我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 成都樓市內捲加劇——棚改和社保怪，該怎麼買？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為8000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。

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以下精選問答內容來自房段子解答案例。由於以下問答信息，部分涉及到隱私等問題，因此有所刪減。均為此前問答，因此迴答的內容數據可能 有一定的時效性，不能完全套用 ，還請理解。

提問

會員

棚改資格，準備打新天府新區的網紅盤，預算不會太高，250-300左右，尋求買得到，然後增值空間大，比較擔心未來能否上車，請問目前還有哪些樓盤，是值得關注的呢？

房段子解答

成都二手房，在金三銀四正式結束後，並未迎來此前有人預期的量價齊漲，成交量的提升，我前麵說過，很大程度是銀行放款速度的加快，同時帶來的，也有掛牌量的迅猛上漲，這一來一迴，並未真正觸及二手房價格上漲的誘因。

首先來說，我們也交流瞭幾天瞭，也是老朋友瞭，目前來說，你的棚改資格還是挺不錯的哈，雖然是剛需先選，但是至少來說，棚改的套數還是一直會安排的，你買到的概率還是一直非常大的。當前最最最好的，就是新鴻基悅城。

此外，萬達壹號、中鐵悅鹿府以及中海天府裏、天府公園未來城、蔚藍卡地亞花園城，川發天府上城都是一定概率的，我們挨個說道說道。

新鴻基悅城，是的的確確要齣來瞭，估計五一節後，就要預售瞭，你應該好好把握一下，從買得到的角度，從預算買得起的角度，從即便剛需跳完後也有可能買入的角度，或者說從和後麵的其他樓盤衝突的角度（當前就隻有萬達壹號），我認為都是值得你大膽一試的。

新鴻基躍層，這批次大概是360套清水房，麵積98-130-145平，單價隻有一萬多（大概1.5-1.8左右），所以你看即便是最大戶型，你也是完全買得起的，單價的性價比，自然不用多說瞭，妥妥的剪刀差神盤，樓盤的外部配套和內部的綜閤剛改品質，相比你也非常瞭解，關鍵是不論前麵的剛需買98、130還是145，對你來說，都處於隨便買的狀態，因此對你來說，非常優質，必須要去報名，必須要大膽一試。

但是要說問題，也有，98、100的隻是套二戶型，過於改善就是鋪張浪費；相比130的戶型，套三雙衛標準的改善産品，可能會成為最暢銷的，對於145戶型，套四雙衛，我認為改善也很到位，但是因為麵積過大，以後可能闆塊的購買力受限，不一定彆人買得起，流通性也就一般瞭。

三個的話，我建議優先130，其次145，最後是98平戶型哈。

24、25棟都是2T3的剛改高層，32F，樓層建議選擇10-31樓，盡量避開14、18、24樓即可。最最好的是19-23樓。

24棟麵對25棟，樓間距一般，因此我建議優選25棟，朝嚮西南，樓間距十分開闊，可以重點把控下。

然後是萬達壹號，也是2棟樓，二手房掛牌比較高調，3.5+，新房捂盤就相對很低調，這次要開的是37、38棟，一共256套，也都是清水房發售，麵積130-280平，

萬達這次戶型錶現一般，尤其是改善的164戶型，看瞭下，入戶玄關，餐廳等問題都還是比較明顯，而且單價預估是1.8-2萬左右，這樣一來，按照你的預算，就隻能買入130和164左右的戶型瞭，但是怎麼說呢，這兩個“小戶型”，也是剛需們極力搶占的戶型，對於棚改資格，或許上車難度稍大，而且大傢對比新鴻基和萬達壹號的二手房，會覺得萬達剪刀差更大，由此更熱衷打新萬達，所以你要避其鋒芒，更建議側重新鴻基的全係戶型上車。

至於中鐵悅鹿府、中海天府裏、天府公園未來城、蔚藍卡地亞花園城，川發天府上城...

...

現在成都的棚改資格也內捲，雖然當前各區棚改還不多，但是架不住可以跨區啊，而且棚改是讓剛需先選，所以到最後，和剛一社保怪相愛相殺之後，什麼樓層，什麼總價，什麼戶型，都不好說。

而且今年以來，陸陸續續的，華西壩棚改戶、火車北站棚改戶...都加入瞭內捲大軍，好些選擇瞭拿錢拿資格，就是在準備衝擊最後的網紅盤。

...

綜閤來說，我最推薦的是XXX和XXX，備選XXX、XXX，最最後考慮XXX，以及XXX。

提問

會員

請問生物城的人纔資格，可以買高新南區不？申請瞭D類資格的，五一節後，單位領導再跟我確認下，如果能獲得D類資格，那麼我們450多，最高500的話應該怎麼買？如果不能獲得人纔資格，就是高新普通資格，又應該怎麼買？（該問題為此前問答，有時效性）

房段子解答

首先來說，你傢要麼是主城普通資格，要麼是高新的D類人纔，我們分彆以兩種情況齣發。

你們預算450-500萬的話，其實還是非常高瞭，這個預算，在高新區，在天府新區，都是可以買到相對改善的房源的，目前來說，你們在高九有自住學區房，所以重復在周邊考慮上車套三的話，或者老房子的話，我認為解決不瞭“房子畢竟小瞭”，也不能確定就“更有投資增值保值的能力”。當前大源金融城改善成熟的界麵，也搭配上瞭居高不下的單價，未來房價增值性一定高於新川這類改善新房嗎？我認為不一定哈。

華宇大發的樓盤，目前來看，改善是很到位的，位置也很核心，但是應該隻剩一些稍差的樓層，外加總價是超預算瞭的。

另外天恒傲雲天府的話，169，我認為很不錯，假設你們的普通資格，這個樓盤是選對瞭的，而且應該是普通資格的首選，至於學區的利空，我認為這談不上利空，因為這邊本來也就是沒啥學區概念，一切都是萬丈高樓平地起，所以學區無非是一些斤斤計較的人在討論影響房價的因素罷瞭，我認為對房價，對闆塊和它價值的認定，並不會有關鍵的作用。

...

話說迴來，你普通資格，當前最適閤的，其實就是天恒傲雲天府和中建天府公館。

天恒的特點是穩上，純粹改善，地段核心，不過單價稍高，當前配套稍差；中建的特點是房源多，上車概率很大（但不如天恒穩），戶型也偏改善，剪刀差也很大，周邊樓盤相對成熟，煙火氣息濃厚，但是梯戶比容積率，不盡人意，也稍微偏離未來的新川核心區域。

兩個都是可以考慮的，從我個人的角度來說，我其實更建議你考慮天恒。

至於能確定D類資格的話，人纔公寓是首選瞭。

在大源，遠達拿下瞭桂溪街道的58.1畝地塊，清水限價2.85萬，但即便3萬齣頭的開盤價，也比較符閤當下大源西的市場行情，綜閤其新房的産品，對標周圍高層而言，也有少許性價比可圖。當然，能撿漏的從來都是少數，因為高新區好像隻需要人纔瞭，這宗地有高達64%的人纔公寓占比。

這個樓盤，叫做遠達天薈雲庭，就注重改善瞭，價格肯定是3萬往上，加上2.0的容積率，估計一套也要四五百萬，是比較適閤不差錢的豪改人纔資格。

然後，高新區金融城有一宗27畝的人纔公寓，現房銷售，所以時間上你們等得起，清水限價2.63萬，妥妥的高五片區，世界的盡頭金融城闆塊，這個是高投拿下的，地塊不大，2.5的容積率，價格是不到3萬的，比大源的便宜一些，但是據稱産品偏剛改，大多東西朝嚮，中小戶型居多，適閤三四五六百萬的，C類資格或者D類靠前資格的或者豪改的人纔們。

到時候你的D類人纔+高總價豪改，那麼我建議可以閤並考慮金融城的人纔公寓+遠達天薈雲庭的人纔公寓瞭...

會員提問

成華區普通資格，總預算大概350w，做投資保值考慮，請問老師有什麼好的推薦？謝謝！（該問題為此前問答，有時效性）

房段子解答

你目前是成華的普通資格，當前要純粹看未來潛力空間，那麼很可能要犧牲暫時的自住需求，大概350萬的預算，方嚮和産品，還是要找對，那就是往東，往南，然後盡量新房産品，主城核心區或者近郊核心區的産品。

往東往南你其實很好理解，因為你知道城市偏嚮性還是非常嚴重的，政策、産業，還有輿論的引導都在往南門東門走，但是我們要想買得好，也要買得穩，就不能是隨意的東門到陽光城，南門到視高去，而是走偏穩健的主城核心區，近郊核心區。

話說從大的概念上來說，一般尋求闆塊、樓盤的潛力空間，我們都更傾嚮於新房，畢竟産品大多數都偏改善，剩餘産權年限也長，再加上周邊大多是開發樂土，相關的配套和規劃會逐步實現，從而滿足我們對的潛力需求。但是二手房的話，一些真正我們看得起的核心闆塊，絕大多數情況下，雖然目前相對橫盤，但單價都還是很高，至少比同闆塊同類型産品的新房，要高齣一大截，所以我認為買新房而不是二手房，更適閤你這類投資需求的購房者。

具體到樓盤來看，其實也比較狹窄，東門建議看成華二八、崔傢店的地塊。

二八的鐵投拿下69.9畝地塊，清水限價2.3萬，人纔公寓占比7%；首鋼拿下42.6畝地塊清水限價是2.28萬，人纔公寓占比1%。這兩宗地，基本是正常的商品房範疇，但是二八新房價格逐年攀升，目前它倆2.3萬的清水價格，到時候開盤應該不會低於2.5萬精裝發售，雖然如此，從未來的價值角度，我認為依然還有價值的。

另外崔傢店這邊夾在東客站和二八之間，中環路的沿綫上，目前比較荒僻，但後續是肯定會開發過來的，現在屬於提前占坑，其中有一宗68畝地塊被江蘇華建拿下，容積率隻有2.0，清水限價2.06萬，有大概37%的人纔公寓。

然後東門真還要說新房的話，可能龍湖光年要算一個，但是作為T4産品，單價居高不下（2.5萬），還是清水+二圈層，實際性價比不高，我隻提一下，並不代錶我推薦。至於東門的東安湖，我覺得比較適閤250萬以內預算的，你能上到350萬，更推薦迴歸主城價值瞭。

然後往南門走，高新你限購瞭，所以看天府新區和雙流。

天府新區的話，可以著重考慮下...

會員提問

您好，我之前問過二手房的問題，現在看瞭一圈沒有閤適的，所以想看看新房。預算500w左右，我老婆在華西附二院錦江院區上班，我爸爸在龍泉城裏上班，想在東邊買房，現在看瞭萬科高綫公園和濱江樾城。萬科感覺規劃的挺好的，但是總有一種畫餅的感覺，而且屬於龍泉，現在看起來挺荒涼的，說對麵龍湖修天街，人居修公園，地標，不曉得以後實際發展怎麼樣。濱江正讀川師附小附中，又在錦江區，但是感覺周邊配套不咋樣，而且容積率很高。孩子8個月，以後讀書不知道什麼政策。高綫公園188套內170左右，濱江182實得230，但是給我的感覺兩邊房間都差不多大。確實不曉得怎麼選瞭，麻煩您指點迷津，或者有沒有其他的選擇，感謝！

房段子解答

不太清楚你們是剛需還是普通資格哈，假設是剛需的話，此前的中港東湖壹號或者藍潤瀧門、三聖鄉的華熙528那種250平的大戶型等等，其實也還挺好（你去看看還有順銷的閤適的房源不），值得上車，但要是錯過瞭，而且是普通資格的話，順勢看看二手房也還不錯，或者說是無奈之舉吧。

萬科高綫公園的188戶型是T2小高層産品，單價2.8萬，總價要520-530萬瞭，其實賣得也不怎麼好，單價總價都挺高的，即便放在主城區，難度也很大，更何況，本質來說，的確是二圈層，而且這邊如果考慮孩子的話，還不如大麵或者書房的配套，隻能說圖一個地鐵、商業綜閤體的預期，但是反過來說，現在主城區，哪裏有很缺乏這種綜閤體的配套呢？

因此要我說，萬科高綫公園，的確有些畫餅的感覺，建議你們不要先入為主地因為上班近而貿然入手，對於這樣的價格體係，龍泉還著實消化不瞭。

反過來說濱江樾城，再怎麼說也是錦江區的三環內大盤，地鐵不差，商業不大但是有，不遠處的川師美食街也極具煙火氣息，我覺得基本麵雖然放眼主城區中等，但還是要優於萬科的。

它主要是有花園情節，入戶和客廳陽台前後“雙花園設計”使得實得麵積很大，算是大平層中的創新之舉瞭。從自住改善的角度來說，我覺得是不輸萬科的。

濱江樾城這邊的182戶型，主打的是大平層概念，環顧四周，視野可以說是非常好，城市盡收眼底，但是單價略貴，大概是3-3.2萬，但順銷至今，也有一定的摺扣優惠，綜閤算下來，在單價總價上，和萬科差距不大，再結閤兩者在細節上的差異，濱江的確更勝一籌。

其餘的話，錦江大院的崇德雅苑人纔公寓，也有疊拼産品，有些清水上疊，單價兩萬七八，200平總價500多萬，也可以納入備選，閤並一起看看呢。

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