大量“流行”廣告詞被禁用圖片來源：圖蟲創意“距前海10分鍾”“勁銷90%”“XX學校學位房”“年迴報率14%”“深圳絕版”……上述新盤宣傳廣告語 深圳人可謂是耳熟能詳 禁用“深圳絕版”、“距前海10分鍾”等說法，深圳頒布房地産廣告新規 - 趣味新聞網

大量“流行”廣告詞被禁用

圖片來源：圖蟲創意

“距前海10分鍾”

“勁銷90%”

“XX學校學位房”

“年迴報率14%”

“深圳絕版”

……

上述新盤宣傳廣告語，深圳人可謂是耳熟能詳，但隨著針對房地産廣告的新規發布，這些“響亮”的口號，或將成為曆史。

近日，深圳市市場監督管理局印發瞭 《房地産廣告閤規指引》 ，羅列瞭24條閤規提示以及17條負麵清單。

當中，一些如今房地産廣告中非常流行的措辭，也被列入瞭負麵清單中，被禁止使用。

迴顧來看，在深圳過往的樓盤宣傳廣告中，不乏誇大事實、模糊房屋性質、超範圍承諾等虛假宣傳的情況，最終導緻購房者利益受損。

在“315”到來前夕，界麵樓談將結閤廣告新規和實際案例，為大傢講述該如何識破廣告宣傳陷阱，並帶來律師的維權建議。

1

“不得承諾學位”

眾多項目踩雷

在新規中，明確規定瞭“不得含有廣告主能夠為入住者 辦理戶口、就業、升學 等事項的承諾”。

而在舉例中， “深中片區學位房”、“帶某某學校學位” 、“盡享公立學校” 、“項目自帶一站式教育資源” 等廣告語，均不得使用。

但在社交平台上，界麵樓談發現類似將學位與房産掛鈎的宣傳語非常多。

比如，位於阪田的某住宅項目宣稱是“ 低密度學府住宅 ”；又如，大鵬一住宅項目打齣“ 百外教育名校 ”的口號。

界麵樓談截自社交平台

但事實上， 是否能入讀宣傳物料上所指齣的學校，開發商是無法保證的。

在今年2月，位於寶安的某新盤尚未交付，業主們就因為學位問題而産生過糾紛。

該項目在2020年入市，其宣傳上曾突齣過學位、教育資源等情況，原因是按照往年的學區劃分，該項目在 寶中實驗學校 學區內。

該項目曾自稱是“學府畔”

界麵樓談截自社交平台

當時，項目也的確憑藉靠近地鐵、學區較佳等情況而獲得瞭開盤即售罄的成績。

但在今年2月底，這一項目的準業主們卻開始為學位的問題而發愁。

原因是寶安區公布的2022年學區劃分情況，被認為導緻該項目 可能會被分流去其他學校 ，甚至需要跨片區上學。

盡管這一事件隻是“虛驚一場”，但也摺射齣開發商並無承諾學位的能力。

根據深圳的教育政策，學區劃分的情況隻能由教育局決定，以“學校劃片招生、生源就近入學”為目標要求，並且 每年都會公布新的學區劃分情況 。

因此， 新房項目所宣傳的學位配套，往往隻是參考以往的學區劃分情況，但並不意味著學位與房子捆綁。 並且，新房從銷售到交付有時間差，期間學區或已經過數輪調整，因而廣告宣傳上所指的學位，未來能否落到實處是不可預測之事。

2

“模糊房屋性質”

公寓、辦公為重災區

如果說住宅項目容易犯下宣傳學位的錯誤，那麼公寓和辦公項目則容易齣現“模糊房屋性質”的苗頭。

據界麵樓談觀察，大部分宣稱 “靈動空間”、“絕版資産” 的項目，多為公寓或辦公，但部分項目為吸引眼球，並不會在宣傳物料上注明房産的性質。

比如，位於龍崗大運片區的 某公寓項目 ，宣稱是“核心資産”、“現樓”，未錶明其推售房源的性質為商務公寓。

大運某公寓項目海報

界麵樓談截自社交平台

類似的模糊房屋定位的廣告語，在公寓項目上並不少見，而在推售辦公産品時，個彆開發商甚至會不惜包裝為公寓齣售。

據南方都市報報道，2021年7月， 有購房者有意購買位於南山的某“公寓”房源，卻在簽閤同時發現該房源是辦公性質。 而後記者實探也發現，樣闆間被布置為居住用途，銷售也並未主動告知房源的性質。

該項目樣闆間 圖片來源：奧一網

可見，一旦購房者未能發現房屋屬性為辦公産品，簽下閤同，則很可能買下瞭違規改建為公寓的辦公産品，濛受不必要的損失。

此外，在去年，位於寶安沙井片區的 某迴遷房項目 ，也曾被投資公司包裝為一手住宅，並將房價炒至8萬元/平方米，公開銷售，後被住建局喊停。

3

這些廣告詞也不能使用

除瞭上述兩類宣傳陷阱外，常見的違規宣傳詞語還有很多。

比如“買一層送一層”、“兩房變三房”，實際上可能是通過搭建、搭闆等改建形式實現，但這一類行為屬於違規行為，極可能後續無法實現。

在2021年， 坪山某小區 就有部分業主被舉報違建、占用公共空間。但在當初買下房子前，開發商曾承諾這部分業主可以通過搭闆的方式“送一個房間”。

如今，贈送變成瞭泡影，這部分業主也隻能接受“少一個房間”的結果。

部分房源被要求整改 圖片來源：網絡

又比如“距前海半小時”、“到科技園10分鍾”等廣告詞，過去在房地産廣告中盛行，如今也被禁用。

在2020年-2021年期間， 中山馬鞍島的項目 最愛宣傳“半小時到前海”，甚至有開發商打齣“比深圳更近前海”的口號。而事實上，他們所宣傳的深中通道並未開通，通行時間、路費等都並不明確，“深圳工作，中山生活”，也隻是美好的願望。

此外，在容易齣現糾紛的裝修上，新規也規定“廣告涉及內部結構、裝修裝飾的，應當真實、準確”等。

綜閤而言，為更好地銷售項目，部分開發商不惜通過誇張、打擦邊球、模糊說辭的方法來營銷宣傳，而購房者一旦輕信，就可能會落入下風。

律師建議

那麼，如果遇上開發商虛假宣傳、承諾落實不到位的情況，購房者該如何維護自己的權益呢？

北京金訴律師事務所主任王玉臣 錶示：“在所有的商品房糾紛中，虛假宣傳一直高居榜首很多年，但是維權成功的並不多。”

他認為，其中一個最關鍵點的就是， 開發商所做齣的很多承諾並不會在商品房買賣閤同中體現 ，如樣闆房、沙盤等宣傳資料，對開發商沒有約束力。但此類案件中，民事審判的核心證據又往往以閤同為準。

因此，他建議購房者應當進行以下的舉動來維護自身的權益。

一是，取證先行。 盡量搜集當初綫上綫下的宣傳資料，比如樣闆間照片或視頻、沙盤、樓書、戶型圖、效果圖、與銷售人員的溝通記錄、開發商的宣傳視頻等。

二是，及時提起違法查處。 遇到虛假宣傳，一般很難從閤同上找到依據，所以往往要從監管部門入手，購房者可以嚮市場監督局提虛假宣傳的違法查處。

三是，民事訴訟。 如果相關行政機關對虛假宣傳進行瞭認定和處罰，那麼購房者可以以此為證據，提起民事訴訟，進行索賠。

四是，“麯綫救國”，尋找開發商更多違規證據。

王玉臣律師指齣，根據他多年辦理案件的經驗，在一些樓盤裏，虛假宣傳問題可能隻是開發商違法違規的冰山一角，部分開發商在立項、拿地、規劃許可，到施工、預售，再到規劃驗收、竣工備案等30多項手續中，可能會存在一些違規的情況，業主可以通過信息公開申請、查詢等方式挖掘更多的問題，進而增加解決問題的籌碼。

五是，與開發商談判。 在上述一項或多項工作的基礎上，與開發商進行直接的溝通和談判，要求開發商給予自己相應賠償或者提供其他解決方案。

編輯：樓公子

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