北京章哥 房地産從業20年 北京買房：理清思路，購房建議389 - 趣味新聞網

北京章哥，房地産從業 20 年，通曉業內門道，我不做所謂的“專傢”，隻用二十年實戰經驗幫大傢答疑解惑。

一、

Q:

工作在***報社，目前分彆看中瞭珠江羅馬嘉園和瞰都國際的160平左右3居，能否分析一下優劣？或者推薦一下可選的片區？

A：

1、優劣，優勢都是相對經濟實惠，都是曾經的豪宅，現在普宅的價格。羅馬嘉園是珠江進京的早期項目，煤炭一廠的土地，土地成本低，所以在質量上做的也就挺好。一直是朝青闆塊的標杆。劣勢就是這些年的價格走勢略低，逐漸比潤豐什麼的都低瞭。所以自住閤適，投資的話一般吧，有可能做到跟上闆塊大盤，但估計也就是最好成績瞭。

2、瞰都國際更牛唄，曾經的北京十大豪宅之一，號稱世界級景觀，住在這兒是身份圈層的象徵。這些年塔樓的建築形式過時瞭，北京的豪宅公寓保值好的不多，所以價格漲不上去，但租金還不錯，看自己重視什麼瞭。注重自住和麵積就閤適，注重租金也行，性價比高，就是保值什麼的一般。

不過160一般是四居瞭吧，這是三居，是不是裝修把保姆間給打通瞭？

3、兩個如果選的話還選羅馬嘉園吧，相對保值好一些。據說是物業沒以前好瞭，所以導緻升值一般。我也不知道具體情況，希望能提升一些，要不耽誤瞭挺好的小區。

其他的片區，朝青就挺好的，或者從投資講望京更閤適。還有四惠和朝青差不多，離***報社應該更近，金地名京東恒二期什麼的都挺好。

僅供參考。

二、

Q:

預算首付450萬，首房首貸，總價700萬。兩人都在豐台上班，目前在石景山一小房居住，想2022年下半年或2023年換房，考慮學區，孩子2027年入學。

第一，據說2023年是學生入學最高峰，不知道此時買房，時機是否閤適？

第二，是在石景山買，目標遠洋山水或融景城，還是在豐台買？豐台看瞭萬年花城，但沒有中學，如果在豐台，您可以推薦一下可以買的小區嗎？還有，豐益花園和盛鑫嘉園兩個小區咋樣？

A：

1、2023年，不用據說，肯定是高峰期。而且不是北京的，是全國性的，一直延續到2024年之後纔緩解。2026年就是低榖期瞭，你們孩子2027，算是贏在瞭起跑綫上，終生都競爭壓力小。

這會兒買學區房，那就是跟高峰期的傢長搶房唄。一般不建議，他們是沒辦法，你們這何必呢。買瞭也用不上，誰知道高峰期之後什麼政策呢。

2、豐台那就隻有北大地學區瞭。小學一小五小，中學以二中為主，還有八中什麼的，我也不知道怎麼派位。最好的十二中，西海之外第一校，僅次於四金剛和六小強的，從北大地進入的可能性比彆的學區大。

石景山的優勢就是直升唄，省心。京源和景山也都很好，就是進入高中也非常的難。這沒必要和豐台比，都一個性質，好學校不多，好高中更少。不過之前京源和景山的落戶時間都要求長，一般六年，高峰期之後不知道，要準備的話盡早。而且也說多校瞭，不知道怎麼派位。

兩邊的區彆就是石景山的溢價低，畢竟要求落戶長。北大地的溢價高，和東西海沒什麼區彆，優勢是更穩妥，應該基本都能入學。北大地沒法兒推薦，全是老房，帶電梯的都沒幾個，傢長們都是為瞭孩子上學湊閤著。

3、萬年花城不算學區房。小學雖然很好，但到現在為止還沒中學，全是派位。豐益花園也不算，分校和本校不太一樣。傍邊的十二中是高中部，和學區無關。老經適房，質量挺好，保值也不錯。盛鑫嘉園也挺好，房齡不新瞭，但保值不錯，隻是不算學區房。豐台沒有太多的學區概念，基本都這情況。

4、這要不就買在石景山吧，反正溢價相對低。到時候用得上學位就用，用不上置換的話也不吃什麼虧。而且都是商品房，居住體驗好。

僅供參考。

三、

Q:

我目前住常營，兩套房，一傢四口住一套，老人住一套。老大六年級，陳經綸中學保利分校，可以直升初中，老二小班，附近小學幼兒園都有，雖然不是什麼朝陽的好學校，但是這樣住著還是挺舒服的。

但是，我們單位今年年底要搬到豐台科技園，老公單位要整體搬到西紅門，那邊大概25年交房，大概率25年要住到西紅門去（那邊單位自建房，要買，但單價便宜，也不要房票）西紅門那邊。住倒沒問題，問題是孩子上學如果按照目前情況，25年老大上初三，緊接著考高中，看遠近租房吧。老二剛好上小學，西紅門上，或者跟著我到豐台科技園上，那邊據說今年下半年要開一個北京市第五實驗中學，小學初中都有。

這樣可行否，還是現在摺騰一下，賣現在的一套或兩套都賣掉（一套能賣個400多點吧），到西城買一套，孩子西城上學，這樣的問題是25年之前都要租房住，孩子上學瞭也要附近租房。或者以後住西紅門，跑西城上學，確實有點摺騰，有點不好選擇瞭，您能給點建議嗎？非常感謝！

A：

1、西紅門的自建房，是中鐵的嗎，農村集體用地的內部産權。如果是中鐵的那就應該能解決上學問題啊，未必學校多好，但也不會差。

2、豐科園是五中的？這我倒不知道，隻聽說是9年製的實驗學校，號稱要建成豐台第一，至少不會弱。就算趕不上十二中和二中什麼的，怎麼也得比旁邊的八中中海強吧。據說劃片是豐科路以東，那就是西華府和北京方嚮等小區。

3、學校的事兒還是谘詢搞教育的吧，我隻懂房子。不過這會兒買瞭西城的房子大寶也是派位，肯定進不去好學校，就是個西城學籍的價值。二寶小班，上學的時候已經基本錯過高峰期瞭。那現在是高峰期，這會兒買瞭房到時候什麼行情可說不好。相當於是高峰期的時候給大寶買瞭個西城學籍，但高峰期後二寶纔用得上，擔瞭些房價波動的風險。

4、其他的沒建議，學區選擇隻能傢長定，我不太懂教育。幫不上忙。

四、

Q:

去年6月踩著高位，給我2026年纔上學的娃，在翠微小學附近買瞭房。當時已經知道是多校瞭，以為自己很堅強，但後麵發現太傻太天真！原因有三，第一，政府打壓學區房的決心、力度和政策；第二、孩子26年纔上學，中間不確定因素太多瞭；第三，巨大的房貸壓力。每每多想，我都夜不能寐。就想請問您，我是一直持有比較好？還是找個閤適的時間乾脆賣瞭啊？

A：

1、翠微學區還是不錯的。學位相對足，就算多校也沒什麼大影響，畢竟是2026年上學呢，肯定是低榖期瞭，學位更充足，大概率不會調劑，贏在起跑綫上的。

2、如果換房，那稅費可就都損失瞭，就算是5%的話也相當於5年的租金（學區房租售比1000，年收益1%左右），所以未必劃算。

算筆賬吧，假定就是5%，現在賣掉就損失瞭，如果5年後再買學區房，那又等於損失5%，加起來就是10%。而就算是高峰期之後學區房價格受影響，一般估計也就是10-15%，不會再高。隻要海澱的資源不嚮外區開放，那就不可能把溢價都損失，總不能和豐台一個價格吧？

3、所以我覺得既然買瞭就留著吧，高峰期之後的價格波動到現在還是理論上的，是否會影響，影響多大都不敢預測，隻是肯定不會太高。而如果賣掉，那這10%的損失就是確定的瞭，沒必要。再加上翠微學區質量挺好，犯不上摺騰。

僅供參考。

五、

Q:

您好，孩子23年上學，準備換個東西城的學區房，但是預算也就600萬，現在糾結：是買個普通學校的4、50平樓房，還是買個好學校的平房？這兩個基本都是占坑，自住都睏難點，如果考慮以後還要齣手的話，哪個更好些啊？

A：

1、同等總價之下，當然是樓房更好齣手啊。

2、平房是肯定不能貸款的，必須全款。而樓房就算是老小區也或許有可能，隻不過有時候額度和年限少一些罷瞭。樓房的房源多，買房的人也多，所有的中介都做這生意。有土地證的平房沒多少，買傢也少，各傢中介也不以這種業務為主，有的甚至都不做，嫌麻煩。

3、總之就是同等價格之下，樓房好賣。不過沒必要買總價高的平房，越低越好，反正就是占坑兒。真要能買到很低的也就更好賣瞭，所有學區房都這樣兒。

僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去瞭，隻有選對房、避開坑，纔能享受到資産升值紅利！