房地産本身就是半市場化 上麵的一言一行總能給市場傳遞一些信號。今天在新聞發布會上 房貸下調，房地産的拐點來瞭 - 趣味新聞網

房地産本身就是半市場化，上麵的一言一行總能給市場傳遞一些信號。今天在新聞發布會上，郭主席說瞭一些話：

房地産泡沫化貨幣化問題發生瞭根本性扭轉。現在房地産價格齣現一些調整，需求結構産生一些變化，對金融業而言是一件好事。但是我們不希望調整太劇烈，那樣會對經濟影響太大。

這段話的大緻意思就是，房價在經過一段時間的調整後，泡沫已經消化得差不多瞭，希望能平穩一些，否則整個經濟都會受到影響。我的理解是這是政策的正嚮拐點。

房地産政策收緊以來，能明顯感覺到整體的消費指數開始收縮，通脹導緻物價上漲隻是一方麵原因，另外一方麵應該就是房市價格下跌壓製瞭居民消費欲望。要穩經濟，穩消費，當然要稍微寬鬆一些。

1）於房企來說，不管是三條紅綫，還是限購限貸，都從根本上限製瞭開發商規模擴張速度，這兩年也確實有一些頭部企業的流動性齣現瞭問題，中腰部的企業甩賣資産打摺賣房已經是普遍現象。

2）於地方來說，房市對一方的經濟、稅收及就業的帶動是無法衡量的，因此我們可以看到前段時間一些二三綫城市已經開始下調房貸利率，下調首付比例，近期包括一綫的深圳、廣州、上海也開始下調利率。

關於房企的債務問題，中房協也發齣瞭書麵調研函，摸底房企債務情況、償債情況、資産處置進展、化解風險以及在建住宅項目停工情況等。

由此可見，從最下遊的銷售端到最上遊的資金端都已經得到瞭關照，可以說房企最艱難的日子差不多已經過去瞭。

不過，之前由於擴張導緻債務壘的太高的房企，這一關估計還是過不瞭。因為有相當一部分房企的債務已經遠超公司資産規模，且融資利率奇高，完全沒有償還債務的能力，怎麼救？

直接放寬融資環境，讓一些睏難的企業重新獲得貸款，然後以新換舊的模式繼續下去？當然不能，這樣等於又重新走一遍過去的老路，整體的風險早晚還是要暴露齣來。

銀行嚮來是最懂地産的，參考銀行那邊的動作，招行和中信近期都已經批瞭上百億貸款額度給部分頭部房企，幫助企業並購整閤。這就意味著並不是要救所有的企業，而是要救頭部。

未來行業的集中度必定會嚮頭部集中，而頭部企業再去將中腰部的一些優良資産閤理的整閤，注意是優良資産。至此，房地産行業的"供給側改革"纔算真正的開始。

從二級市場的變化也能看齣，幾乎所有房企的股價都在暴跌，頭部的融創和恒大近期股價依然還在新低，而保利的股價已經非常堅挺，這說明市場已經默許瞭類似於保利這種模式的房企的未來發展。

經過瞭這次的風險之後，銀行也意識到瞭行業的風險，部分銀行因為貸款壞賬也計提瞭減值，包括平安這種頭部的保險公司也計提瞭幾百億的投資減值。

目前銀行主要放寬瞭消費者端利率，房企端的政策沒太大變動。一綫現在買房的利率從之前的5.3%左右下調至4.9%（深圳），廣州的首套利率下調至5.6%，濟南首套利率下調至5.4%，最誇張的是蘇州已經調到瞭4.7%，各地政策都不一樣。

前後的差異有多大呢？咱們來算一筆賬。

按照4.7%的房貸利率來計算，假設貸款100萬元，還款期限是30年，共還利息為86.71萬元，每月償還本息5186.38元（等額本息）。

如果是等額本金的話，那麼共還利息總額為70.70萬元，每月償還本息為6600左右，前期月供金額高，後期越還越少。

按照廣州5.6%的房貸利率來計算，假設貸款100萬元，還款期限是30年，共還利息為106.7萬元（比4.7%的多還20萬元），每月償還本息5740元（等額本息）。

如果是等額本金的話，那麼共還利息總額為84.23萬元，前期每月還款7400左右，依然是前期高，後期遞減。

所以，真正要降低買房成本，其實調控的秘訣在利率上。2013年之前，深圳的貸款利率也就4.8%以內，基準利率打摺（每傢摺扣不一樣）。這也就意味著政策還有很大的調節空間。

當然，郭主席依舊提示瞭風險：“現在房貸發的多，在一些銀行占款中的占比很高，已經反復提醒相關機構注意風險，因為很多人貸款買房是為瞭投機，萬一將來房價齣現下跌，就可能釀成巨大的金融危機"。

差不多意思就是不會再走以前的老路，房住不炒的總定調還是沒變，隻是之前收得太緊，現在稍微鬆一點，但並不是為瞭刺激投機市場。

可以斷定二手房的限賣政策不會放開。比如深圳地區，二手房不僅限賣，指導價也等於是限製瞭整體的價格，如果價格買得太高短期又沒有一定的上升空間，對於投資來說是很難盈利的，而且後期也很難套現。所以，如果是單純的投資，那還是要冷靜。