自“取消公攤”的建議全麵登上熱搜之後 “取消預售”的建議同樣也進入瞭熱搜榜單。根據中國經濟周刊報道 預售或全麵取消？22年新建議來瞭，央媒12字迴應，已有3省在行動 - 趣味新聞網

自“取消公攤”的建議全麵登上熱搜之後，“取消預售”的建議同樣也進入瞭熱搜榜單。

根據中國經濟周刊報道，全國政協委員、四川省工商聯副主席、明宇集團董事長張建明錶示：“前些年，房地産行業之所以能高歌猛進，其‘秘訣’就在於極高的杠杆率。依靠高杠杆，很多房地産企業盲目擴張、盲目追求規模膨脹，高風險的錶象在高杠杆，但根子還是在預售製度”。中國房地産市場經過20多年的迅猛發展，預售製這項原意在於扶持房企的政策也到瞭退齣曆史舞台的時候，實行現房銷售製度，有助於堅持住房的消費屬性，抑製其資本屬性過熱帶來的泡沫。

不難發現，最近幾年，樓市中關於“取消預售”的呼聲越來越高，不少購房者都為此叫苦不迭。根據掌上新聞報道，今年1月湖南省長沙市某樓盤到瞭交房的時間，許多等待瞭兩年多的業主前來收房，但到達現場後卻發現到處都是黃沙一片，樓房裏麵的水電氣全部沒通，部分樓棟甚至連電梯都還未裝好。對此開發商錶示由於特殊原因導緻延期，並承諾下半年7月份一定建好，業主們迴應稱這是“最後一次”相信開發商，由此可見類似的延期問題並不是第一次發生。

除瞭延期交房以外，對於購房者來說，還存在其他兩個方麵的問題。其一是過度承諾，開發商在宣傳的時候，會將房源誇得天花亂墜，周邊資源配置、小區公共設施、住房戶型結構等一應俱全，但這僅僅是開發商的口頭承諾，並不具備任何的法律效應，許多購房者拿到房子後會發現根本就不是那麼一迴事。其二是偷工減料的問題，一些開發商會在建房的過程中使用廉價的材料，或者將戶型縮水，由此導緻最終交房時候齣現一係列質量問題，戶型也和當初規劃的完全不同。

更為重要的問題在於，一旦開發商齣現破産倒閉的情況，並且建設中的期房沒有其他房企來接盤的話，意味著該項工程就爛尾瞭，這也是購房者最不願意看到的情況。原因很簡單，一旦期房爛尾，意味著自己已經繳納的購房款有去無迴，並且還要承擔30年的房貸，最終“錢房兩空”，不少購房者為此搭上瞭大半輩子的積蓄，最終隻能住在破舊的爛尾樓裏麵。

那麼這個影響著無數購房者的預售模式到底有沒有可能“全麵取消”呢？迴答這個問題之前，我們首先需要預售製到底是什麼，以及它的起源。

公開資料顯示，1953年，霍英東成立瞭一傢房地産公司，在銷售商品房時給齣瞭預售製的基本框架：第一期先交訂金百分之五十，第二期落位二樓樓麵交百分之十……第六期餘款百分之十於領到入夥紙時清繳。這便是預售製最基本的雛形，也被當地人稱為“賣樓花”，當地的房地産商也紛紛學習這種銷售模式。九十年代末，深圳嚮HK學習並引進瞭預售製度，最終推嚮全國。

也就是說，預售製最初形成的目的是降低開發商的融資門檻。在我國早期城鎮化建設推進之時，每年都有大量的人口流入城市，住房數量供不應求，對於房企來說由於資金有限一時間也無法承擔過多的房産建設項目，而預售製能夠很好地解決瞭這個問題，得以迅速推廣。隨著房價不斷上漲，這種銷售模式也開始變味瞭，許多房企為瞭迅速擴張規模，不斷拍地建房，因此背負瞭高額的負債，最終導緻大量的房企都存在“三高”的毛病：高負債、高杠杆、高融資。

作為資金密集型企業，房企負債率過高意味著整體資金鏈會十分脆弱，一旦遭遇問題資金鏈斷裂，稍有不慎就可能導緻房企齣現破産倒閉的問題，那麼對應的期房自然也就“爛尾”瞭。房地産報公布的數據顯示，2020年房企負債排行榜中，有4個房企負債均超過瞭萬億，超過韆億的房企占比高達94%，僅有2%房企的總負債同比下降，一旦這些房企破産倒閉，容易引發一係列的金融風險。

正因如此，銀保監會與住建部對於房企設立瞭“三道紅綫”的指標來約束房企的負債率，降低資金風險。事實上，對於房企來說有許多情況都會導緻資金鏈齣現問題，比如2020年的“黑天鵝”事件，許多房企由於幾個月不能銷售住房導緻資金迴籠齣現問題，再比如2021年下半年樓市遇冷，房企銷量大幅降低，庫存壓力明顯增加。最為典型的例子就是某負債兩萬億的大型房企，都齣現瞭無力還債的問題。

公開數據顯示，2021年全國有343傢房企申請破産，齣現暴雷與債務違約的房企更是數不勝數。剋而瑞數據顯示，24個重點監測城市中，尚未交付的問題項目總建築麵積約為2468萬平方米，占2021年商品住宅成交總麵積比重達10%。其中尚未交付的問題項目總建麵積超過200萬平方米且總套數超過2萬套房的城市有4個，分彆是鄭州、長沙、重慶、武漢。

對於預售製的問題，央媒經濟日報發文《取消商品房預售製，調研可先行》中用“12字”明確給齣瞭態度：取消預售製，長期看或不可免。購買期房者，最大的擔心就是把購房款交給開發商，開發商資金鏈斷裂、跑路，購房者遲遲拿不到房，甚至可能麵臨房財兩空的局麵。相關數據顯示，近兩年多地收緊房屋預售資金監管，2020年至2021年10月中旬，全國主要城市共發布相關政策60次。

與此同時，已經有省份開始行動瞭，比如2019年廣東省齣台《關於商品房預售製意見通知》，錶示將逐漸探索試點商品房現房銷售製度與商品房製度取消的可能性。2020年海南省發布《關於建立房地産市場平穩健康發展城市主體責任製的通知》，要求新齣讓的土地建設商品房規劃的，全部要實行現房銷售製度。湖南省在《湖南省推進新建商品房“交房即交證”改革實施方案》中也明確規定：從2022年起，湖南省所有城鎮規劃範圍內新取得國有建設用地使用權的預售商品房項目必須實施“交房即交證”。

前不久住建部齣台瞭商品房預售資金監督管理辦法，其中也明確要求預售資金必須全程全額監管，但分為一般監管額度和重點監管額度，重點監管額度比例將由市縣一級住建部門根據工程造價閤同等核定。

事實上，最近幾年有關取消預售的話題，幾乎年年被提及。從購房者的角度來看，取消預售的意義在於能夠避免齣現延期交房、開發商過度承諾、住房質量不過關、爛尾等一係列問題。從房地産發展的角度來看，取消預售的意義在於從根本上降低開發商的財務杠杆，也是堅持“房住不炒”定位的需要。