今年兩會 “廢除商品房預售製 取消預售製，這事兒到底靠譜嗎？ - 趣味新聞網

今年兩會， “廢除商品房預售製，實行現房銷售製度” 的提案再次擺上桌麵。

拿齣這項提案的代錶，是南方某省住建主管部門的負責人，齣發點和專業性毋庸置疑。

其實在此之前，已有委員連續5年遞交瞭相關提案。

他們的 齣發點，都 是為瞭最大程度上遏製居民的購房風險。

可是，取消預售製的呐喊，為啥年年提，年年有？

咱們今天就來盤一盤…

商品房預售製的 前 世今生

商品房預售製，幾乎和公攤麵積同一時期從香港傳入內地。

自1995年 《城市商品房預售管理辦法》 正式頒布後，開始在全國迅速推廣。

2005年，全國商品住宅現房銷售比重尚有43.4%；

2021年，現房銷售比重隻剩下13%，其餘87%的房源均采用預售製銷售。

也就是說，商品房預售製已然是主流銷售模式。

在房屋銷售的過程中，房企將建設中的樓盤預先齣售給購房者，提前拿到全部或部分房款。

這種玩法，房企當然喜聞樂見――

1）不需要在項目前期大量墊付資金，而且迴款周期還能大幅縮短；

2）隻要運氣不太差，房子還沒賣完，現金流就可以迴正，到交付時它們早已鎖定項目利潤；

3）某種程度上說，商品房預售製的存在，相當於變相鼓勵瞭房企的高負債、高周轉模式；

現金流的高速周轉，對土拍和地方財政也有好處：

實際操作中，很多房企A項目剛剛迴款，就能去拿B項目的地。

房企得以迅速擴張的同時，城鎮化進程也能火速鋪開：

短短二十多年間，中國樓市創造瞭眾多韆億級甚至萬億級的世界房企；

我們的城鎮化規模從33.35%成長到64.72%。

期房銷售比重越做越高的核心動力，就在於此。

當然，我國對於商品房預售製準入和資金監管有一套相對復雜的流程。

其一，要想取得預售審批，需要同時滿足：

-四證齊全，即土地使用權證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證；

-已投入資金不少於工程總造價的25%；

-主體結構完工1/4以上，部分地區此項有適當寬鬆；

其二，針對預售資金監管，不同的城市有自己的一套模式，但核心都是圍繞預售資金或 工程造價 的監管。

以預售資金監管為例，具體流程大傢可以參考下圖：

客觀上說，90%以上的交房糾紛，都與商品房預售製有關：

譬如交房時齣現貨不對闆，迴款部分被房企用作拿新地…

“十個鍋九個蓋”的情況在牛市周期還能應付；

一旦樓市齣現急轉直下，骨牌效應在所難免。

2021年，樓市經曆過史無前例的硬核調控後，去杠杆的動作也是此起彼伏。

多傢韆億規模的品牌開發商相繼齣現債務違約，能在三道紅綫外獨善其身的房企成為香餑餑。

統計顯示，截至2021年底――

鄭州未交付的問題項目達25249套，占比約28%，大中城市裏列第一；

長沙、昆明、福州未交付問題項目分彆為28139套、10976套和8077套，占比均在20%上下；

重慶、南寜、鹽城、武漢等未交付問題項目占比在15%上下；

上海、蘇州、西安等未交付問題項目占比也接近10%…

全國24座重點監控城市，未交付的問題項目總建麵高達2468萬�O，約占2021年商品住宅成交總麵積的1/10。

光是某大一傢房企，就涉及約70萬套住宅存在無法及時交付的問題。

吃瓜群眾隻看到瞭冷冰冰的數字，背後卻是數十萬鮮活的傢庭。

如此大體量的去化房源一旦爛尾，後果將不堪設想。

早在一年多以前， “昆明30戶居民住進爛尾樓” 的新聞便曾登上過熱搜――

傢徒四壁、雨水洗臉、工地水坑打水燒飯、用帳篷抵禦陣陣寒風…

更有業主從意氣風發等到兩鬢斑白，甚至有人直到離世也未能等到交付。

看到這兒，是不是瞬間懂瞭， 近期住建部會議上為何對“保交樓”如此三令五申 。

“保交樓”已經體現齣高超的智慧，因為決策層深知：

現階段取消預售製依舊睏難重重…

取消預售製，到底有多難？

“治大國畢竟不是烹小鮮”，凡事都要尊重客觀規律。

取消商品房預售製或許是大勢所趨，但就目前來看，你我有生之年不一定能看得到。

1）房源供應或將斷檔

截至2021年底，全國在售商品房中，隻有13%的房源為現房銷售。

一旦對商品房預售製采取“一刀切”――

那麼，待這批現房售罄之後，樓市必將迎來一年半到兩年的斷檔期。

在此期間，新房市場將無房可賣，資金迴流和銷售端就業都會齣問題。

筆者曾追訪過長三角地區數個現房銷售的樓盤項目――

無論規劃現房還是“鴿”成的現房，都曾不同程度齣現過員工批量跳槽的現象。

推廣現房銷售，對房企最顯著的影響在於――

開發周期延長，資金成本預算上升，盈利節點整體後移，既得利潤也將被蠶食。

久而久之，廣大房企今後的拿地熱情也勢必遭受打擊。

2）倒逼一二手房價繼續上漲

一旦新房市場供應中斷，供需矛盾必將進一步加劇。

最明顯的，莫過於新房根本搖不到，大把大把的購房者被擠到二手房市場去。

新房市場形成的恐慌將大概率在二手房市場繼續蔓延，價格就這樣被推高瞭。

北上廣深核心城區的存量房源，相當一部分年事已高；

但由於這些城市及其中心城區闆塊，自身具有 不可替代性 和 不可復製性 ――

因此，這些房源依舊保持著相對樂觀的增值預期和流動預期。

價格之所以能穿越房齡和體驗，是流動性緊縮造成的一大後遺癥。

如統一現房銷售，開發商的 銷售節點、迴款節點 以及 交付節點 均要後移。

類似北上廣深的那種流動性緊縮，完全有可能在全國範圍內復製――

下遊市場動蕩不僅會將調控成績瞬間歸零，甚至可能形成新一輪報復性反彈。

顯然，這與房住不炒的齣發點是嚴重背離的。

3）房企債務或進一步加劇

2020年下半年，“三條紅綫”橫空齣世。

截至2020年底，全國60傢上市房企中――

零踩綫的共22傢，踩一道綫的房企23傢，踩兩道紅綫的房企6傢，三道紅綫全踩的共有9傢。

其中，35傢房企剔除預收款項後的資産負債率超過70%；

15傢房企淨負債率高於100%；

另有12傢房企現金短債比小於1。

目前，全國已有多傢韆億級房企齣現債務問題，其中美元債更是違約重災區。

統計顯示，光是涉及美元債違約的房企在售項目就有約7.5億�O。

若采用現房銷售，開發商的迴款周期將從目前的9-12個月延長至3年-3年半。

已經麵臨債務問題的房企將進一步雪上加霜。

如此一來，加快工程進度，很可能就成瞭提高資金周轉率最有效的方式。

若真到瞭這一步，工程質量的問題、違規施工的問題，也會跟著接踵而至…

現如今，鄭州、武漢、長春、南寜等城市，已售未交付項目體量明顯偏高；

若貿然推進現房銷售模式，短期交付風險必將陡然升高。

2021年底，上述城市已售但未交付項目數量均超過200個，涉及總建麵均在5000�O以上。

政策摩擦中，若有房企倒下去，便再無站起來的可能。

現階段，如何避免買到爛尾樓？

取消預售製的齣發點絕對是好的，但對於普通購房者而言，有這個功夫真不如多琢磨琢磨如何避免踩坑。

當前的主流對策主要有兩個――

1）遠離交付風險高的城市

通常而言，若尚未交付的問題項目套數比重若能控製在10%以內，說明這座城市大緻還是安全的。

像北上廣深，當前尚未交付的問題項目總套數都在這個安全綫以內；

二綫城市中，杭州、南京、成都、青島、常州等，類似問題項目的總套數普遍保持在5%以下。

許多頭部城市考慮十分長遠：

無論是核心産業新城還是熱點住區，一旦有爛尾苗頭，對整個闆塊的招商或土拍都會造成消極影響。

如若處理不善，壞運氣很可能像瘟疫一般蔓延。

二綫城市中一些 規劃高端、落地拉胯 的闆塊就是這麼來的。

另一方麵，這些城市的地方財政與政企閤作機製也更為完善；

配套好且後期仍有大量潛在地塊的區域，對於爛尾樓的容忍度更低。

即便齣現問題項目，往往也能通過閤理乾預，讓更具實力的房企補充進來。

此外，這類城市的業主往往臥虎藏龍，維權意識更強烈，且維權渠道更多元。

2）務必看清房企債務背景

如果一定要在問題房源較多的城市置業，那就務必著重審視開發商自身的債務情況。

過去一年多的時間裏，有兩件事大大增加瞭房企債務的透明度：

一是“三條紅綫”問世，二是“國進民退”頻繁霸榜集中土拍。

按照央行和銀保監會等機構針對房地産企業提齣的指標，三條紅綫即――

-剔除預收款項後資産負債率不超過70%

-淨負債率不超過100%

-現金短債比大於1

紅綫嘛，當然是踩的越少越好。

一般而言，踩一條綫的“黃檔”房企和一條都沒踩的“綠檔”房企安全性明顯要高得多。

2021年的集中土拍，我們還多次聽到瞭“國央企、城投係兜底”的新聞說辭。

這些企業的債務違約風險通常要低得多。

2021年末到2022年第一季度，決策層與監管層頻繁“暖吹風”；

今年的市場形勢與房企營商環境也大概率會好於去年。

一個簡單的判斷就是――

如果一傢房企目前還未齣現嚴峻的債務問題，那麼大概率這傢房企（至少在此輪周期內）就是沒問題的。

“取消商品房預售製，實行 現 房銷售” 的提案，不知讓多少人感動不已。

但即便有一天，這種玩法真的壽終正寢，恐怕也是很久很久以後的事。

當前，經曆過分化後的樓市，來到瞭一輪新的迴暖期。

但“房住不炒”的原則不會更改，樓市的分化也不會停歇――

無論一座城市的問題房源無論是百分之幾，對於個體而言，隻要買到，那傷害值就是百分之百。

越到這種時候，越要守護好資産的安全性與流通性，在此之上談受益纔有意義。

樓市，正在與天氣一道迴暖，願自助者，天助之。

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