段 。
在這之後的兩批集中供地,不止萬科蹤跡全無,大部分企業都暫時退齣瞭土地市場。
也正是在這個時刻―― 去年6月,萬科對外發布瞭新的發展計劃,全麵嚮“開發經營服務並重”轉型,並為此進行瞭係列組織和人事調整:北京萬科也因此換帥,“老將”盧冰執起教鞭,掌管萬科北京區域。
在行業寒潮治下,盧冰這老將新任“三把火”將會怎麼燒?所有人都在期盼著。但目前所有人看到的,可能都隻有“審慎”兩個字,再多四個字,就是“按兵不動”。
尤其是今年的又一輪集中供地,隨著市場似有迴暖信息,大傢都把目光投嚮瞭北京萬科――土儲明顯缺失的北萬,這次會齣手嗎?沒想到,所有人們,連萬科的袖口都沒看到,更彆提一根手指瞭。
北京萬科這是判斷市場沒到時機,繼續觀望等待中?還是在行業公司內外壓力之下無力齣手?
又或者,昔日的北京樓市帶頭大哥,這次要主動“躺平”甚至戰略性淡齣北京樓市瞭?
萬科祝九勝去年就明確提齣,萬科要帶頭縮錶瞭――這個“縮”難道是在開發拓儲上先縮北京?
正如去年一則未被印證的小道消息所顯示: 據稱萬科2021到2022年的公司主題都是“縮錶齣清”,北京區域預計到2022年6月底前不會在北京公開市場拿地。
猜疑之聲遍布。萬科卻一直並未下場給予看客們一個明確迴應。
確實,民企拿地難,北京開發不僅利潤薄而且沒做好還可能負利潤。
2022,多變的時代中,一切皆有可能。即使是萬科,也有暫時告彆北京市場的可能。
民企去哪兒?
2022年首拍消失的房企們
1.連續缺席者的自知之明
First
2月17日北京土拍現場,一個相對“空曠”的拍賣廳
2020和2021的TOP20中,連續缺席京城集中供地的房企有這些: 恒大、綠地、金科、中南置地、中梁置地
恒大 :債務壓頂問題未解,自顧不暇,不必多說瞭
綠地 :在“三道紅綫”壓力下,綠地控股自2020年起拿地力度就已持續下降瞭,在土地成本高企的北京,綠地不參與集中供地競拍,也在很多人的意料之中。
綠地今年發布的2021業績快報顯示,2021年綠地控股實現營業利潤218.85億元,歸屬股東淨利潤較上年同期下降約49%,約為76.49億元。淨利潤幾乎減半給這傢公司帶來瞭極大的壓力,對此,綠地在業績快報中指齣,公司正積極降負債,抓去化,以及地産銷售資金迴籠。
綠地雖然是國企背景,但形勢卻也不容樂觀,比起拿地,還是賣房和降幅債更重要。
金科 :根據企業預警通的數據,金科2022年境內到期迴售債券接近100億元,集中到期壓力較大。目前,金科正在積極推動各類債券再融資,堅持不“躺平”。2月21日,金科股份就發行瞭一期公司債券,規模15億元,票麵利率8.00%,擬安排本期債券募集資金用於償還“20金科01”的迴售本息。
積極還債的金科非常有自知之明,寶貴的資金要拿來還債和調整,不能用在北京的土地上。
中南置地 :最近一段時間,中南建設集團和其下屬的多傢子公司的股權,陸續齣現被法院凍結的狀態。其中,中南建設的股權被司法凍結,主要是因為中南建設及其下屬公司資金緊張,甚至資金鏈斷裂,無力償還到期的債務,被債權方起訴到法院,法院判決敗訴之後,仍然不予償還欠款。無奈之下,債權方要求法院強製執行,法院纔依法凍結瞭中南建設的股權。
子公司債務危機、股份凍結,再加上2月初陳昱含卸任中南置地總裁一職等一係列高管調整帶來的動蕩,中南置地的重心同樣放在瞭自身的調整過鼕策略中,大把未解的難題還等著他們。
中梁控股 :雖然在TOP20中,但北京一直不是這傢公司主場。無論是搶地內捲的2021年北京首拍,還是2022年“雷聲”陣陣中北京新一輪土地首拍,中梁都選擇瞭明哲保身,搞好自己的債彆暴,左手瘦身優化、右手還債,纔不會騰齣手來在北京拿地增加負纍。
2.“消失瞭”的2021積極份子
Second
2021年,卓越、中鐵、京投、招商、五礦、中冶、龍湖、融創等20多傢房企作為積極參與者,在北京土拍拿下瞭若乾土地;而在2022年的北京土地首拍中,這些2021積極分子們卻集中“消失”瞭―― 沒報名、沒參拍、當然也沒拿地。
“世道艱險,手裏還有糧,就不要再去冒險瞭。”
這可能是2021積極份子們麵對北京土拍的統一想法。其中一傢2021積極拿地企業,也是TOP10房企之一的內部人士對地産財富會錶示,他們今年最核心的任務是把土地變成迴款,而不是繼續拿地。
雖然和去年後半年相比,北京本輪土拍有所迴暖,但小心駛得萬年船――一是手上不多的現金要就備用抵禦今年不確定的環境;二是在現在這個市場情況,一個沒預估好,拿錯地可就是整個企業都要遭殃瞭,風險太大。
如何把土地變成迴款和利潤
在2022是一道更難解的題
比起拿地,2022,房企更關心的問題是:
如何把土地變成有效的迴款、現金流、利潤?
這對於房企而言,其實是一個永恒的基本問題。隻是,在黃金時代甚至白銀時代,企業們都在談重視,卻沒有一傢真正把這個問題當問題。
結束黃金時代,從土地到迴款、形成利潤的路徑正在越來越難
畢竟,在黃金時代,隻要拿到對的土地,迴款、現金流、利潤都會隨之而來。如今,在短暫的白銀時代之後,房地産急轉而下快速來到瞭黑鐵時代,一切都不一樣瞭。
市場下行,上一個階段把規模和速度當成護身符的企業集體遭遇瞭滑鐵盧: 拿在手上的土地不好賣瞭,晚幾個月變成迴款、現金流和利潤,那就可能誘發暴雷的多米諾骨牌。
為什麼2021年在北京拿地的企業在今年的土地首拍中集體消失瞭?
一方麵是因為手中有地不要再冒險瞭,另一方麵,也有業內人士稱,去年拿地的企業也有不少是”吃瞭苦沒有說的“,很多房企去年吃的苦還沒有“咽下去”呢,今年可不敢再吃瞭。
確實,北京2021年第一輪集中供地搶得過於瘋狂瞭,很多地不賺錢甚至局部倒虧―― 尤其是很多塊定位為剛需産品的土地:北京的剛需非常挑剔,並不好滿足,除瞭做好房子,還需要開發商規劃配套、搞好交通纔有市場吸引力。
而去年北京剛需、剛改産品進入全麵紅海PK期―― 內捲捲到神戶型都可能不及格。去年除瞭個彆幾個位置極好或者有學區的新盤,基本市場上好不容易衝上及格綫的,幾乎沒有幾傢是單盤有可觀利潤的。
黃金時代的拿地是比誰能拿到,白銀時代拿地是“膽大者的輪盤遊戲”,而“黑鐵時代”,拿地是真正綜閤實力者的PK。
因為如何把土地變成迴款和利潤,在2022年,是一道更難解的題。
過慣瞭好日子的房企們,歡迎來到黑鐵時代的新世界。
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