東莞公寓市場再次降價自救瞭！東城華堂城市星光打齣9998元/平起的售價 總價37 萬即可城區買套房！失寵的東莞公寓 失寵的東莞公寓！量價齊跌，有盤降價37％，租金難漲？ - 趣味新聞網

東莞公寓市場再次降價自救瞭！

東城華堂城市星光打齣9998元/平起的售價，總價37 萬即可城區買套房！

失寵的東莞公寓，到底發生啥事瞭？

01

六盤降價再促銷

最低3萬首付即可買套房

樓市君調查瞭保利・時區、時代芳華、華堂城市星光、中海十裏溪境、保利歡樂大都匯、星河�Z悅公館等價格是否有變化。

發現保利・時區繼續推齣“工抵房”概念、中海十裏溪境打齣首付17萬起買城區公寓、時代芳華更是以首付3萬起東莞買套的營銷。

中介朋友截圖

中介朋友打齣7600元/平地闆價買島居（中堂鎮）生活的口號，這個價格相比時代芳華在售住宅價 差達3倍 ，真的有點吸引人。

尤其值得關注的是 東城的華堂城市星光，更是推齣9998元/平起買東城商圈兩房的話術 。

去年中旬該盤公寓的售價約1.6萬/平，降價幅度竟然達37%，有點腰斬的意思瞭。

最後是位於新房庫存第一的塘廈鎮星河�Z悅公館， 58平3房總價約90萬 ，單價約1.55萬/平；對比動輒新房住宅備案價3.5萬/平的價格，頗有噱頭。

總體來看，東莞不同闆塊的公寓大概率會繼續降價自救。

不止，價格齣現鬆動，租金也受到牽連瞭。

02

房源增多，租客減少

3個月租金降23.53%

樓市君查閱瞭南城保利瓏遠國際廣場、萬江萬科首鑄東江之星、東城卓越中寰、厚街萬達廣場、虎門萬達廣場等公寓樓的租金，發現整體公寓市場的租金處於疲軟狀態。

這些都是東莞人口和産業經濟強勁的闆塊，租金並沒有隨著開年齣現上漲，同時業主放租的房源還在不斷消化。

這裏有疫情影響的原因，更多應該是放租房源太多，同時東莞民房可提供大量租房，解決瞭部分需求，造成租房需求不足。

自然公寓的租金難以有漲幅！

保利瓏遠國際廣場中介谘詢

對此，樓市君谘詢瞭位於南城保利瓏遠國際廣場中介，開年到現在租房情況，他說租房客源比去年少瞭。

這裏可是有很多CBD工作的白領的闆塊，租房需求也不足，而租金齣現鬆動也是自然規律。

樓市君特意谘詢相關樓盤的中介朋友，提供同一套房源近3個月租金的變化，說到業主更多希望盡快租齣去，避免空檔期太長瞭。

對於，有準備買公寓放租的朋友，樓市君建議以中心城區的公寓是首選，單位麵積的月租金明顯高於鎮區。

這都屬於全款理財的買房行為，若是按揭買公寓作為投資可能是不妥的。

以一套總價100萬公寓，首付五成，貸款50萬，利率5.6%，等額本息還款計算：

租金的收入覆蓋不瞭月供的一半，房子還不漲價，這點讓很多東莞之前買公寓的朋友“深有體會”。

如此，市場對公寓的預期更會大打摺扣！

03

量價齊跌，庫存攀升

TOP10盤撐起公寓市場

2月東莞公寓成交348套，約1.72萬平，環比下降瞭28%；成交量又開始大幅下滑，預計一波降價促銷又會開啓。

數據來源：優房超瑞城搜

這兩年成交呈現量價下滑的趨勢，房企在去年底采取瞭降價自救的模式，連續兩個月成交量齣現瞭高峰時刻。

但是好景不長，進入2022年東莞的公寓市場再次進入低迷狀態。

數據來源：優房超瑞城搜

公寓在供應減少的背景下，庫存量卻齣現抬頭的趨勢；截至2月底，東莞公寓庫存達100.62萬平，預計去化周期達30.63個月。

整體市場的低迷狀態，也有部分樓盤突圍而齣。

迴顧去年東莞TOP10公寓的成交量，位於黃江鎮的保利和光塵樾以786套奪得成交榜首。

這個盤能取得如此成績，據說是深圳客貢獻瞭大量客群。

TOP10盤中，中堂鎮的時代芳華公寓以231套排名第十位，它憑藉著大降價搶占瞭市場客群。

隻要價格閤適，有些公寓還是挺熱銷的。

04

投資或自住

東莞公寓能買嗎？

沒有賣不齣的房子，隻有賣不齣的價格！

從投資角度來看 ，購買公寓一般會計算投入資金的迴報率，例如購買一套總價100萬公寓，一年業主可以收到租金多少，綜閤計算得齣迴報率。

這個迴報率很多時候也是樓盤銷售常常跟購房者談的話術，作為購房者不能僅聽一麵之詞，除瞭計算資金迴報率，還要對比周邊同類産品的二手價格。

值得關注的是公寓在二手交易中相對住宅更為復雜，涉及的稅費包括契稅、增值稅、個稅差額……等，這些稅費纔是買公寓真正的“吞金獸”。

最後，可能持有幾年後，即使漲價後齣售，發現除瞭接盤俠少，交易的稅費可能把漲價部分都吞噬，白摺騰瞭。

公寓交易稅費圖

從自住角度考慮 ，公寓地塊性質是商業，一般不具備落戶條件，同時也不會安排學位，這點公共資源的缺失也是短闆之一。

但是，它對於一些年輕群體還是有吸引力，低總價、配套好等，成為一種過渡性的選擇。

你會選擇買公寓，是投資，還是自住呢？

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