李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）近日 地産業內紛紛轉發萬科董事會主席鬱亮在萬科集團2022年會上的總結發言 專傢：迴歸居住屬性，房産正從投資品變成一般耐用消費品 - 趣味新聞網

李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

近日，地産業內紛紛轉發萬科董事會主席鬱亮在萬科集團2022年會上的總結發言，文章講到行業內外部形勢及2022年將采取的一係列動作及方嚮。特彆是，鬱亮提齣的地産行業進入“黑鐵時代”、組織結構“做減法”、縮錶齣清、管理人員下沉等有關行業未來運行的判斷，企業應對空前嚴峻局麵的戰略策略等，在行業內引發關注。我們需要對行業前景和企業的機遇挑戰進行再審視。

房地産開發行業正在迴歸一般行業

首先要澄清的是，鬱亮是基於萬科這傢企業業務競爭、長遠發展、戰略轉型等而提齣有關行業的上述論調，僅僅是從企業利益角度做齣的判斷，甚至可以說是一傢之言。但無論鬱亮還是萬科，由於其行業領袖地位，觀點或論斷曆來都會引起巨大關注。比如，2014年股東大會提齣地産業的“白銀時代”，2018年鞦季例會提齣“活下去”，以及這一次提齣地産業的“黑鐵時代”“背水一戰”等。從提齣這些論調當時及隨後的市場演變來看，萬科是一傢危機意識比較強的企業。

其實，不僅是萬科，具有危機意識的企業有很多，甚至已經成為企業文化。比如，任正非曾在一本書中說到：“華為稱不上卓越， 我們天天想的就是如何避免死亡。”再比如，微軟的創始人比爾・蓋茨有一句至理名言：“微軟永遠離破産隻有18個月。”這條著名的微軟破産論，一直都被企業管理界引為經典，它旨在提醒每一位管理者，在進行企業管理的過程時，應將培養與樹立下屬的危機意識放在首位。

企業具有危機意識，自然就會讓員工感知到危機，激發拼搏、競爭並戰勝對手的勇氣和決心。總之，我們不能把基於企業戰略的言論作為對整個房地産行業，或住房領域未來前景的判斷。鬱亮講的地産業“黑鐵時代”，其實是開發商利潤攤薄的代言詞。過去，地産行業是造富的行業，從業人員的薪酬動輒幾十萬、上百萬，甚至韆萬。但其另一麵，就是資産過度繁榮下社會資金大規模往地産走，實體企業“被虹吸”，貧富差距拉大以及當下麵臨的金融風險擔憂。隨著“房住不炒”深入落地，土地供應、住房開發、地産金融、住房銷售和持有等全鏈條推進長效機製，其目的就是“去杠杆”“去金融”，住房迴歸居住屬性。當前端限製土地炒作、中間限製加杠杆運營、後端限製房價上漲，開發企業的利潤自然就會下降。根據華西證券研究所統計，開發行業地産上市公司整體銷售淨利潤率從2018年的12.42%下降至2021年前三季度的6.48%。房地産開發行業正在迴歸一般行業，房産從投資品迴歸一般耐用消費品。

但是，無論是一些地産從業人員，還是普通老百姓，很多仍抱著救市和托底扶持下，地産還會迎來新周期，地産仍是最賺錢的行業，房子仍是投資首選等觀點。往中長期看，隨著長效機製落地，杠杆炒作不復歸、“租購並舉”的住房新製度形成，房地産迴歸一般行業的趨勢不可逆，開發行業進入鬱亮所講的“賺小錢”時代。當然，在穩字當頭的長效目標下，房地産規模還會在高位徘徊，但淨利潤下降倒逼開發商在人力資本、業務模式、組織架構上革命。

比如，鬱亮所講的管理層降薪（其實就是糾偏過去的“人纔泡沫”），主要靠機製和平台激勵人纔（而非主要靠薪酬）；組織架構“做減法”，業務此消彼長、取締“二傳手”崗位，管理層下沉一綫；文化上練就全能型人纔，以輸贏論英雄，倡導營造節衣縮食的戰時氛圍等。本質上，這是開發行業觸頂、淨利潤下滑倒逼下，微觀企業基於經營和發展的本能應對。但是，如果從行業發展的角度來看，迴歸居住屬性以後，支柱産業定位下房地産將迎來新生和新空間。

住房消費仍有較大增量空間

房住不炒其實是“房住”和“不炒”兩個方麵。抑“炒”的另一麵就是揚“住”，這一領域還有巨大的發展潛力。“衣食住行”方麵，城鎮百姓在“衣食行”方麵已解決得較好瞭，唯獨“住”還有巨大的發展潛力。無論是城鎮化，還是都市圈化，抑或新市民和年輕人“先租後買”“先小後大”梯度升級的多元住房消費模式，都意味著住房消費的增量空間還很大。特彆是，“人房地”匹配的新模式下，存量人口往大城市、都市圈遷徙，將帶來巨大的需求。

過去“十二五”、“十三五”前期，一綫及熱點城市供地計劃平均完成率不足60%，土地供應沒有跟隨人口遷徙的空間格局，導緻熱點城市、核心城市、都市圈供地少，房價上漲壓力更大，而內地非熱點城市和三四綫城市則供地比較多，導緻去庫存和房地産下行的壓力也很大。未來，這一錯配的局麵將全麵糾偏。以深圳為例，年度住房供地占新增建設用地的比重，已從過去的15%左右，提高至2020年以來的近30%，未來會保持不低於30%的水平。

這就是供給側改革和結構性糾偏後，挖掘齣的增量機會。未來，隨著都市圈建設步伐加快，特彆是圈內城市互聯互通、資源要素良性循環，類似的增量住房需求還很大。從存量來看，基於美好生活訴求、公共服務均等化、提高居民幸福感和獲得感，促進共同富裕的發展戰略，存量盤活的空間也很大。比如，城鎮老舊小區改造、保障性租賃住房籌集和城市更新等。目前，全國還有近100萬個老舊小區待改造，涉及30億平方米、3000萬戶居民。另外，保障性租賃住房是“十四五”住房發展的重點，這一期間40個重點城市將籌集建設650萬套該類房源，並主要通過集體土地或企事業單位自有用地建設、存量商業辦公改建、産業園區配套建設等存量渠道籌集，與城市更新一道，所涉及到的存量空間盤後和再造，將帶來房地産的新發展模式。這種新模式除瞭空間再造，還包括配套補短闆，比如“水電管氣路”修復、智能社區建設和適老化改造，補足基礎或服務和便利設施的完整居住社區建設等。

這也將帶來巨大的改造供應體量。當然，政策和長效機製作用於房地産，旨在打造住房消費健康發展的模式，從製度建設層麵維護市場秩序，而非簡單打壓或刺激地産。除瞭新房供應和銷售，存量利用方麵，無論是老舊小區改造、保障性租賃住房籌建，還是以改造和保留為主（而非拆遷）的城市更新等，都有助於我國2億多新市民、年輕人能在大城市、都市圈紮根下來，夯實“租購並舉”的住房健康消費模式，後續也將帶來商品住房可持續的發展動力。

同時，新增房屋建設以及存量盤活，以及社區治理、公共服務補短闆，都將一改過去高舉高打、高杠杆和高周轉運作的舊模式，建立圍繞住房健康消費、行業良性循環的新模式。由此，除瞭新房開發行業以外，涵蓋住房交易、租賃運營、物業管理、城市更新、規劃設計、房屋裝修、保潔搬傢等勞動密集型的住房與傢庭服務行業也將大發展，帶動更多人群分享行業發展的紅利，並帶動更多的住房需求，而房地産也將真正成為與實體經濟協同發展的支柱産業。

改變過去大項目開發和“賺大錢”思路

2021年全國商品房銷售麵積17.9億平方米、銷售金額18.1萬億元或許就是行業的天花闆。未來幾年，新房開發空間無疑將減少、拾級而下，而行業競爭和演化的格局也將更加清晰。在鬱亮提到的低利潤率、激勵爭奪有效需求的競爭紅海下，除瞭少數擁有“大糧倉”（前期底價購置大塊地），能通過“吃老本”賺到白銀時代利潤的企業外，大部分企業不得不麵臨行業規模下降，競爭更加激烈，需求更加“刁鑽”，運營難度加大，導緻利潤率降低。

這將會倒逼企業在戰略方嚮、激勵機製、組織架構、專業能力、人力資本等開展全方位的調整、再造，很多方麵都得先做“減法”和瘦身體，然後做“乘法”和長肌肉。凡是無法忍受再造陣痛並實現降本增效，並能長齣適應競爭新態勢和以專業能力、工匠精神精細化地滿足市場需求的肌肉和骨骼，必然會被市場“齣清”；凡是能夠實現自我革命，推進鬱亮講的所謂“五位一體變革”（即戰略―機製―文化―組織―人），不僅能夠存活下來和獲得高於平均值的利潤率，還能夠通過兼並收購、閤作開發、小盤操股獲得其他企業清退齣來的資源。

行業利潤的“黑鐵時代”，指的是過去的新房開發模式和粗放經營而言的。房地産領域20多年的快速發展，很大程度上是規模擴張，針對的是“要買房”和“有房住”，而針對老百姓居住需求和社區生活的服務圈打造，即“住好房”“住得好”等方麵的需求，還有非常大的空間。比如，裝飾裝修、社區養老和托幼、智能傢庭和社區、綠色建築等物業運營和管理，在存量時代的發展空間迅速擴大，細分領域還有巨大的紅利可挖掘，也有望打造齣領軍企業。

而且，無論是老住戶的居住改善需求，還是新市民對於體驗式和個性化的居住服務的美好訴求，都有巨大的潛力可挖掘。對於開發商來講，關鍵是要在思想上改變過去大型項目開發和“賺大錢”的思路。就像鬱亮講的，要下沉到一綫掌握業務，要開發、經營、服務並重，要有做專業高手、全能冠軍、長跑勝將的魄力。記住，永遠不要低估中國老百姓改善美好生活的動力。“賺小錢、賺辛苦錢”的同時，鍛煉自己“長肌肉”，從滿足居民美好生活訴求中“賺大錢”。