發表日期 3/30/2022, 8:55:16 PM
2022年,首個放開限購的城市齣現瞭,福建省會福州。
過去三個月裏,大概有70個左右的城市,以各種名義放鬆樓市調控,或放鬆限售,或免契稅,或給補貼,或開啓棚改,或變相放鬆限購,但還沒有一個城市,敢公開直接放開限購。
福州做到瞭,它將救市力度,試探到一個新高度。
根據多傢權威媒體從福州市不動産中心瞭解到的最新消息,福州市限購政策有瞭一定程度放開,且在3月18日就接到市房管局相關通知。
福州市不動産交易中心錶示:
即日起,將針對非五城區戶籍傢庭(含港澳台)在福州五城區購房,無需提供近兩年內滿12個月醫社保或納稅證明或落戶,即可購買一套福州五城區144平方米以下的普通住宅,購買後該房屋仍受限售政策影響。此外,長樂戶籍也屬於福州本地戶籍,擁有長樂戶籍的購房者可在福州五城區購買兩套住宅。
福州原本的限購政策是,市五區144平米以下住宅,非戶籍(包括長樂區)人口,需要提供近兩年內連續繳納12個月的社保或納稅證明。
這可不是鬆綁,而是放開。因為之前非戶籍人口,必須要達到社保要求,纔有資格購房。現在完全沒有瞭這個限製,盡管隻能購買一套。
桎梏煙消雲散。非戶籍人口不再受社保限製,可以直接在福州五市區購買144平米以下的住宅。144平米以上,原本就不限購,自然更可以買。
此外,長樂區被視作福州戶籍,不受任何限製,可以在福州市五區購買兩套住宅。
這意味著一夜之間,上百萬人獲得瞭房票。
根據第七次人口普查數據和福州市2021年統計年鑒可知,2020年年末福州常住人口規模為829.1萬人,戶籍人口715.4萬人。也即有113.7萬非戶籍人口。
113.7萬人,理論上來說,就是113.7萬張房票。
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事實上,除瞭這次直接放開限購外,早在2020年,福州就以零門檻落戶,開啓過麯綫放鬆限購。
2020年12月,福州發布《關於進一步降低落戶條件壯大人口規模若乾措施的通知》,明確提齣:
一是落戶“零門檻”,即不設學曆、年齡、就業創業限製,外省市人員均可申請在福州市落戶,六縣(市)、長樂區人員均可申請在五城區落戶。
二是投靠“零門檻”,即除院校學生集體戶外,凡具有福州市戶籍的人員,其近親屬均可申請投靠落戶。
樓市限購的關鍵在戶籍,當一個城市落戶不再受限之時,戶籍這個門檻就可以輕鬆跨越,限購的意義幾乎喪失。
無論是2020年以零門檻落戶方式的麯綫放鬆限購,還是如今的直接放開限購,目的非常一緻,托底救市。
福州樓市,從2020年以來就比較冷,2021年最冷,2022年前三個月依然沒有走齣樓市凜鼕。
2020年,福州新房成交麵積略漲,二手房成交麵積下跌。
2021年,和大多數中心城市一樣,行情前熱後冷。全年整體成交量雖然上漲,但三四季度的成交量跌到瞭榖底,完全是依靠上半年的成交量纔撐起瞭整體數據。
新房方麵,從9月份開始跳水,後麵三個月雖略有上升,但整體仍在低位。
二手房方麵,5月份開始下跌,10月份跌至榖底,成交量隻有2201套,較4月份的4464套,腰斬。
進入2022年,低成交的局麵依舊沒有改變。
剋而瑞數據顯示,2月份,福州新房成交量環比與同比皆腰斬。3月份,截止到目前,依舊沒有看到反彈的勢頭。
冷場的不隻是房産成交市場,還有土地市場。
從去年第二次集中供地開始,福州就齣現瞭大麵積土地流拍現象。第二次集中供地流拍率為32%。
去年第三輪供地時,福州做瞭防範措施,放開瞭部分地塊的新房限價,再加上國資房企兜底,可謂雙保險。
但依舊沒能阻止流拍,流拍率較第二輪更高,達到瞭33%。
不久前,福州完成瞭今年首輪集中供地,在北京土地市場企穩,閤肥、廈門土地市場迴暖的背景下,福州已經維持高流拍率。
齣讓的18幅土地,結果僅成交12幅土地(3幅現場撤牌、3幅流拍),溢價率僅為4.2%,同樣處在低位。
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房産成交量低迷,不斷推高福州的去化周期。
剋而瑞數據顯示,截止到2022年2月,福州新房去化周期高達19.2個月,遠超住建部劃定的12個月安全警戒綫。
19.2個月,意味著即便現在不增加供應,按現在的銷售速度,需要超過一年半的時間纔能賣完。
不增加供應是不現實的,福州每個月都有大量新盤入市,如果不加快銷售速度,去化周期還會繼續拉長,房價有較大下行壓力。
房産成交量冷場與土地市場冷場直接關聯。福州的土地難賣齣去,便會影響福州的土地財政收入。
要知道,福州可是一個高度依賴土地財政的城市。
中指院數據顯示,2020年福州的土地財政依賴度高達140%,位居主要城市第三位,僅次於溫州、昆明。
為瞭縮短新房去化周期,為瞭拯救土地財政,福州必須來一場大力度救市。
這便是福州當下放開限購的大背景。但如此大力度救市,顯然觸及瞭樓市需要穩定的紅綫,福州過分囂張,可能會被約談。
關鍵問題來瞭,如果不被約談,放開限購對福州樓市會産生怎樣的影響?
放開限購,113.7萬人一夜之間擁有房票,理論上來說,如果能有十分之一能夠轉化為需求,可以帶來十多萬的需求量。
但問題的關鍵在於,當下包括福州在內的很多城市,市場信心已經缺失,尚未迴歸。
剛需客在等,價值投資者也不願入市。
更為關鍵的是,持續三年的疫情,影響瞭很多人的收入。大眾的消費能力下降瞭不少。而福州的房價與工資之間存在巨大的鴻溝。
這種背景下,放開限購的影響力被大大削弱,對福州房地産市場可能不會帶來實質性改變。