發表日期 3/31/2022, 4:14:30 PM
本文來源:時代周報 作者:黃嘉祥 劉婷
“房子是租來的,但生活不是。”由此種理念掀起的爆改齣租屋熱潮,近日卻碰瞭壁,登上瞭微博熱搜。
近日,小紅書博主@大韆leo發文,稱自己的房東臨時通知要賣房,需要收迴房子。為瞭改造該齣租屋,該博主前前後後添置瞭很多傢具,僅是改造客廳就花瞭4萬元,投入大量時間和金錢成本改造後,最終都打瞭水漂。
相關熱搜引起網友廣泛討論,並撕開租賃亂象的遮羞布。租房空間,這個本該為漂泊青年提供高品質生活的避風港,一時之間成為暴風眼。
租客群體的不安感被無限放大,到瞭改變的時候。
3月5日發布的《政府工作報告》指齣,要堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設。話音剛落,多個省積極響應政策,湖南省、鄭州市、深圳市等齣台租賃住房用地政策,鼓勵租房市場發展漸成大潮。
其中,深圳租賃新政對行業影響極深。國傢發展改革委、商務部發布關於深圳建設中國特色社會主義先行示範區放寬市場準入若乾特彆措施的意見(以下簡稱《意見》)。《意見》指齣,要鼓勵城中村實施規模化租賃改造。這意味著,深圳城中村改造將進入規模化、規範化階段,提高租住環境被提上日程。
在政府的有力推動下,租賃市場再迎風口。挑戰依舊嚴峻,如何破局而立,探尋一條規範發展之路,構建住房租賃市場新生態,成為當下重點工作。
榖底:新需求與舊市場矛盾凸顯
在龐大的租賃市場背後,規則不透明、居住條件不佳等痛點,成瞭無數青年不得不麵對的“社會第一課”。
隨著城鎮化進程加速,我國已大步邁進租賃時代。 《2021中國城市租住生活藍皮書》顯示,隨著人口流動帶來的長租房需求增長,租客、業主的居住理念迭代,預計在2030年中國租房人口將達到2.6億,住房租賃市場規模近10萬億元,迎來行業發展的“黃金十年”。
其中,深圳是全國租房人數最多的城市。第七次人口普查數據顯示,深圳2020年常住人口約1756萬人,過去十年間流動人口的數量增長瞭51.29%。另據統計,深圳近80%的人群仍是租房居住,約58%為26歲-35歲人群,超70%人口仍住在基礎設施及環境亟待改善的“城中村”。
龐大的租房群體與未成熟的租賃市場之間,形成瞭巨大的反差。
住房和城鄉建設部副部長倪虹曾錶示,新市民和青年人住房睏難問題是一個伴隨著城鎮化發展進程而凸顯的問題。現在大城市有70%的新市民和青年人靠租房解決住的問題,然而租金付得起的房子區位比較遠,區位比較好的租金又比較貴,這成為新市民、青年人買不起房和租不好房的一個現實睏難。
倪虹這一番話,道齣瞭新市民和新青年麵對的租房難、租金高、居住環境不理想的睏局。
租金上漲,已成為一綫青年“心結”。剋而瑞地産數據顯示,深圳城區的租金近四年漲幅達24.6%。其次,城中村缺乏統一管理、設備老舊、存在諸多安全隱患等問題,亦亟待解決。
租房是一綫青年“生存以上 生活以下”的另一種生活方式。讓租房不再將就,早已成為Z時代的共識。
追求生活品質的90後、95後逐漸成為租房主力,對公寓運營和租住品質的需求更加迫切。隨著城市化不斷推進,城市將吸引更多“New money”,這一代年輕人更注重生活體驗感和文化內涵,隻有在居住體驗和生活方式體驗上跟上腳步,未來纔能真正提升人口容納量。
陣痛:盲目擴張緻行業偏軌
年輕人對居住空間的品質要求越來越高,於是有瞭諸多爆改齣租屋的故事。在小紅書上,關於爆改齣租屋的筆記,超過6萬條,熱度可見一斑。長租公寓,因裝修美觀,可拎包入住而廣受熱捧。但在發展過程中,長租公寓的經營模式也備受詬病。
“長租行業利潤率薄、經營成本高,為瞭迎閤資本市場擴張規模,不得不采取高收低齣、長收短付等違背商業底層邏輯的事,最終紛紛暴雷。”廣東省公寓管理協會會長、YOU+國際青年社區聯閤創始人劉昕對時代周報記者錶示,長租公寓行業的痛點是藉不到錢。長租公寓行業投入周期長、利潤薄,部分企業融資成本在年化利率18%以上,且使用周期短。企業通過“高收低齣”“長收短付”模式擴張,若沒有持續的資金支持,企業資金鏈容易斷裂。
多名業內人士持相同觀點,一名深圳長租公寓品牌創始人對時代周報記者錶示,長租公寓企業經營模式較為傳統,與房東簽約樓棟租期都在5年以上,之後斥重金改造樓棟後齣租,再通過齣租迴本。由於前期投入成本大,多數企業抗風險能力弱,不得不在民間用高成本藉貸,此類模式難以長期持續。
從企業經營角度看,利潤薄、成本高等均是掣肘。放在行業的視角看,新興産業尚未形成清晰的市場規則,亦是導火索之一。
“沒有品牌化是行業的痛點之一,沒有品牌意味著沒有行業標準。住房租賃行業發展至今,還沒有形成一個對應的標準。”劉昕直言,品牌化發展就是給這個行業重新定規矩,相信在政府和建行的助力下,能夠推動行業更加專業化發展。
對此,建圳住房服務有限公司董事長、會找房/全房通創始人兼CEO李磊感受頗深。他告訴時代周報記者,長租公寓發展時間較短,缺乏管理數據、財務報錶,很多“二房東”隻有一本現金流水賬,沒有標準的權責方案,因此金融機構不太可能去介入。
誠然,因住房租賃運營商小而分散,市場亂而無序,僅有少數頭部企業獲得風險投資,但總量有限且高度逐利,往往存在對賭協議,對上市時間點有約束,導緻長租公寓運營平台為占領市場而過度冒險擴張,形成惡性循環。
長租公寓的經營睏局,已引發一係列連鎖反應。據筆者不完全統計,2019年以來,已有超150傢長租公寓暴雷,租客押金、租金打水漂,還麵臨無傢可歸的睏境,甚至有租客還背上一身債。租客,作為産業鏈條上最脆弱的主體,承擔瞭最嚴重的後果。
為解決上述睏境,2021年6月,深圳市住房和建設局發布關於開展住房租賃資金監管的通知,明確瞭開立銀行專戶、實行租賃資金監管、規範住房租金貸款等方麵的規定。
今年,中國銀保監會、住房和城鄉建設部印發《關於銀行保險機構支持保障性租賃住房發展的指導意見》(以下簡稱《意見》),要求進一步加強對保障性租賃住房建設運營的金融支持。以市場化方式嚮保障性租賃住房自持主體提供長期貸款,穩妥做好對非自有産權保障性租賃住房租賃企業的金融支持,探索符閤保障性租賃住房特點的擔保方式,提供多樣化金融服務。
金融正規軍和國傢隊的加持,讓租賃市場走嚮正軌。
重啓:以金融力量構建新生態
長租公寓接連爆雷後,中國住房租賃行業發展進入瞭低榖期,隨之而來的監管措施,也令行業邁入一個轉摺點。
早在2020年9月,國傢住建部發布《住房租賃條例(徵求意見稿)》,提齣60餘條措施,將長租公寓“高收低齣”“長收短付”“租金貸”等現象納入監管。2022年全國兩會,“規範發展長租房市場”再次被寫進政府工作報告,正式上升至國傢層麵。
而在租賃大市深圳,鼓勵城中村租賃改造提上日程。今年1月,《意見》提齣,鼓勵城中村實施規模化租賃改造,支持利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設保障性租賃住房。
重新尋找一條規範化發展之路,成為住房租賃行業亟待解決的問題,市場各方紛紛加入這場尋路之旅中,金融機構也不例外。
建行在中國住房市場化進程中所扮演的角色很難忽略。30多年前發放全國首筆個人住房按揭貸款,拉開這一産品在國內發展的序幕;5年前建信住房服務有限責任公司掛牌成立,這也是國內首傢銀行係住房服務公司,並打造瞭住房租賃綜閤服務平台――建融傢園;時至今日,住房租賃戰略也是建設銀行的三大戰略之一。
同時,建設銀行積極推動住房租賃市場標準與規則製定,參與搭建住房公積金管理係統和政府住房托管係統服務,獨立編製並發布住房租賃指數,協助住建部搭建全國房地産監測係統,支持房産交易實時動態監管。
長租公寓頻頻爆雷後,該行再次思考住房租賃市場的癥結所在,金融機構又該如何轉變路綫,助力行業破局。
2020年10月以來,建行深圳市分行對深圳住房租賃市場進行瞭一場摸底調研,走遍瞭深圳市1877個城中村、74個街道辦、成百上韆個項目。
具體而言,建行深圳市分行打造齣瞭一整套綜閤服務方案,構建起住房租賃新生態――建行深圳市分行通過金融、科技為住房租賃平台賦能,住房租賃平台通過專業運營、係統服務、品牌共享等為行業眾多租賃企業和項目賦能。既提供長期穩定低成本的金融支持,又通過住房租賃平台為閤作項目精準製定運營方案,提供SaaS係統,打造資金封閉監督及運營監測係統。
此外,長租公寓行業長期麵臨的風險控製問題,通過住房租賃新生態模式看到瞭解決的可能性。
建行深圳市分行通過多舉措進行風險控製,為利益相關方保駕護航。這需要一攬子模式創新配套,是一個係統性工程。
為此,建行深圳市分行創新打造瞭“租金寶”資金封閉監管係統,對資金進行閉環管理,全程監控資金流嚮,充分保障貸款安全,從而讓業主更安心、小微住房租賃企業更省心、租客更放心,破解行業融資難融資貴問題,助推行業找到可持續盈利模式,同時探索建行住房租賃業務的可持續發展模式。
做好風控之餘,建行始終堅持“扶上馬、送一程”理念。
“建行不光提供金融支持,還與市場上已經在機構化、專業化運營實踐上有過成功經驗的住房租賃平台閤作,把它們扶持成為行業龍頭,並通過這些平台給廣大的長租公寓平台提供係統的支撐,在運營方麵進行賦能。”建行住房租賃業務經營中心相關負責人說,讓有實力、有運營經驗的住房租賃平台把項目管起來,提供高品質的專業運營服務,助力提升項目品質,提高租戶居住體驗。
行業嚮上發展,離不開每一個個體。建行通過搭建住房租賃新生態,既扶持優質的住房租賃平台健康成長為行業龍頭,又為廣大的小微住房租賃企業進行賦能。
“如果建行隻是支持個彆的頭部企業,其實沒有完全激發市場的活力。全國頭部企業的市場占比不超過5%。”李磊,建行通過搭建新生態模式,扶持多個平台,滿足平台差異化的需求,真正令多個平台百花齊放,並進而激發市場上廣泛的小項目。
新生態模式從無到有,成功落地後,引發市場熱烈反應,企業紛紛尋求與建行閤作。2021年,建設銀行深圳分行共為住房租賃行業發放貸款65億元,各閤作平台賦能核心房源18.7萬間,為各類租住人群提供瞭差異化的租住選擇,為青年人和新市民構建起溫暖、安心的憩息地。
經過時間的檢驗,建行構建住房租賃新生態的這一場創新實驗,效果已初顯。建行深圳市分行在過程中積極履行社會責任,在住房租賃、保障民生等方麵作齣積極努力,發揮著深圳金融業先鋒作用、樹立瞭良好的企業形象。
以建行深圳市分行為代錶,租賃市場湧現一批有責任有擔當的企業,它們或不懈努力為城市青年構築理想住所,或藉技術之力提供美好生活解決方案,或創新金融思路為企業綜閤賦能、助力行業健康發展。
百舸爭流韆帆競,風勁潮湧逐浪高。探路住房租賃市場新生態,此刻正當時。