發表日期 3/1/2022, 6:26:35 PM
今年廣州天河、海珠豪宅井噴,相信大傢已經略有耳聞。
廣州初代CBD環市東老豪宅區情況如何?大傢未必知道。
老舊的東西,年輕人沒耐心翻!
淘金老彆墅
初代華僑聚集地
華僑新村位於越秀區淘金闆塊,是1957年東南亞排華時期,廣州安置歸國華僑而籌辦的。
實際上,這些小彆墅均由華僑自掏腰包建成。
那時,獨戶花園彆墅,與市區裏大灰房子完全不一樣,是很多人嚮往的住房,卻可望不可及。
近200多棟高低錯落的小彆墅布滿小山坡,每棟彆墅外立麵都不一樣,大小各異。
小花就在這裏的學校讀完小學,那時候學校在山腰,每年4、5月,學校內火紅的鳳凰花特彆美。
還有傳聞鬧鬼的和平路7號,現在已經是一個單位的辦公場地瞭。小時候常常小團體齣動去一些空置的彆墅探險,還有偷人參果、龍眼和楊桃。每次都被我媽罵,仍屢試不爽!
華僑新村還被列為瞭文物保護小區,是不能隨便拆建重建的,著名的紅綫女故居也在這,就是有錢也買不到的。
如今,部分的華僑新村的彆墅,還搞起瞭庭院咖啡館、藝術創意工作室等業態,在保留華僑洋房原有風味的基礎上,老宅子被注入瞭新活力。
不過,無論華僑新村的老彆墅再金貴,其實還是有二手交易的。隻是成交很少。
齣售的彆墅中,很多是老業主已經不在瞭,兒孫分傢,為瞭更好把財産分割,唯有把彆墅變賣兌現。
目前,價格每套從兩韆萬到一兩個億的都有。彆墅價格因位置、麵積大小還有曆史名人效應而異。
現在華僑新村如鬧市裏的世外桃源,各方麵配套都齊全,很宜居。但是纔剛過完年,小花看到很多彆墅門口並沒有粘貼對聯,可見彆墅群空置率很高。
老破小變雞娃聖地
均價7萬/平 勸退剛需
其實,華僑新村不是隻有彆墅,它三麵被華僑新村的老居民樓包圍。
小花以前住的就是爺爺奶奶的老居民樓。
和環境雅緻的彆墅群對比,老居民樓(1970年建成)顯得已很老舊。
華僑新村以及緊挨著幾個老居民樓小區,樓齡也差不多,均有不少二手房源,現在掛牌均價在7萬/平左右。
越秀這種老破小隨處可見,但房價並不低,原因眾所周知。
選擇來環市東雞娃的傢長,基本中産以上。老破小更多作為名校的入場券,投資房産賺錢是次要的。
華僑新村所在的淘金商圈,就聚集瞭省實、外國語華僑學校、執信、黃花小學等學校,不少老廣心中讀書的聖地。
而事實上,淘金闆塊的配套擁有很高的確定性,保值能力自然是有的。
據統計,廣州省一級以上學區房,較非學區房整體溢價高齣約36%,越秀區作為傳統教育強區,學區房溢價排名第一,溢價率高達46%。
廣州第一代CBD興衰
“保育”老城區太艱難
華僑新村所在的淘金商圈是廣州初代CBD地段。第一高樓“63層”(廣東國際大廈)、世貿中心等地標,見證瞭廣州寫字樓從無到有的曆史。
白雲賓館、麗柏廣場、友誼商店、花園酒店的落成,環市東路核心CBD地位正式成型。
20多年過去,越秀區擁有廣州最優質的配套,交通便利、醫療頂尖,尤其是學位優勢極其突齣。
但是,隨著越秀土地開發已近極限,市中心東移,環市東經曆高光過後逐漸黯淡。
2010年亞運會的召開,小蠻腰以及省博物院、歌劇院、圖書館等地標建築正式運營,珠江新城開始騰飛,市場上最熱的錢,正往東走。
近幾年,本來越秀實體經濟處境睏難,餐飲服務店紛紛轉移到天河商圈,剩下的店鋪也隻有歲月的滄桑瞭。
近幾年,越秀在“老城市,新活力”城市更新中,慢慢開始瞭老城區“保育”。
環市東片區規劃更新範圍169公頃,將現狀保留、微改造、拆除重建相結閤,連片更新改造。
但是,舊城改造體量大,同時大拆大建被禁,整體進程有點迷。
目前,隻有環市東廣場、擁翠園、淘金口袋公園、人行道鋪裝等完成改造。後期越秀城市更新強調人文價值。
Newmoney 追隨 Hotmoney
老城區留不住新活力
新房供應方麵,2022年,環市東 “先烈南路23號地塊”項目將推齣。
與執信中學一路之隔,周邊6所學校,就有5所是省一級。估計又是一個10萬+/平的項目。
對於有錢人而言,越秀地段好、品質好的樓盤,基本都是10w+/平,除非有越秀情結,否則以這個預算,新廣更愛天河、黃埔。
土豪選天河,剛需直奔黃埔、番禺,新老城區生活氛圍、圈子完全不一樣。
對於剛需而言,入手越秀靚盤自然是無能為力的。
而剛需衝著教育資源,用6、7萬+/平的價格拼一套老破小的想法,小花也是不建議的。
孩子的教育,除瞭好口碑的學校,其實還有生活環境、傢庭氛圍的熏陶。
而事實上,雖然天河學校省一級學校比越秀少,但是作為經濟實力新區,天河教育資源投入不會少,並且近年各階段考核分數已經逐年和越秀拉近。
上述的無論越秀環市東新房或二手的價格,在天河東或者黃埔等區域,優質地段+學位的全新/次新房,還是有得選。
你的下一套房,會考慮有人文價值的老越秀,還是充滿想象力的珠城、琶洲、黃埔?歡迎大傢評論區討論。
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