發表日期 3/10/2022, 10:32:11 AM
上個月,扒姐就寫過,本以為去年一直被打壓的二手房市場 " 活過來 " 瞭,後來一盤算,然並卵!
2 月,廣州全市(中介促成 + 自行交易)二手住宅網簽 4176 宗,而 2021 年 2 月則網簽瞭 10132 套,環比下降瞭 40.96%。
這還不是最恐怖的,最恐怖的是房價,廣州二手指導價調控未滿一年,二手房就基本涼透瞭。 全市 20 個二手網紅闆塊,僅剩 8 個闆塊的價格還在昂著頭顱往上走。
01
跌多漲少,網紅闆塊也扛不住瞭
扒姐挑選瞭全廣州 20 個熱門網紅闆塊盤點,得齣的數據結果令人失望, 12 個闆塊的成交價格齣現不同程度的下跌,僅有 8 個闆塊價格堅挺 ,優等生隻有珠江新城東闆塊和萬博闆塊,漲幅分彆為 24.6% 和 14.66%。
具體來看,房價上漲的闆塊有,天河的珠江新城東、員村、車陂;越秀的淘金;海珠的濱江東、琶洲;白雲的白雲新城;以及番禺的萬博闆塊,基本都是各區中的核心價值區域,不得不說,C 位還是有實力的。
除瞭珠江新城東闆塊和萬博闆塊,其他闆塊成交均價 上漲的幅度基本不大,維持在 4% 以內 。而且,闆塊內的小區掛牌價漲跌幅度也都維持在 1% 以內。
像天河的車陂和員村,掛牌價的漲幅真不多,細心觀察就可以發現,雖然整體的指數在漲,但 細看闆塊內各小區的的掛牌均價,部分小區是跌價的 。
就連成交均價漲幅最高的珠江新城東也避免不瞭有拖後腿的,譬如尚東宏禦、豐樂苑、蘭亭薈苑、金碧華府、珠江太陽城廣場,就是闆塊內的 " 差生 ",就連許老闆住的金碧華府也開始微跌。
至於成交均價下跌的闆塊,不乏有天河公園、東圃、黃村、東風東等強勢闆塊的身影, 就算有 " 天河宇宙中心 "" 越秀強學區 " 的加持,也逃脫不掉跌落神壇的命運。
黃埔區最為慘烈,知識城、科學城、老黃埔等三大核心闆塊,全軍覆滅, 科學城的跌幅更是跌至 21.08%。
價格跌瞭,那成交量呢?
根據統計結果來看,闆塊內的帶看量還 " 麻麻地 ",但分化嚴重,主要有客戶帶看的小區都比較集中在個彆,其他小區則無人問津。至於成交量,就一塌糊塗瞭。
通過 2022 年一季度(Q1)的成交量與去年一季度 ( Q1)的成交量對比,跟去年的成交量是天差地彆,成交量相較於去年,全綫下滑,還是 " 泥石流 " 式的。
諸如去年一季度成交都過百套的天河公園、東圃、濱江東、科學城、亞運城等熱銷闆塊,如今全部加起來都不足 100 套,你說慘不慘?
不過值得注意的是, 近 90 天內,各闆塊的諸多小區都是 0 成交的,僅有個彆小區有成交。
譬如珠江新城東闆塊隻有跑馬地花園和凱鏇新世界楓丹麗捨有成交,還是零星的一兩套。大體量的廣鋼新城也僅有海德公館、保利曼城開瞭 " 葷 "。
通看這些網紅闆塊,跌多漲少,成交量還上不去。
02
要知道 2021 年,天河區二手住宅成交 15290 宗,環比下降 8.0%,網簽均價為 54803 元 / 平。這個結果,跟二手房指導價不無關係。換句話說, 廣州房價調控未滿一年,其成果非常顯著 。
涼涼的行情一直蔓延到今年。
先看看廣州上個月的成交數據,從 2 月 4 日 -2 月 25 日,三周的時間,廣州二手房的掛牌量猛增, 降價 的數量也在不斷攀升,全市已突破 5500 套,數量上翻瞭一倍。
二手房真的賣不動瞭嗎?
從區域分布來看的,降價房源比較集中在中心六區。
海珠、天河、白雲、黃埔、番禺和花都區的成交降幅較大,介於 40%~50% 之間;越秀、荔灣、南沙、增城和從化區幅度較小,但也介於 30%~40% 之間。
2021 年指導價齣台後,不少盤源下調報價幅度基本在 5% 左右,多個盤源讓利超百萬。
其中,珠江新城闆塊受政策調控影響,市場氛圍降溫嚴重。珠江新城中區、西區的降價幅度甚至達到 200 萬元降幅,掛牌時間基本也是 2021 年底到 2022 年初。
中介透露,這半年以來,上門客戶減少 2-3 成左右,不少樓盤月度僅零星成交。
降幅大的房源以 144 平以上的非普通住宅為主;越秀、海珠、黃埔等區域也有房源降價超 50 萬。
除瞭部分豪宅産品,老破小和學位房也是房價嚴重跳水的群體。
去年 4 月,黃埔區某位購房者以近 480 萬購入的東薈城 97 平房源,不到一年時間,房價跳水,現在這套房源的掛牌價僅需 400 萬,算上房東近一年投入的買賣費用和時間成本,業主 " 血虧 "80 萬。
這跟闆塊內的供應量大有著密切聯係,據剋而瑞統計,2021 年,科學城闆塊一手住宅網簽 6418 套,同比大漲 95%。
圖片來源:剋而瑞廣佛區域
而受到政策調控影響,新房的備案價按在 3 字頭,在新房價格的衝擊下,二手市場明顯不占優勢。
像中海譽城南苑,80 平兩室的最新成交均價已達 298 萬,與上次成交單價相差近 42 萬元;越秀嶺南雅築,最新成交房源為今年 1 月的 97 平兩室,同戶型的房價跌瞭 43 萬;時代春樹裏,93 平的同類型房源,降瞭 66 萬 ……
在一二手價格暗鬥,闆塊新貨供應量大 是二手市場降價的主要原因。
再者, 市場觀望情緒濃 ,雖然看房次數多,但成交比例小。
比如,天河區的部分闆塊,一嚮受剛需青睞的東圃闆塊,2021 年 " 盤多客少 ",二手帶看量、新增客戶數量同比 2020 年亦淨減約 2-3 成。
還有房價較高天河區部分闆塊,房源降價幅度較大。
所以,二手市場還處於慢慢修復的過程,迴暖?不存在的。
03
彆人都跌,你怎麼這麼秀?
當然,亂世之中也有英雄,也不是所有闆塊都跌跌不休。
自去年廣州齣台 96 個小區的指導價文件之後,二手房市場普遍哀鴻遍野,價格一路火花帶閃電的下滑。
但上述 8 個網紅闆塊能挺過寒鼕,甚至逆勢上漲,扒姐認為,這主要還是有以下幾個原因:
首先能實現價格上漲的闆塊,主要還是在區位價值上有較大的優勢。 比如珠江新城棟闆塊和萬博闆塊,因為處在 CBD 的中心位置,所以抗跌性強,在漲幅上,也遠高於其他闆塊。總而言之,漲少跌多。
可能有人會說,去年珠江新城闆塊內的許多房源都遭遇 " 寒流 ",不少業主恐慌拋售,保利心語內的某房源就直接降價 120 萬元、利雅灣兩周內下調 100 萬總價,從 1780 萬降至 1680 萬 ……
保利心語一房源
這裏扒姐要說的是, 指導價齣來之前,廣州二手房價就一直狂飆上漲,雖然調控給瞭房價當頭一棒,但也隻是掐掉瞭部分泡沫。 因此,在一年的時間周期看,部分區域的二手房價還是漲的。
比如,珠江新城東的力訊上築,成交均價在去年 6 月份曾一路跳漲,雖然在 11 月份時成交均價有所下滑,但價格仍然高齣去年 3 月份 4 萬 /�O。
其次,二手房價上漲的大部分闆塊,新房數量普遍較少 。比如越秀的淘金、天河的員村、東圃等闆塊內,去年到現在,新增房源量少,沒有外圍區域那麼內捲。
再次,部分闆塊內之所以能逆勢上揚,也有補漲的緣故。 比如白雲新城闆塊,在過去較長一段時間,白雲的房價基本跑輸廣州整體市場,直到最近一兩年,纔迎來補漲的機會。
這一現象,在白雲新城的二手房價上也錶現的較為明顯。
像隆康花園,在 2018-2020 年市場較為火熱的時候,其價格卻一直較為低迷,直到 2021 年,該盤的二手成交均價纔逐步上漲。
隆康花園
不僅隆康花園這樣,同屬白雲新城闆塊的廣信金蘭小區也是類似。
廣信金蘭小區
當然,這些房價上漲的小區,也並不能代錶市場迴暖,可以觸底反彈瞭。
因為,扒姐認為,二手房市場的價格要想迴彈,必須要帶看量、成交量先活躍起來,成交量多瞭,價格纔能慢慢上調。
而且,不論是一手市場,還是二手市場,雖然近期利好政策頻齣,救市目的明顯,但多數購房者還是持觀望態度,欲望低迷。
就如上述所統計的各網紅闆塊的成交量,還是很 " 辣眼睛 " 的,想要翻身,還需要一些契機,一些時間,廣州二手市場的 " 春天 ",恐怕還沒來到,你說呢?
齣品 / ZAKER 房産
文 / 樂文