“城市更新是一個非常復雜的、比我們熟悉的地産開發 要更長的價值鏈條 華潤置地：從深圳到全國，“城市更新模式”的探索 - 趣味新聞網

“城市更新是一個非常復雜的、比我們熟悉的地産開發，要更長的價值鏈條，它是實業，將帶來新的産業，新的消費。”

――中國城市更新論壇主席蘇鑫

地産行業進入存量時代後，土地紅利已漸趨消失。如何盤活現有土地資源，成為至關重要的內容。

在此背景下，城市更新愈發火熱。十四五規劃中，明確提齣實施城市更新行動，這是城市更新首次齣現在國民經濟和社會發展五年規劃中。

隨著國傢政策的提齣，各大房企開展城市更新業務的速度也在加快。 當下，對於房企們而言，參與城市更新已被視為獲取重點城市優質地塊的捷徑之一。

其中，肩負央企責任、具備前瞻性眼光的 華潤置地 早已看準瞭城市更新這條賽道，並憑藉對城市的深刻理解， 已成為高質量、高標準推進城市更新的典型房企之一 。

01

舊改價值高地的典型：深圳・華潤城

由大衝村舊改而來的華潤城，不僅是華潤城市更新的代錶作，更是深圳甚至全國舊改的典型範例。

該項目位於南山高新技術産業園中區東片，規劃用地68.5萬平，總建麵達280萬平，其中包含約110萬平米的迴遷物業，總投資逾300億元。

大衝村改造前 圖源：華潤置地

改造前，大衝村樓房破舊且密集，道路狹窄且髒亂，公共設施匱乏，與周邊現代、整潔的城市風貌形成鮮明反差。

華潤置地集團介入後，充分整閤內外部資源，昔日的古舊村落重煥新顔，華麗變身為新型、時尚、現代化的商業商務中心及居住社區，並成為深圳高新區和華僑城旅遊景區的重要配套基地。

大衝村改造後 圖源：華潤置地

該項目的更新對片區價值帶來的影響非常大，主要體現在以下方麵：

・ 帶來更好的城市環境，促進區域格局麵貌重塑 ；

・ 帶來更好的社會服務，學校、醫院、文體設施等水平邁上一個新台階；

・ 整個地段的升值帶來房價的升值，吸引中高收入階層前來置業， 為區域價值的持續提升奠定瞭夯實的基礎；

......

從該項目的更新實踐中，華潤探索齣瞭一套適應深圳特色、符閤城市發展脈絡的更新模式，建立瞭 政企村多方協同的創新工作機製 ，通過一二級聯動開發，提升項目整體定位，實現産城融閤發展，營造高品質城市空間……

深圳華潤中心 圖源：華潤置地

深圳湖貝中心 圖源：華潤置地

立足灣區後，華潤置地的城市更新觸角也逐漸走嚮全國，並成為該集團可持續發展的新增長極。

所以接下來看看華潤置地在全國各地創造的一個又一個美好城區。

02

從深圳到全國：與城市共生長

瀋陽：華潤・時代之城

2021年3月12日，華潤置地・時代之城項目橫空齣世，從宣傳片中就可看齣，這個百萬方城市級作品的高度與胸懷。

如果單純用地産項目來衡量未免有些狹隘，這不是一個單純的地産大盤，而是 華潤置地東北大區城市更新4.0的時代樣本 。

示意圖 圖源：山水比德

瀋陽華潤・時代之城項目總建麵約108萬方，容積率2.0，綠化率35%以上。

對比圖 圖源：山水比德

其中，瀋海熱電廠始建於1988年，是當時國傢重點能源建設項目，也是瀋陽市自建國以來投資最大的基建項目之一。

東貿庫，則是瀋陽市現存建設年代最早、規模最大、保存最完整的民用倉儲建築群，構築瞭集倉儲、運輸、配送、包裝、加工及信息處理為一體的現代化物流片區。

改造前航拍圖 都市實踐

東貿庫

如今，東貿庫的部分文保建築已經改造完成，保留瞭原有曆史情懷並賦予瞭新的活力，重新定義功能屬性，煥發生機。

東貿庫區鳥瞰 都市實踐

2020年初，為協調保護和發展關係，經專傢論證，政府決定 保 留7棟有特色的曆史建築和1條鐵路綫 ，並在土地齣讓條件中要求開發商保護和再利用這7棟曆史建築，但其産權依然歸政府，將來這7棟建築會形成一個街坊式的、有溫情和記憶感的公共生活服務街區。

廠區改造前 圖源：山水比德

首先，設計團隊從7棟建築中選擇瞭兩棟相同且並列的倉庫（從西嚮東命名為2#和4#）作為入手點，作為該項目的現行展示區，它們位於庫區清空後未來的城市公園正中央。

實景圖 曾天培

兩座倉庫都是由3個30mx30m的單元構成的。雖然現行展示區裏不可缺少的是營銷中心，但對於華潤這樣的開發商而言，售樓處隻是很小的一部分，其主要功能還是社區配套，尤其是文化配套，因此，它是 “社區文化倉+” 。

實景圖 曾天培

兩個建築之間的玻璃連接體充分體現瞭“社區文化倉+”的理念。其鋼結構 同尺度地模仿瞭的倉庫中殿屋架的形式 ，用新穎的光和影“圖解”瞭老倉庫的空間和結構的魅力。

實景圖 曾天培

這個純白的連接體，讓使用者步入老建築時有一種登堂入室的崇高感、興奮感和期待感，也使樸素的老建築熠熠生輝。

實景圖 曾天培

每一個庫的入口都由山牆端進入，第一進都設計成一個開門見景的溫室，這是針對東北嚴寒氣候而量身定製的再利用工業遺産空間的新類型學。作為營建社群的空間抓手，這裏必然會成為居民願意來聚集的地方。

實景圖 都市實踐

2021年中，“社區文化倉+”的4#庫先行完工開放，它包括瞭婚禮堂、大東工業區城市展示中心、社區伊甸園、社區藝術殿堂，以及項目營銷中心。

2#庫在規劃上以書為主題，用途作為 “城市書房” （圖書館）。該提案的故事綫是把倉庫三開間理解成三個主題：

“城市書房”提案 示意圖 都市實踐

第一進的花園主題用迷宮的方式做中藥百草堂，富有植物教育的內容，且對比營銷中心的維護成本更低；第二進是用島嶼和書山的形式做成自由閱讀空間；第三進是結閤小劇場、布置得比較規範的圖書室，書架用玻璃來做，命名為“水晶殿堂”。

實景圖 UK Studio

實景圖 曾天培

2021年，這個公益圖書館終於建成，並被命名為“時代文倉”。

時代之城展示區

這塊場地充滿著曆史的痕跡和記憶，對於這樣的地塊，山水比德的設計團隊嘗試對場地的屬性進行迴應和修補，塑造一個 被愛包圍的森林總體劇場 ，一個真正能和時代對話，延續溫情和記憶的作品。

實景圖 攝影：ZOOM琢墨建築攝影

熱電廠以前是對片區有汙染的，所以這裏將打造一大片的森林 ，盡可能營造一個純淨的環境，將原來的汙染源變成居所的綠肺，使整個片區有著強對比的煥然一新。

實景圖 攝影：ZOOM琢墨建築攝影

同時，將舊時工業時代居所的溫情感加入進來，重塑有溫情的鄰裏關係，增加互動，通過使人有幸福感的顔色和有療愈感的植物，去影響居民的心理狀態，使人們的感受如同被愛包圍。

實景圖 攝影：ZOOM琢墨建築攝影

關於曆史的延續，利用 工業時代質樸、有記憶感的材料：紅磚 和工業的金屬感 ，營造一種對場地曆史緻敬的現代精奢工業記憶風格。

實景圖 攝影：ZOOM琢墨建築攝影

這個項目絕不應該是和其他項目同質化的，它有著屬於它自己的DNA，打造齣一個基於場地基因重生的被綠肺和愛包圍的有溫情感的詩意生活劇場。

城市更新的戰略高度、185億的大手筆投資、瀋陽東一環的核心站位、百萬平的巨大體量……時代之城的落地必將推動區域革新、城市全麵升級，帶動片區的整體煥新。

實景圖 攝影：ZOOM琢墨建築攝影

紹興：871LOOP綜閤體

華潤871LOOP城市文旅綜閤體，位於紹興市環城西路與勝利西路交叉口，規劃總麵積約36萬方，産品包含洋房、閤院彆墅、商業街、文創裏弄，以及地標級商業、高端精品酒店等。

效果圖 圖源：紹興房産焦點

該項目以 871電子工業廠房和鑒湖老街改造為核心 ，以 城市地標、文旅旗艦、引領生活方式 等高定義進行打造，成為一部集文化創意、現代旅遊、主題商業、品質人居於一體的紹興古城“西大門”重要作品。

871廠舊址 圖源：紹興房車匯

871廠曾是我國電子工業部研製生産高速、超高速數字集成電路的重點廠，也是紹興集成電路産業的開拓者，為長三角乃至中國集成電路産業的發展做齣瞭傑齣的貢獻。

可以說，當年的871廠為紹興打開瞭芯片研發與製造之窗，而如今原871廠所在的八七一地塊，又為紹興打開瞭芯片展示與迴憶之窗。

效果圖 圖源：紹興房産焦點

該項目的更新改造華潤置地邀請 伍茲貝格和柯凱建築事務所 兩大團隊共同執筆，值得一提的是，他們曾廣泛涉及國內外數十個城市更新與文化遺産再造項目。

紹興置地中心示意圖 圖源：識越好房

設計師計劃在這樣一個具備原有的工業基礎和地理文脈上創造一個新舊融閤的復閤型項目，除瞭尊重並發揚曆史記憶以外，還要吸引更多年輕人，因此規劃瞭一些精緻的國際化的有地標性的場所。

並且，設計師們還花瞭很多精力來平衡“新與舊”，最終設計理念是一方麵尊重老建築，挖掘老建築文化元素，保留部分典型特徵，一方麵創新打造新建築，在結構、功能、材料上做到創新，總體上形成新老建築的強烈對比。

紹興置地中心示意圖 圖源：識越好房

如在對老建築的保護上，紹興置地中心將原來廠房中一些帶有時代感的元素保留，如 井字梁、樹陣、鋼桁架 等。

同時在此基礎上，新建現代材質、現代工藝的新建築，新舊對比形成強烈反差，以此來塑造和喚醒原871廠的記憶，並將此記憶通過現代化的錶達傳承下去，做好新舊交替與融閤。

效果圖 圖源：紹興房産焦點

深圳：華潤雪花啤酒總部基地

華潤雪花啤酒總部基地位於深圳寶安區，曾經的金威啤酒寶安二廠所在地， 具有城市産業城軸東門戶屬性 ，其改造重建和産業升級對各行業有一定藉鑒意義。

項目所在地塊 Aedas

90年代，金威啤酒是珠三角的領軍企業，深圳市場占有率超過80%，“來深圳，喝金威”是每個深漂打拼經曆中最特彆的記憶。於2013年，金威啤酒加入華潤雪花啤酒。

效果圖 Aedas

該項目的改造升級，將華潤置地多年的城市更新經驗與華潤雪花的行業領軍背景相結閤，並基於Aedas對亞洲高密度城市和對深圳本土文化與社會的研究，提齣瞭 三大核心設計策略 ，以打造城市更新下的産城融閤新標杆。

策略一：城市精神再續

項目設計選取凝結於城市記憶的重要符號，通過建築重新演繹，在發展中將精神延續。

如發酵罐遺址，抽象提煉形成獨特視覺符號，形成城市記憶與市民情感的自然延續。設計保留下場地最深刻的記憶，以發酵罐遺址構建過去與未來的直接連接，並將它抽象提煉，用建築重新詮釋。

圓潤的建築輪廓，效果圖 Aedas

錯落起伏的塔樓，輪廓圓潤，搭配簡潔但不失細節的幕牆，像一座座挺拔的發酵罐，成為獨特的視覺符號，讓人自然聯想起廠區的過去。

策略二：創新産業平台升級

創新産業平台升級――綠色産城“城市花園”。

將工廠變為城市花園，效果圖 Aedas

基於華潤置地“以創新為核心勢能” 、“以生活為發展指嚮”、“以共贏為價值準則”的産城融閤發展願景，Aedas提齣瞭綠色産城“城市花園”的設計概念。

效果圖 Aedas

設計以綠色宜居環境，為新型産業升級賦能。 通過塔樓布局的移位調整，在片區中部形成東西嚮的活力軸 ，依次設置未來中心廣場、慶典廣場、精釀廣場，營造大量公共空間，在産業雲集的高密度城市環境中，形成尺度宜人且具凝聚力的城市核心。

策略三：打造啤酒消費模式新標杆

啤酒消費模式新標杆――消費模式升級下的“啤酒小鎮”。

城市更新的本質是生活方式的更迭，其背後無外乎理念的革新、文化的影響以及消費的改變。設計希望以文化引領消費模式升級，以 “啤酒小鎮” 帶動生活方式的轉變，為市民提供全新沉浸式體驗。

沉浸式遊覽體驗，效果圖 Aedas

設計以啤酒為主題，在片區核心空間營造小鎮的沉浸體驗。設計規劃齣分彆承載雪花旗下、國際和自主啤酒品牌的花園道與啤酒街，亮點為街道對麵的三個公共廣場。

花園道與啤酒街，分析圖 Aedas

濃縮啤酒主題的城市新街區，將成為深圳的新名片，獨特的建築風格和標誌性輪廓，將吸引各地遊客及啤酒愛好者，帶動消費産業鏈升級。

沉浸式遊覽體驗，效果圖 Aedas

結語：

通過上述案例，明顯可見華潤在 城市更新、綜閤開發、文旅地産 等方麵擁有很大的優勢，改造涉及舊工業區、城中村、土地整備、大片區域統籌等多種類型，並且還承擔實施主體、前期服務商、城市更新項目顧問等多種角色。

所以相信華潤未來一定會憑藉自身的綜閤實力、國際化視野、匠心獨具的産品開發和強大的運營能力，為中國城市更新項目提供可藉鑒的範本。

而一切成功的背後，是華潤深知物理更替的根本是社會價值的再造，城市更新不是簡單粗暴地推倒、拆除、重建，而是以挖掘增量價值、契閤城市可持續發展方嚮的有機更新過程。

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本資料聲明：

1.本文為建築設計技術分析，僅供欣賞學習。

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