發表日期 2/27/2022, 6:52:11 PM
“過去10年,樓市迎來瞭野蠻生長,100萬的房子翻幾倍也是有可能的。然而,如今的樓市進入兩極分化,10年後,樓市會如何變動?政策還會偏緊嗎?”
樓市進入兩極分化
截止2020年底,我國樓市的平均單價為 9980 元 / �O ,比起1999年的 2000 元 / �O 大漲瞭 400% ,這也意味著 20 年前 一套 10 萬 的房子上漲至 400 萬元 也是可能的。
以這樣的 增長速度 ,任何資産都比不過樓市。正因地産業的 投資小 、收益高、 風險小 ,一時間成為 支柱性産業 ,甚至“ 全民買房 ”!
直到今天,人們對買房的 熱情依舊高漲 ,特彆是25-35歲的年輕人, 買房意願 占比38%,且多是 首套房 ,隨後是 35 - 40 歲 的人群,占比為32%。
然而,在“ 北漂 ”、“ 深漂 ”的同時,年輕人麵對一綫城市的 高額房價 無能為力,隻能迴到自己的老傢。
不過從2019年開始,樓市的 調控砝碼 就在加大,2020年時樓市陷入瞭“ 兩極分化 ”中,熱點城市房價依舊十分火爆,但 三四綫城市 房價走跌,就連鄭州、西安這樣的區域省會城市也在下跌,這是為什麼呢?
其實很好理解,如今的 齣生率 接連下滑,反而 老齡化程度加劇 ,樓市想要 繼續瘋狂 ,那就需要有新人“ 接盤 ”。
然而,隨著 人口增長率 降低,對房價的影響是非常大的, 三四綫城市 的漲幅仍不是太多。
同時,我國的 城鎮化水平 達到瞭63%,其中 地産業貢獻 頗高,和發達國傢70%以上的 城鎮化率 大幅 縮減 ,這錶明 地産業 的使命即將完成,今後10年樓市房價 增速減緩 ,難有上漲的基礎。
當然,對房價決定的最重要因素是 人口流動 ,從“ 七普 ”數據來看,黑龍江10年裏流齣 646 萬人 ,吉林流齣 339 萬人 ,遼寜流齣 115 萬人 ,山西流齣 79 萬人 ,內濛流齣 65 萬人 。
這些城市 清一色 北方城市,反而 人口淨流入 的城市在東南沿海地區,如廣東10年流入 2170 萬人 ,浙江流入1000萬人,江蘇流入600萬人。
也正是人口的流動,決定瞭所在城市的房價高地,且10年後房價“ 兩極分化 ”會更嚴重。
10年後房價該如何變化?
就以100平方米來算,如今超100萬元的房産 越來越多 ,不少 3 、 4 綫城市 的房價也超1萬元,甚至連縣城也不例外,因此不少人關心如今的 100 萬元 ,十年後 價值多少 ,即便房子是來住的,大傢也不希望十年後 房價縮水 。
對於10年後的房子走勢, 經濟學傢馬光遠 錶示,10年後人口下降是真的,到時候各地都會開啓“ 搶人大戰 ”,但人口必然還會加快流入 一綫、新一綫 城市,這些城市房價長期仍有看漲的趨勢,不得不說馬光遠這次說瞭大實話。
馬老師認為,接下來城鎮化會過渡到“ 分化階段 ”,此時 大都市圈 也會深入融閤,和小城鎮之間的 互動頻繁 ,在這一背景下,地産業的 輝煌期 仍不會結束,大城市的房價上漲是 大概率事件 。
在數百個城市中,20%的城市樓市上漲,但剩下的80%城市、房企、樓盤都不會太舒服。隨著樓市的 高度飽和性 ,買房更傾嚮於“ 擇優選擇 ”,優質房産纔有希望。
同樣,馬老師認為, 非大城市 的房價已沒有上漲的希望,或直接下跌,或滯後性發展。
其實社科院也已進行瞭分析,認為接下來 3- 4 綫城市 沒有上漲的基礎,尤其是 棚改取消 後,接下來將進入衰退期。
100萬現房10年後價值多少?
根據馬老師的觀點,我們可看齣,那些 區域性中心城市 房價仍有上漲的可能。
如西安、成都、重慶這3個 西部城市 人口早已 超韆萬 ,今後還會繼續 吸引西部 的人口。
中部區域,長沙、武漢、鄭州也是 韆萬級 的 大都市 ,人口也會保持較快增長。
東部區域,杭州、蘇州、寜波、南京這些 新一綫城市 也不例外,100萬元房産10年後仍然會增值,特彆是 核心地段 。
那些 人口流失較多 的城市,今後或麵臨 房子 無人住、 沒人接手 ,今後會“ 有價無市 ”,其城市的房價也隻會下跌,到時候 100 萬 的房子可能要縮水,至於縮水多少要看各城市的具體情況。
尾言 :
彆對一綫、 新一綫城市 房價樂觀看待,隨著 政策 的深入,房價 漲幅有限 ,10年後這些大城市的郊區、 偏僻地區 ,可能房價還要下跌。同樣,也不是所有3、4綫城市 房價下滑 ,如果一座城市人口流入較多,有 産業性優勢 ,今後仍有上漲空間。
討論題 : 你認為 10 年後房價會如何變動?