深圳疫情後 什麼樣的房子值得買？什麼時候適閤進場？4月10日 乾貨長文！買房、換房，疫情後必看的價值攻略（4月全網公益直播筆記） - 趣味新聞網

深圳疫情後，什麼樣的房子值得買？什麼時候適閤進場？

4月10日，譚幫主全網開設公益直播，解讀2022年最新樓市熱點，乾貨滿滿。本文是 直播內容筆記 ，建議大傢收藏、閱讀。

重點包括：

1、官方正式迴應上調二手房指導價，壓抑已久的市場即將反彈？

2、逾60城樓市政策鬆綁，如何看待今年樓市走嚮？

3、教育部強調學員按劃片招生，就近入學，大學區化暫緩？

4、3月二手房成交量反轉，預計接下來房産市場如何走勢？

5、2022年經濟穩增長，買房/換房應該采取什麼樣的策略？

01

譚幫主說房

官方正式迴應上調二手房指導價，

壓抑已久的市場即將反彈？

熱點背景

3月29日，深圳市住建局迴應“二手房指導價上調”傳言，稱“會視調控要求和市場形勢 適時對價格作齣相應調整 ，並於近期在深圳市住房和建設局官方網站、微信公眾號等官方網絡平台發布。”

這是去年208新政後，官方截至目前唯一一次公開錶態，將調整二手房指導價。

預計指導價將很快調整，建議早做準備

去年齣台的二手房指導價，不僅重創二手房市場，新樓盤也被波及，今年深圳將有144個新樓盤入市，這將倒逼調整政策盡快齣台，以緩解部分依賴土地財政的區域壓力。

對購房者、換房者來說，需要早做準備， 不能等調整後再著手買房，屆時房價將很大可能齣現反彈。

在深圳，上“適閤”的車更重要

深圳調整二手房指導價，是很多人上車的好時機。但相比三四綫城市，購房追求麵積、房數， 深圳房價高昂，上“適閤”的車，比上“最好”的車更重要。

買不起3房，可以買2房；買不起大麵積，可以買小麵積。深圳的房子可以越換越好。

指導價調整後，將釋放一波購買力

當前的二手房指導價，本質是三、五年前的市場價，而低於當前的市場價。

假設1套房子市場價格500萬、指導價400萬，208新政前，首付三成是150萬，貸款350萬；208新政後，貸款由350萬下降到280萬，相當於150萬的首付增加瞭70萬。

這導緻許多人此前無法上車， 一旦指導價正式上調，將釋放一大波購買力，屆時，所有人擁擠上車，再想選到閤適的房子也將變難。

02

譚幫主說房

逾60城樓市政策鬆綁

如何看待今年樓市走嚮？

熱點背景

4月初，中指研究院發布數據顯示，今年一季度，我國60餘城發布房地産相關政策超百次，主要涉及針對性放鬆限購政策、降低首付比例、發放購房補貼等等。

觀察各城調控政策，可以從以下三個角度著手：

什麼樣的城市調控力度最嚴，說明它的房産價值最高；

什麼樣的城市從嚴調控的周期越長，它的房産價值就越高；

什麼樣的城市過度受調控影響，一調控、房價就跌，然後迅速放鬆，說明它的房價有泡沫。

深圳不會推齣“降首付”政策

此前，重慶、山東菏澤和江西贛州三城，率先推齣“三成首付降兩成”的寬鬆政策，但 該政策隻會發生在不限購城市，深圳、廣州等限購城市，不可能齣現。

今年市場環境下， 很多人可能會踩的一個坑 就在於此：如果你聽說哪哪兒齣現瞭，它不是機會，而是巨大的風險。

深圳不會取消“認房認貸”政策

河南鄭州市是今年首個取消“認房認貸”政策的城市，放鬆尺度巨大，這是鄭州最近五年房價錶現不佳導緻的。

調控政策放鬆的尺度越大，錶示這個城市的房價越脆弱。 不過，由於人口紅利和地域優勢，河南鄭州仍然是目前是全國30個有投資價值的城市之一。【想知道具體哪30個城市？歡迎加入《3天買房換房特訓營》】

反觀深圳，由於供求關係無解，放鬆政策也不可能像鄭州的尺度那麼大。

東莞賣房時機已到，買房警惕爛尾風險

東莞的放鬆政策主要有兩點，一是今年3月份首批集中供地取消對新房銷售限價，二是4月起預售項目確權後轉現售，幫助開發商更快迴籠資金。

在如此迫不及待的救市政策麵前，東莞賣房的時機到瞭。 但 如果貿然購買新樓盤，反而可能碰到爛尾樓。

03

譚幫主說房

教育部強調學員按劃片招生、就近入學

大學區化暫緩？

熱點背景

3月28日，教育部齣台《關於進一步做好普通中小學招生入學工作的通知》，強調按照“學校劃片招生、生源就近入學”的目標要求，劃定招生片區範圍。

教育資源相對均衡的地方，鼓勵逐步實行單校劃片；教育資源不夠均衡的地方，積極穩妥推進多校劃片。

學位房永遠買小不買大

教育部釋放的信號，對個人而言，不必過分擔憂。隻需要記住一個準則即可： 學位房永遠買小不買大。

除豪宅學位房可以長期持有（學位房隻是它的價值之一），未來房價能夠持續上漲外，其他的學位房價值都是階段內的。

學位房未來有起伏風險

從市場結果看，去年9月份深圳齣台大學區政策，深圳學位房普跌20%-30%，嚴重者跌去50%。

截至目前，深圳大學區化隻有試點，並未開展太大的動作。

但未來房價一定會有很大的起伏風險， 如果準備購買學位房，需要掏空身傢，建議不要將天價學位房作為目標，風險太高 ；如果名下已經至少有一套高價房産，能夠對衝風險，可以選擇為教育資源買單。

04

譚幫主說房

3月二手房成交量反轉

預計接下來房産市場如何走勢？

熱點背景

2021年3月份至今，深圳二手房成交量整體呈下跌趨勢，今年2月甚至跌破1韆，為823套。今年3月份偶有迴升，但成交量也僅為1117套，是上年同期的1/6左右。

深圳仍是中國最值得投資的城市

房子的高昂價格，使其市場區彆於證券市場，成交量並非判斷房價趨勢的重要指標。更重要的因素在於：

深圳的好公司有沒有流失？

深圳買得起房的人是否離開？

深圳房子的供求關係是否逆轉？

上述三點因素不發生轉摺， 深圳仍然是中國最有房産投資價值的城市，沒有之一。

買到好房子，你要能“三懂”

1、 要懂行 ，不能隨大流，否則很難買到真正適閤自己的好房子。

2、 要懂房産價值 ，老傢、關外的房産是否有價值？雙拼房、小産權房能不能買？這些決定瞭你是否踩坑。

3、 要懂買房閤理的流程 ，盡可能讓自己不犯錯，不花冤枉錢。

05

譚幫主說房

2022年經濟穩增長

買房/換房應該采取什麼樣的策略？

剛需首套：現在是最好的時機

很多剛需首套，普遍擔憂“供不起”、“首付不夠”，這往往是因為心理期望太高（如果真不夠，甚至可以先買有價值的二綫城市）。

哪怕你不願意當“深一代”，以後跑迴老傢，子女、親戚朋友求發展，仍然還要跑迴深圳。 譚幫主不推薦房子，隻做教育，如果想選到適閤自己的房子，歡迎加入《3天買房換房特訓營》，教你怎麼閤理分配資金。

換房者：藉機處理不良房産

全國樓市放鬆的大背景，醞釀瞭處理不良房産的東風。以深圳為例，如果手上有 小産權、公寓、雙拼房、老破大、樓梯房、頂樓復式大平麵 等，不藉此時的大勢，很難賣掉。

在這個過程中，換房者需要對房産價值展開全麵梳理，哪些房子有持續價值，哪些會橫盤甚至下跌，這將考驗你的房産價值能力。

多房者：房子不是越多越好

擁有多套房産的人，身份感往往比沒房、少房的人更強，這種人在自己擅長的行業是優秀人纔，但一般在房産行業仍是新手。

房子不是越多越好，少而精纔是閤適的配置。 如果你有七八套房子，學習完房産知識，可能會優化到隻剩兩三套，之後每隔五年做微調就足夠瞭。

學習的成本不高，踩坑的代價非常大

房價那麼高，還能不能買？

買瞭會不會橫盤？啥時候齣手？

房産知識，既可以幫你買房避坑

也能夠買到更有價值的房子

歡迎你加入《3天買房換房特訓營》

不賣房子，隻講知識