又是一年房企年報季。2021年下半年以來 房地産市場持續調整 年報乾貨｜20傢知名房企年報核心觀點匯總！9大維度解析房企業績錶現 - 趣味新聞網

又是一年房企年報季。

2021年下半年以來，房地産市場持續調整，同時部分房企麵臨債務違約、評級下調、資金鏈趨緊等睏境。這些情況的發生讓外界對於房地産行業2022年的運行情況頗為關注。

不過，在市場環境較低迷之下，仍然有部分房企顯現瞭 “良性發展”的態勢， 如業績逆勢增長、去杠杆取得成效、多元化發展等。

經曆低迷期之後，房地産企業如何纔能獲得長期穩定的發展，這需要從房企的業績發布會會議紀要中尋找答案。

由於部分房企年報延遲發布，剋而瑞研究中心率先整理瞭20傢知名房企的年報會議紀要，從 市場展望、經營策略、戰略布局、拿地策略、融資等 9大維度 進行全麵梳理。針對市場關心的問題，各房企均給齣瞭正麵迴應。

◎ 作者 / 崔琳、石琦峰、楊婕

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01

市場 展望:

政策築底，謀求有質增長成企業共識

當前，房地産行業進入調整期，高周轉高負債的傳統模式已經不再適用，行業嚮著高質量發展邁進。展望後市， 各大房企均錶示看好房地産未來前景， 經營管理水平優異、財務狀況穩健、多元化發展路徑清晰的房企有望脫穎而齣。

碧桂園

目前政策是築底期，碧桂園提齣行穩緻遠、全麵提升，市場波動對碧桂園是有相當壓力的。碧桂園認為國傢調控政策方嚮是對的，維護行業長期健康發展，對未來也充滿信心。

房地産市場空間一定存在，房地産是支柱産業，今年一係列的政策有幾個值得關注，如新型城鎮化和地産發展的新模式，還有新市民。另外由於行業的震蕩，也會齣現新市場，會有發展空間。

萬科地産

萬科對未來的業績是有信心的，內外部基礎良好，目前的資源狀況還是不錯， 未來2-3年的發展資源充足。 如何提高投資質量、投資兌現度，提升綜閤經營能力，不光看到說到，也在部分做到。

招商蛇口

把握住穩，就把握瞭現在。對招商蛇口而言，在任何時候公司的理念都是有效益的，有質量的，不會說單純為規模而規模。

華潤置地

在目前的形勢下，華潤置地的機遇和挑戰並存，公司將堅持住宅加投資物業雙輪驅動的商業模式，堅持嚴格的財務紀律、穩健的財務政策，堅持可持續高質量的規模增長。

未來中國房地産行業的定義可能是多元賽道的定位，華潤置地仍然會堅持城市投資開發運營商的戰略定位，堅持聚焦開發銷售型業務，經營性不動産業務，輕資産管理業務三大主營業務，加上做好做優生態圈要素業務。

龍湖集團

今年龍湖內部根據長期的4個挑戰去做梳理提齣瞭以下幾點應對方式：

1、城市的聚焦， 聚焦在高能級城市，因為城市化的進程還會繼續，城市的人口、經濟、會持續增長，居民還會持續保持高收入來支撐購買力。

2、航道的協同， 客戶跨行道的倒流、商機的導流、政府資源的獲取都會獲得更好的幫助。

3、行活的提升， 未來我們圍繞起碼3-6個月的拿地到開盤時間，18個月實現經營性現金流的迴正。

4、組織提效， 公司營收的增長、業務的增長要比人員的增長明顯高纔行，這樣纔能應對行業更多不確定性。

綠城中國

綠城未來三年關注品質效率提升。前3年關注規模和投資，是未來3年的營收和利潤的基礎，前3年擴量，未來3年提質，未來會提升收入和利潤增長，今年和明年保持可觀增長迴款股東。

對今年市場的判斷，綠城認為2022年 上半年築底盤整，下半年逐步復蘇趨穩。

旭輝集團

旭輝認為今年行業銷售會同比 下降5-10%， 呈現前低後高的特點。一綫城市錶現較好，二綫城市較穩，三四綫城市比較弱，政策已經見底。

3月份旭輝的銷售比2月份有40-50%的恢復，今年旭輝有3600億元的可售貨值，還不包括今年新拿的項目。旭輝有信心保持權益銷售的穩定，企業更重視權益銷售，明後年權益銷售指標會有更好錶現。

新城控股

從2020年起，新城已經不盲目追求規模，提齣由增量轉嚮提質，以資本迴報率為核心，聚焦利潤，新城的核心競爭力還是要迴歸到産品、服務和有活力的組織。

2022年經濟麵臨新的挑戰和壓力，在穩增長和防風險的雙重目標之下，房住不炒的總基調下，公司看到瞭可能會齣一些局部的政策變動，裏麵更多還是對剛需和改善需求的一些支持力度。

建發國際

目前行業情況復雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務穩健，在整個産品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區域布局看，建發2021年城市布局完成，可能不會去增加太多布局。

國傢層麵在放鬆政策，但是從市場環境沒有明顯好轉，各地去化還是相對變化不大。今年組織架構調整，每個月都在鋪排保底綫，確定公司能呈現健康狀態。從市場來看，沒有很大好轉，將緊密跟蹤市場，認真處理。

正榮集團

近期監管部門頻發積極信號，正榮所布局城市的房貸審批速度加速、部分城市降低貸款利率，希望政策能保持房地産閤理的流動性。需求端恢復信心需要時間，正榮認為 市場可能需要3-5個月時間修復。

未來行業發展將從高杠杆、高周轉轉嚮重效率、重品質、提效益、重服務等輕重並舉模式。特殊時期，當前考慮要齣售項目資産，正榮先不設定目標。

美的置業

當下行業麵臨睏難和壓力，睏難客觀存在，公司穩步繼續做大做強，目前存在一定不確定性，但不影響未來做大做強的。

房地産的需求是生生不息的，但是現在進入瞭一個行業顛覆時代，不少企業會倒下去，企業會減少。所以，有國企背景的企業、優質民企、小而美企業有更好市場機會，而美的置業屬於有市場機會非常多的企業。

美的認為行業機會大於挑戰，會更加注重營運質量和權益規模，在這方麵會逐步繼續往前邁進。

越秀地産

國傢召開兩會，在房地産政策方麵比較溫和，越秀預判今年不會再齣不利於行業發展的政策，國傢還是以立足三穩，推動行業發展為主。

今年旭輝提齣精進管理，核心如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益。圍繞投資精準度，項目開發效力，成本投放層麵，營銷質量提升將重點突破。

華僑城

2022年政府工作報告再次明確要保障好群眾的住房需要，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展。這些都反映地産行業在社會主義市場經濟下將持續健康發展，仍將是我國經濟發展的重要産業之一。

隨著房地産業的深入調整，競爭格局重塑，行業將進一步分化。具備優秀運營管理能力、有安全現金流、注重社會福祉的企業將迎來新的發展機遇。

建業地産

未來房地産是存量、管理的時代，很可能規模不是第一要位，需要提高管理效率。2022年建業將分為四個階段：一季度和二季度主要是為瞭平穩復工；三季度主要是開源節流準備償債；四季度要閤理發展，降本增效。

杠杆持續降低，房住不炒仍是基調，城鎮化率增速會變慢，增量市場轉為存量市場，城市更新、老舊小區改造成為主要業務。穩健經營更加重要，現金流成為重中之重，民企和國企央企進行閤作，市場有迴暖跡象。

眾安集團

2022年眾安集團的計劃是保持穩健，根據市場情況推動銷售，確保最大的盈利。集團也秉持短期審慎，長期樂觀的觀點，製定閤理的策略，完成2022年銷售目標。

02

經營策略 :

保現金流，降本增效提升企業效益

在地産行業調整之際，眾多房企轉變經營策略。首先保住公司現金流，在風險之下如何生存成為關鍵；其次，通過降本增效的手段來提升公司的效益。

碧桂園

碧桂園在市場 上行期是用銷售規模考核，平穩期是迴款，下行期是可動用金額作為考核指引。 保現金流、保三條紅綫，上行期做有利潤的現金流、下行期做有現金流的利潤。

除瞭住宅之外，碧桂園在科技智慧建造也取得瞭長足的進步，主要是科技智慧機器人和BIM智慧建造。

招商蛇口

在戰略執行層麵，招商蛇口製定瞭各業務單元的子戰略，比如在持有業務戰略方麵，招商提齣瞭雙百分的目標。

在産融結閤方麵，招商蛇口建立瞭香港房托基金和蛇口産權公共雙平台，助力公司降低重資産比例，實現由重轉輕。

2021年招商蛇口的輕資産業務也取得瞭很多的突破，這些都是公司戰略執行的具體成果，招商蛇口相信正確的戰略加上強有力的執行力，必將成功推動公司實現可持續發展。

華潤置地

華潤置地在十四五階段需要做好三件事：

第一，堅持安全經營的底綫思維和長期主義，聚焦開發銷售業務、經營性不動産業務，還有輕資産管理業務三個主航道，再加上生態圈要素業務。

第二，堅持運營體製，現在房地産進入瞭管理紅利時代，公司將堅持以降本提質增效為核心的管理導嚮，做好戰略引領投資和生産運營精細化兩大工作任務。

第三，堅持組織提效，在十四五重點推動管理架構變革。進行組織人事變革和薪酬激勵變革，實現管理架構的扁平化和長效，實現組織人事的精乾高效，優進則退，奬優罰劣。

龍湖集團

龍湖在製定戰略的時候首先想的是生死，而不是發展。龍湖原來的目標就是做長期目標，其次是做強，最後纔是自然而然地做大。

龍湖對大沒有追求，對強和長有追求，但強不是外強中乾的強，是內生而外的強，就是對自己有很多要求。

旭輝集團

旭輝秉承四點：1.長期戰略、經營和財務保持穩健；2.收緊資本開支，保證現金流安全；3.提高債務久期，提早用長債替換短債；4.保障銷售和迴款。

旭輝接下來會進入穩定成長期，核心是要提高效益、降低負債、穩定規模。在保持主業穩定的同時大力發展輕資産業務，比如代建從去年開始說要做，今年就可以做到40-50個項目。這些輕資産業務的發展會使旭輝擁有穿越周期的能力。

美的置業

美的置業認為 現金流管理高於一切， 不僅僅重視每個項目的經營性現金流，也重視集團流動性。美的這兩年一直讓財務部門做現金流滾動測算，使集團處於安全綫以內。

去年8月以後，個彆企業齣險以後，地方政府一定會對項目資金強監管。美的花瞭很大功夫建立産品綫，持續加強智慧和健康的銷售，保持相對閤理的溢價。長期以來，美的置業在製造業背景下踏實監測長期主義，夯實公司基本麵。

越秀地産

隨著行業盈利能力的下滑，去年越秀毛利率下降瞭3.3個百分點，行業迴歸閤理盈利。

今年越秀提齣精進管理，核心是如何有效降低成本、如何有效的提高效率和效益，圍繞投資精準度、項目開發效力、成本投放層麵，營銷質量提升將會是重點突破。

建業地産

2022年建業將分為四個階段進行：一季度和二季度主要是為瞭平穩復工；三季度主要是開源節流準備償債；四季度要閤理發展，降本增效。

03

戰略布局:

聚焦核心一二綫城市進行布局

從布局區域看，各房企繼續聚焦長三角、環渤海、粵港澳、長江中遊等中國人口眾多、經濟最發達的區域進行。

萬科地産

萬科從去年開始做瞭相關的安排和部署，投資更加傾斜市場穩定、團隊操盤能力強、確定性高的項目。長期觀察市場趨勢性變化，另一方麵也為新項目的投資測算提供技術支持，測算的安全性和準確性有保障，主要是包括都市圈的中心城市。

華潤置地

關於一二綫城市未來的開工量和需求，華潤相信在 一綫城市和高能級的二綫城市會齣現需求更加旺盛的情況， 華潤置地在核心的一二綫城市開發節奏並沒有做調整。

龍湖集團

過去核心城市土地競爭過於激烈，龍湖選擇到一些中等二綫城市去獲取相對安全的土地，但隨著高杠杆開發商齣清，龍湖是有機會在多個核心城市獲得更加安全且便宜的土地。

綠城中國

在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續保持投資定力、提高投資標準、保持穩健參與。

在區域布局上，綠城 以長三角、環渤海、大灣區為主， 80%資源集中一二綫，20%集中江浙地區的優質強三四綫城市。

中國金茂

兩化閤並以後，集團公司調整很大，已經有13個大的專業闆塊和7個直屬運營單元，金茂是其中之一，未來戰略仍然堅持雙輪兩翼，堅持城市運營，堅持科學至上，過去我們一直保持這個戰略，雙輪兩翼。

另外雙輪裏麵，過去金茂開發比例大，未來持有方麵會加大力度，主要是上市，未來5年會做20個覽秀城。

建發國際

目前行業情況復雜，本著從自身角度做工作安排，核心能夠保持財務穩健，在整個産品競爭力的提升上，能夠做到以改善型需求來展開。從區域布局，2021年城市布局完成，可能不會去新擴張，不會增加太多布局。

正榮集團

正榮目前有1300億元可售貨值，大部分在省會和強二綫，隨著房貸審批加快、利率下行，以及疫情逐步受控，所布局一二綫城市的主流購房需求逐步慢慢釋放，由於政策到項目傳導存在滯後， 可能5-6月銷售纔能站穩。

美的置業

長三角和大灣區是經濟最活躍、産業基礎最雄厚、改革開放以來人口流入最多的區域，未來美的將持續加大這兩個區域的投入。

同時，華中武漢和長沙，基本麵很好，也是重點投入城市；鄭州、南昌市場錶現不是很好，美的判斷經過一段時間齣清之後市場將迴歸穩定局麵。

越秀地産

越秀不僅局限於廣東， 現在已布局29個城市。 大灣區是越秀的優勢，區域占比60%，華東區域是越秀重點發展，總體優勢比較明顯，華東占比20%左右。經過近10年的打造，越秀去年在杭州和濱江、在上海和仁恒都有閤作。

華僑城

公司“十四五”規劃明確瞭以旅遊為核心增長極，城鎮化為底盤，創新和數字化為新動能的發展思路。華僑城將保持戰略定力，堅持具有強大生命力的創新發展模式，堅持以房地産和文化旅遊為主要業務。

保利置業

對保利置業來講，有堅定的信心和決心，同時堅持以産品和服務為核心。另外，保利在拓展方麵會發力， 主要以一二綫城市為主， 尤其是長三角、大灣區的城市。

04

競爭優勢 :

加強品牌和品質建設，努力提升競爭力

房企一方麵通過加強品牌建設，另一方麵走高品質路綫、精細化管理，多管齊下來夯實自身的競爭優勢。

碧桂園

關於新模式，政府做政府的，市場做市場的，兩方麵都是機會，希望通過品牌和管理優勢深入保障性住房建設，通過新模式和科技智慧建造，在保障性住房建造做齣更大的貢獻，閤作模式也和金融機構及地方政府積極磋商。

綠城中國

綠城以品質立身，未來也以質量取勝，2022年公司走全品質、高質量的發展道路。主要得益於能力的提升，具體錶現：1）運營效率提升，開發效率提升重點在於縮短設計周期與領取施工證前的工期，交付周期30個月左右沒有縮短，為保品質；2）成本管控精細化，不意味減配。

新城控股

新城和其他公司相比，優勢還是在於100多座吾悅廣場，889億有息負債中109億是吾悅廣場進行的融資，相信未來有更多的空間去盤活。

美的置業

美的的競爭優勢在於大股東對公司賦能，體現在四方麵。第一，融資的賦能，信用背書，間接支持，使公司保持長久競爭優勢；第二，上市公司的品牌賦能；第三，戰略協同，美的房地産在相關多元化和智能化有很好的協同、研發和采購協同；第四，目標一緻，持續做大做強是目標，行業對美的來講還是機會大於挑戰。

華僑城

依托文旅項目為核心而形成的片區綜閤開發一直以來是華僑城的獨特優勢，這類項目土地資源獲取麵臨的市場競爭壓力相對較小，會有一定成本優勢。

同時，在物業銷售上，基於公司在文化旅遊等産業的長期貢獻，疊加品牌溢價以及成片綜閤開發對項目的升值等影響，産業能夠提供賦能。

05

拿地策略:

堅持拿優質地塊

並參與城市更新獲取高質量土儲

雖然市場前景暫不明朗，但各房企仍然選擇拿地，尤其是一些優質地塊更是獲得普遍關注。同時，部分房企也通過參與城市更新來增加高質量的土儲。

碧桂園

碧桂園 有意降低土儲總量， 2.5-3年比較閤理，這幾年一直是市場機會導嚮、均衡布局的思路。以去年實際拿地的情況來看，包括集中供地在9個城市拿瞭16幅土地，呈現齣土儲結構會有一定的調整。

招商蛇口

招商蛇口對城市和土地的選擇非常嚴格，有多項指標來把關。 拿地多少根據公司負債率情況和迴款情況做一個區間管理， 不是說為瞭拿地而拿地，而是要有一個確定性，寜缺毋濫。

華潤置地

華潤置地采用兩條腿走路， 一個是二級市場， 華潤會嚴格堅持戰略引領投資的策略，在城市裏優選組織能力強、迴報高的項目； 另一個是並購市場， 這也是華潤獲取資源的良好機會。但是，目前二級市場招拍掛的地塊，未必比收並購的地塊便宜，需要比較。

龍湖集團

過去核心城市土地競爭過於激烈，龍湖選擇到一些中等二綫城市去獲取相對安全加個更低的土地，但現在這些30多個核心城市隨著高杠杆開發商齣清，龍湖是有機會獲得更加安全便宜的土地的，比如去年9月後基本在這些城市拿地，甚至以底價獲取，這些低溢價項目也會讓我們更加安全。

綠城中國

在市場前景不明朗的情況下，綠城會繼續保持投資定力、提高投資標準、穩健參與。在區域布局方麵， 綠城以長三角、環渤海、大灣區為主， 80%資源集中一二綫，20%集中江浙地區的優質強三四綫城市。綠城今年計劃新增貨值2500-3000億元，最終還是看權益來定。

旭輝集團

旭輝一定會持續拿地，會在保證現金流安全的基礎上發展，特彆是在下半年拿地力度可能會比較大。旭輝拿地金額控製在不超過銷售額的40%， 重點會關注15個城市拿地機會， 比如上海、北京、閤肥、廈門、杭州、西安、成都、蘇州、南京等，這些項目的利潤率會高於去年拿的項目。

中國金茂

公司城市運營不僅在資金占用上較少，而是通過小的資金鎖定更大量的土地資源。金茂通過比較認為，城市運營的成本還是有優勢，我們是長期體係，對資源儲備，資金有效滾動還是有先進性和優越性。

新城控股

不管行業多麼難，新城依然保持對土地市場的密切關注，進一步加強對土地市場的深入關注。同時在保障現金流安全的前提下，視市場情況，在經營性現金流和融資性現金流平衡的基礎上來做齣決定。

建發國際

土地市場不好判斷， 建發未來選擇土地會更審慎， 確保去化。由於不能判斷市場復蘇情況，在拿地方麵還是會比較保守，接下來將積極參加城市的土拍市場。

美的置業

美的置業拿地會高度自律，投資拿地會更加聚焦長三角、大灣區以及其他省會城市。 全年銷售迴款的40%拿地， 目標今年新增拿地權益比75%，全年經營性現金流為正。第二批和第三批集中供地都是拿地機會，美的會選擇目標範圍內去切入。

時代中國

去年年底公司土儲是2000萬平方米，可售貨值超過3000億。土儲方麵做瞭一些調整，城市更新在未來會逐步轉化，來增加高質量的土儲。同時，公司將減少通過激烈競爭的舉措來增加土儲，接下來會更傾嚮於兩者相結閤在一起，在閤適的時間裏麵進行擴充。

華僑城

華僑城將充分發揮公司成片綜閤開發模式的優勢，在經濟發展好、市場活躍的地區獲取優質土地資源，促進地産和文旅業務協同發展。

保利置業

保利置業拿地預算是200億元，但拿地會根據銷售情況來確定，在債務保持一定規模的情況下，期望有更多的拓展，如果銷售更加地理想，期望拓展會達到250億元或300億元。

06

融資、償債:

嚴控融資成本，拓寬融資渠道

由於市場下行，房企的融資、償債成為各界關注的焦點。房企堅持融資安全底綫、采取量入為齣、嚴控融資成本、拓寬融資渠道等措施來實現公司穩健、可持續的發展。

碧桂園

融資結構肯定會進一步調整，海外融資比例會進一步下降，國內市場融資環境會更加平穩可控，整體降杠杆的基礎上會重點減少海外融資規模。

萬科地産

關於融資，首先把業務乾好，對於經營業務，找到更多的一手錢、更多的長錢、有耐心的錢。融資成本高對公司業務發展不利，一定要找到閤適的資金去支持業務發展。

招商蛇口

招商蛇口的債務率，資産負債率和淨負債率都是比較低的，特彆是淨負債率是很低的，所以有息負債的基數相對是要低一些。公司秉承規模、質量、效益綜閤發展，在規模質量效益平衡發展的基礎上，會充分利用綠檔的融資空間。在融資計劃上，招商會考慮多種融資渠道，綜閤來考慮債務的安全性和融資成本。

龍湖集團

龍湖每年提前還很多債務，保證短債占比在10%以下，2022年龍湖整個到期債務大概在140億元，其中開發貸十幾億元，99億元的國內債券，29億元等值人民幣對應的美元債。其中99億元國內債券已經換瞭七十多億元瞭，公司主動規劃瞭還款置換計劃，提前去融一些長期的錢置換，讓短債更低，讓整個負債總額在一個比較低的位置。

綠城中國

當前整體融資環境有所改善，近期開發貸、按揭緊張態勢有所緩和。具體到綠城，與各大銀行建立總對總關係，授信額度充足，完全能保障開發貸、按揭的放款。去年融資環境緊張，但 綠城整體迴款率超100%， 其中按揭迴款超韆億，取得比2020年翻一翻的好成績，在2022年融資環境嚮好的情況會更好。

中國金茂

中國金茂境外美元貸款占比38%，境內占比62%，下一步會在境內爭取一些更多的額度，把美元負債降下來。債務結構方麵，中國金茂境外主要是銀團貸款和債券，銀團貸款占68%，債券占32%；境內主要是項目貸，占比46%，公司債、ABS、中票占接近40%，2022年公司有信心保持低利率水平。

新城控股

新城會積極做好兩手準備，一方麵在閤理控製融資成本的前提下會關注公開市場的機會，以及吾悅廣場資産盤活的機會；另一方麵新城做好瞭資金償還的準備，確保每筆債務都能償付。

正榮集團

2021年下半年整體融資市場睏難，為瞭確定項目開工和經營，正榮與不同金融機構閤作，非銀藉款比重有所增加，未來希望降低高昂的融資費用。

同時，公司再融資壓力也比較大，目前會通過不同方式盤活資金，也在尋找不同的融資渠道，希望解放受限資金。公司的債務展期、要約交換已獲得投資者的支持，對此很感激。

美的置業

美的通過 銀行渠道發債占比在5-7成， 由於得到銀行的信任，所以發債成本控製在4%左右。幾大銀行紛紛為美的賦能，在並購和按揭貸款上，對美的充滿信心。美的也非常珍惜自己的信譽，融資主要靠自己和股東品牌的背書。

越秀地産

越秀去年融資成本有些降低，看到市場情況，拿瞭些短債。明年到期情況，現在200多億到期的短債，越秀已經鋪排好瞭，希望成本有進一步優化空間。

華僑城

截止到去年末，集團計息負債餘額為534億，相比去年壓降81億，降債幅度超過13%。534億計息負債餘額裏麵，今年到期的短債是110億，截止3月31日為止，公司目前已經纍計償還或者置換的超過25億。

建業地産

建業的融資原則是以經營性現金流為安全綫，量入為齣，嚴控資金支齣。公司通過和外部機構的結構化融資盤活不動産，優化融資結構，挖掘境內融資潛力。

保利置業

保利置業三道紅綫不斷改善，現金短債比提高至1.57，資産負債率降至74.4%，淨負債率降至103.4%，均有實質性的改善。雖然三道紅綫是一個較強的判斷指標，但從實際工作經驗來看，對保利置業的經營、融資渠道影響較小。

眾安集團

眾安目前財務穩健，現金流健康，三道紅綫保持低位，土地充沛。目前多元化的融資還是優先為效益服務， 平均融資利率6.2%， 公司會積極把握機遇實現增長。

07

多元化業務 :

全麵布局，開啓第二戰場

地産黃金時代過後，住宅開發帶來的收益增長逐年放緩，房企試圖將多元化當做第二戰場，紛紛布局商業地産、物業、長租、養老、文旅、代建等行業。

碧桂園

碧桂園有一個優勢是産業鏈的全覆蓋，除瞭好房子，剛改和剛需需求之外，科技智慧建造也取得瞭長足的進步，主要是 科技智慧機器人和BIM智慧建造。 碧桂園走這個賽道還是走得非常的堅定，當然也非常辛苦，很多産品迭代。公司在順德這邊正在做一個63畝的試驗田，相信發揮優勢之後競爭力會越來越強。

建築機器人闆塊，目前還在上市闆塊內，主要是怎麼做成功，現在是非常不錯，是楊國強主席在親自抓，第二個是在走齣成功的商業模式纔會復製，産品性能穩定纔會量産，先試點後推廣，先內部再外部，先輕資産後重資産。

萬科地産

萬物雲在中國證監會的官網上已經掛齣，去年萬科集團股東大會正式通過。公司考慮萬物雲分拆上市，是認為萬物雲已經具備條件，希望吸引境內外資本市場的投資者。萬科物業一定要等到被大傢認可為城市服務商的時候，纔會正式上市。

招商蛇口

物管方麵， 招商積餘的十四五規劃，將繼續實施12347發展戰略，以建設國內領先的物業資産管理運營商的目標，發展物業管理及資産管理兩項核心業務，成為招商局集團資産保值增值平台，成為招商蛇口持有資産運營的承載平台，成為招商蛇口産業數字化的標兵。

商業方麵， 招商堅信現在是進入存量時代，商業業務是集團成長性業務。在2022年或者十四五期間，將繼續按照公司的戰略規劃和雙百目標去進行努力。

龍湖集團

龍湖去年在科技還是有很大的投入的，現在已經部分釋放在集團一些航道的落地，其中智創生活是演示場景之一，使用後帶來方便很大，變革前人均是管理麵積是3000萬， 現在是9000萬，處於行業是領先， 節前龍湖開發的這項tob産品適應行業能力比較強，凝聚軟件硬件一體化包括龍湖對行業的理解，走齣龍湖之外被大量應用。

綠城中國

綠城+包括商業、康養、房屋4S、建築科技等業務。

商業闆塊方麵， 截至2021年末在營在建（含擬建）總投入650億元，權益投資415億元，目前已經投入300億元。2022年還有2個大型持有物業、3年之內有5個商業項目投入運營。

康養闆塊方麵， 2021年客戶滿意度96%，康養集團下獨立運營機構12個，委托運營有17個項目，纍計閤同金額4500萬元。

房屋4S服務方麵， 2021年閤同簽約16.5億元，同比增幅73%，繼續圍繞維保養護、居傢換新、城市更新等3個方麵。

科技部分， 2021年經營業績穩步增長、規模也在提升、旗下纍計7傢企業獲“高新技術企業認定”，裝配式業務規模也在提升。

旭輝集團

代建的核心競爭力是旭輝的企業文化、旭輝較強的運營能力和較好的口碑、較全的上下遊産業鏈使旭輝進入瞭較多的一二綫重點城市。目前，代建的模式主要有政府代建、資本代建和商業代建，旭輝最主要的是要做好商業代建。

中國金茂

金茂服務3月10號上市，中國金茂的戰略一個是城市運營，另外一個是雙輪兩翼，兩翼的另外一項就是金茂服務，服務肯定是一個領頭兵，上市的目的不是為瞭融資，而是給團隊一個平台。

金茂服務的戰略定位，在總結齣來四個字， 即高、全、新、快。 高和全是金茂服務的定位，承接金茂的定位，高是高品質聚焦高能級一二綫城市，全是依托中國金茂城市運營定位，實現一個全周期的，全産品的服務；新是用最新的科學技術，包括技術手段來實現科學定位，並進而實現快速增長的目標。

新城控股

對於新城來說，新城商業的優勢主要體現在三個方麵， 一是商業模式，二是先發優勢，三是商業開發運營的能力。

第一是商業模式，公司住宅+商業雙輪驅動的商業模式以及輕重並舉的吾悅廣場的拓展，開發業務是公司區域深耕的一個壓艙石，商業管理則是提供瞭穿越周期，穩定收入的現金流。各個事業部之間的協同發展，相互促進，這正是新城的核心優勢最基本的前提。

第二個是先發優勢也為後續的發展提供瞭保障。公司在過去的13年基本實現瞭全國化的布局，截至目前已經在28個省135個大中城市布局瞭189座吾悅廣場，具有較大的先發優勢。

第三個是綜閤開發的運營能力。擁有從開發到運營完整的商業地産開發運營的産業，針對不同城市特點精準化商業定位，打造吾悅廣場的特色。

建發國際

建發比較重視代建，會投入較大精力。今年明年，會把代建業務進一步提升，纔會考慮資本上的事情。

過去半年很多民企要修復難度很大，土地的買傢齣現地方城投公司，拿地原因價格閤適，是可以承受的投資。所以城投公司、民間資本，很多運營能力較弱，而建發追求服務品質在代建上可以契閤市場需求。

美的置業

裝配式是美的置業長期絕對看好的行業，綠色節能和效率提升，都是非常重要問題，建築裝配式的進度和速度發展沒有想象中快，但是趨勢不可改變。美的置業從18年開始介入，目前有佛山、江蘇和河北3個工廠，輕資産方式擴展3個雲工廠。

保利置業

保利置業物業管理麵積有4000多萬平方米，10億元左右的收入。在拓展方麵，保利物業積極拓展第三方業務，包括政府、景點管理、公園的管理、寫字樓等，期望第三方的比重不斷加大，會根據實際情況發展，但暫時不打算分拆上市。

瑞安房地産

目前不是最好的上市時機，所以公司也沒有很積極地去推瑞安新天地的上市。但是瑞安非常有信心，當未來市場穩定的時候，會抓住最好的窗口期去繼續推進瑞安新天地的IPO上市。

08

城市更新 :

瞄準新“藍海”，滿足百姓對美好生活嚮往

城市更新作為社會現代化發展的重要載體，自概念被提齣後，房企也不約而同的瞄準新“藍海”市場，加碼對城市更新業務的布局。通過城市更新業務布局，一方麵提升房企業務能力，另一方麵滿足人民群眾對美好生活的嚮往。

華潤置地

目前，部分競爭者讓齣瞭舊改賽道，而且從國傢政策來看，住建部在去年齣台瞭防止大拆大建的政策，很大程度上對拆舊建新的模式進行瞭約束和限製。

華潤置地作為央企，在山東紮根多年，有很強的綜閤開發能力、融資能力，也建立起瞭完善的城市中心的投資體係，公司具備進一步的加強城市更新舊改業務的優勢。

時代中國

城市更新是時代中國主要的業務，公司非常堅定的把這塊業務做的更加紮實和持久。今年公司預計會 有8個城市更新的項目會完成轉化， 其中一部分也會變成土儲，帶來更大的價值。

綠景中國

在城市更新項目推進方麵，集團旗下重點城市更新項目包括深圳白石洲項目、深圳綠景黎光項目、珠海東橋城市更新項目、綠景國際花城項目及深圳綠景紅樹灣壹號二期項目等。其中，白石洲近幾年幾乎都是綠景中國的標簽。企業管理層認為，白石洲項目滿足瞭集團未來8-10年的發展需求。

09

並購與並購貸 :

積極把握窗口期，尋找閤適機會

近期，國傢再次發聲防範化解房地産市場風險，鼓勵機構有序開展房企並購貸款。房企積極抓住政策窗口期，通過收並購活動提升行業流動性。

碧桂園

碧桂園並購貸已經 獲取瞭150億， 並購貸發揮的作用非常多，閤作方退齣會收購一定股權。

收並購篩選的標準，和土地市場獲取的標準沒有本質的差彆。另外，公司更關注支付的方式，收並購本身是重要的土地獲取渠道，而且從去年行業波動之後收並購的機會是在增加的。

招商蛇口

並購這個問題，應該是現在市場上非常熱點的話題，作為央國企在並購方麵的動作也受到瞭大傢的關注。其實在收並購方麵，招商蛇口的原則很簡單，哪裏的商業迴報好，迴報高去哪裏去做。並購項目的風險會更多，所以公司對風險方麵的關注會高一點，相對收益的迴報會要求高一點。

華潤置地

華潤在收並購市場裏麵堅持市場化原則、堅持迴報原則、堅持法律風險可控、堅持符閤公司區域戰略布局來選擇一些閤適的標的。但公司基本上不會考慮企業端的並購，企業股權端的收並購目前沒有作為重點方嚮來考量。項目的迴報基本上是控製在稅後利潤率12%左右，根據不同市場的情況，可能也會有一些彈性。

龍湖集團

並購貸方麵，龍湖在規劃債務的時候會從長遠來看，未來幾年龍湖一定會控製負債的增幅。

至於收並購，龍湖一嚮不會講收並購的故事，對於整個生意邏輯來講，收並購和招拍掛等都是拿地方式，但不會刻意去做這個事情，尤其近兩年並購的一些同行因為大的並購産生很多問題，其實龍湖對收並購非常審慎，主要看項目，盡量不捲入股東曆史遺留的問題。

旭輝集團

很多銀行在和旭輝接洽中， 預計會有200-300億元並購貸的額度規模。 旭輝對收並購仍會謹慎，隻有滿足瞭旭輝的要求且手續閤規，旭輝纔會齣手。

中國金茂

目前，中央支持各個優質地産企業通過並購貸來進行兼並重組。中國金茂會積極響應號召，堅持市場化原則、以投資可行性作為基本要求，嚴守投資紀律，以利潤為第一導嚮來進行，尋找閤適的並購機會。

建發國際

建發從來不排斥並購，但是流動性和盈利性還是主要觀察指標，資産質量好的話公司還是會去做的。

美的置業

在收並購問題上，美的置業對完全第三方的項目並購持審慎的態度，第三方本身麵臨復雜的問題，整閤的難度，項目市場口碑齣現問題，對這類比較審慎加風險係數。對於乾淨沒有復雜問題的項目，我們積極推進。公開市場土地價格迴歸理性，都可以推進，並購審慎態度。

越秀地産

對於收並購，越秀會考慮資金充裕程度，但重點還是看項目。總體今年按照40%的投資強度去安排，基本上 把並購6+1作為模式， 看看推進過程中的機會。

華僑城

公司將在國資委和董事會的領導下，遵照相關政策指引，本著穩中求進、優中選優的原則，做好充分的項目盡調，兼顧項目質量與對價的閤理性，通過閤理控製收購價格、明晰商務條款等多種方式盡可能將風險降低到可以控製的範圍內，謹慎、穩妥的開展收並購事宜。

九龍倉

九龍倉看好中國內地的收購機會，特彆近期市場機會比幾個月之前或一年前更有吸引力，集團亦有作齣一些選擇性的討論。相信以今天的市場環境，不需要著急，可能後市會有更好的機會。

新世界中國

新世界發展會 預留大約200億港元用於收購， 會看準時機進軍大灣區，留意地點較好、成熟、短期內可銷售的改造項目。

整體來看， 雖然房企的麵臨著營業收入增長放緩、利潤增長減速、利潤率走低等睏境，但各房企降杠杆、穩杠杆工作推進均有顯著成效；在投資上，房企錶現齣更高的謹慎性，布局上更偏嚮一二綫核心城市，多元化業務也正在如火如荼的開展，對於未來的市場行情房企仍充滿信心。