◎Tips：今日共1盤正在登記 明細見文末01“獨立産權 “拆1賠3”的蕭山某“商業待拆遷房”，餡餅還是陷阱？ - 趣味新聞網

◎Tips：今日共1 盤 正在登記，明細見文末

01

“獨立産權，拆1賠3，杭州獨一傢。”

“政府規劃文件已批復，百分百會拆遷”、“務必來現場看一看，怕你錯過一次難得的拆遷機會”……

推銷房産、貸款的很常見，打著“待拆遷房”名義兜售的，你遇到過嗎？ 最近，濱江區的王女士，就接到瞭多個這樣的推銷電話。

好奇心驅使下，添加瞭微信，對方立馬甩過來一大堆信息和鏈接。

有項目介紹、有規劃信息，以及各種政府徵遷補償文件，甚至 還有一堆客戶下單的不動産證照片。

一番瞭解纔知道，這不是住宅，而是一個蕭山的建材專業市場。

商業拆遷賠償比住宅還高？如果確定拆遷，有利可圖之下，為什麼還要對外銷售？這是一種新式銷售套路嗎？

餡餅還是陷阱？我們實地走瞭一趟。

02

從濱江區齣發，沿建設四路往東，穿過通惠北路，就到瞭該建材城。

位置挺不錯，就在 市北東 （錦粼府、東方名府一帶） 北麵 ， 離地鐵7號綫新興路站約300米 ，西側是在建通城高架，隸屬寜圍單元。

這裏堪稱專業市場集群，除瞭該建材城，南北兩側還有汽配五金市場，和二手車交易市場。

市場內密密麻麻全是車（免費停車）， 繞瞭幾圈，纔在市場連廊下方的一處闆房，找到簡陋的營銷中心 。沒有沙盤，隻有幾張桌椅，若乾展架，和牆上的位置示意地圖、飄紅的銷控錶等。

接待人員錶示，市場 共9幢樓，1-3層，分割成1200多套商鋪，麵積40-90�O不等 。

“ 三層帶5年租約銷售，年化大概4%，前3年可直接抵扣房價 。一二層正常銷售，不帶租約。”對方告訴我，這批“拆遷商鋪”很暢銷，目前隻剩20多套瞭。

“買傢包括原先的經營戶，還有濱江蕭山、省內各地投資客。”介紹的同時，還給我看各種定金、産證截圖。

聽對方說，最牛的一個客戶，一口氣買瞭一整層，10多間商鋪。

“既然拆遷賠償這麼高，為什麼拿齣來賣？”、“政府有規定的，公司占比不能超過20%，否則可能隻是換地。而個人産權比例占比高，就能正常拆遷瞭。”

我查瞭下資料，找不到相關文件。但這個建材城確實有年頭瞭，拿地至今已有20多年。

03

拋開個人産權比例的說法，先來看看，該建材城拆遷的可能性有多大？

按照對方提供的綫索，我找到瞭一份去年3月的規劃文件。據杭州市規劃局批復，寜圍單元明確定位為宜居宜業、充滿活力、交通暢達的品質住區。

對比現狀用地和規劃用地，建材城所在的專業批發市場，未來調整為商業商務兼容用地。

不過按照控規，除瞭建材城，包括汽配五金市場、二手車交易市場在內的周邊多個市場，也在用地調整之列。

換句話說，如果建材城拆遷，它們也會拆遷，但卻沒見其他市場推銷商鋪。

而且 如果僅僅按照這種標準，就斷定建材城會拆遷，那麼杭州類似的“待拆遷房”太多瞭 。畢竟，隨著城市快速發展，環境陳舊、管理落後的功能，都會嚮外搬遷。

關鍵的是，“拆不拆，什麼時候拆？”是一個極不確定性的問題。

按照曆史經驗看，就算最終會拆遷（也不排除規劃調整），這個時間成本，也不是一般人所能承受的。

典型例子如1982年開張、1997年遷入鳳起路的 環北小商品市場 。

由於與城市發展的不匹配，21世紀後就有人建議：應盡早搬遷到主城以外。但由於各種原因，搬遷一直未能成行。 傳瞭近20年，纔在去年真正關停 。

04

就算等得起，賠償真有“1賠3”嗎？

對方是這麼算的：幾年後拆遷，肯定會升值。加上各種補償、補貼和奬勵，就能達到原值的3倍。

在我看來，這想得過於簡單瞭。

根據《蕭山區國有土地上房屋徵收與補償實施細則》，針對非住宅房屋徵收補償，作瞭如下規定：

徵收非住宅房屋一般以貨幣補償為主，其房屋價值（含土地，下同） 按評估價值給予補償（也可産權調換），還應一次性支付搬遷費。

造成停産停業損失的，可按被徵收房屋價值的一定比例計算，商業用房按６％。

徵收非住宅房屋，在暫停辦理相關手續前，被徵收人已改變用途並辦理工商、稅務等相關閤法經營手續兩年以上的，在徵收補償方案確定的簽約期限內，按照規劃用途徵收補償後，可再按其閤法經營麵積給予被徵收人一次性補助，最高不超過其閤法經營麵積部分房屋原用途評估價值的20%。

被徵收人在簽約期限內簽訂貨幣補償協議並搬遷的，可以按被徵收房屋價值給予不高於25%補貼，具體補貼標準應在徵收補償方案中明確。

理論上，隻要未來拆遷時的評估價漲瞭，加上各種補貼，的確可獲得豐厚的補償。

但問題在於，現在商鋪銷售價並不低。

剩餘在售的商鋪，粗粗一算，最貴的單價超5萬，最便宜也要近3萬，相當於奧體、市北的新房限價。

要知道，建材城隔壁新拍的宅地，地價也不過2萬2，新房限價3.35萬。

現場一圈看下來，市場生意也不是很紅火，一樓還行，二樓一般，三樓空置率很高。二手住宅都不能保證一定升值，何況一個體量10萬�O的大型專業市場。

不妨算一筆賬， 假設各種補貼算一起，綜閤按均價5萬算，光拆遷成本就要50億。 除非將來賣地大幅拉高容積率，否則很難迴本。

05

博拆遷，從來都是一個高風險的行為。

過去幾年，杭州市場上專門有一群人，通過法拍或二手市場，買入超級老破小賭拆遷。

但印象中成功者寥寥。公開報道的，僅有山棉北裏等寥寥數個，更多是一等就是七八年，深套其中。

其中一個重要原因，是政策轉變――老舊改造代替徵遷。

在我看來，商業拆遷房也是同樣道理。不僅時間上存在嚴重不確定性（大量時間成本、資金成本），政策上也有變數（産權調換），買入價格更可能提前透支。

如今住宅難搖、二手價格高企、股市動蕩，確實沒有太多的資産保衛渠道。

但越是沒機會越要謹慎。 雖說富貴險中求，但同樣有一句老話：天上不會平白無故掉餡餅。

風險與收益，總是如影隨形的。

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文�O麥格

編輯�O二叔

本文版權歸“層樓”所有

部分圖片來自網絡

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