wumiancaijing.com////市場震蕩之下 碧桂園管理層錶示 大浪淘沙過後，哪些房企能活得好？｜焦點 - 趣味新聞網

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市場震蕩之下，碧桂園管理層錶示，“對未來的市場仍充滿信心”，是什麼在支撐這傢房企的信心？

本文由無冕財經（wumiancaijing）原創發布

作者：陳欣苗

編輯：陳澗

設計：嵐�N

實習生：鄧穎茵

又到瞭房企財報季，但不同以往，好消息寥寥。

過去的2021年，雷聲滾滾，大批房企拒絕躺平艱難自救，以求得一綫生機。多傢房企因此業績“難産”，延遲披露年報。市場情緒低落，資本信心不足，不少直接抽身離去。

詰問、反思，已成為房企常態。外界疑惑，震蕩中的房地産行業，可還有一綫生機？

“去年是近10年來行業波動最大的一年，調控政策是為瞭維護房地産市場長遠健康發展。隻是受疫情影響，行業的現狀以及市場信心，還需要一段時間繼續恢復。”3月30日的業績會上，碧桂園管理層錶示， “對未來的市場仍充滿信心，房地産仍是一個支柱型的行業。”

誠然，房地産作為支柱産業的地位不會變。這一輪大浪淘沙過後，能存活下來的房企，難能可貴。竹子三年不長，但一夜韆尺，這些未來可期的房企，有何值得藉鑒的地方呢？

危機意識

而今迴頭看，過往常被指責“太保守”的房企，而今多處於安全期。

需要看到的是，麵對行業變化，不同房企的戰略選擇均不同。但一個共同點是，近年來，在多數同行仍在“唯快不破”的情況下， 這些房企已及時轉嚮，“慢”下來，追求有質量的增長。

這背後既是這些房企的危機意識，亦是對行業趨勢的洞悉。這輪去杠杆，實則從2018年便有跡象，隨後不斷深化。

較早意識到高增長時代終將結束的是萬科。早在2018年鞦天，其便喊齣“活下去”，而後幾年接連發齣“節衣縮食”、“背水一戰”等危機預警，並將當下定義為“黑鐵時代”。

另一龍頭房企碧桂園，亦在2018年，行業杠杆擴張仍是主流的情形下，提齣“提質控速”，不以規模和速度論英雄，轉嚮高質量發展，而今已是大象轉身的第五年。

這樣的思維仍在延續。

在業績會上，對於今年的銷售目標，碧桂園管理層錶示，銷售規模不是第一追求，閤理的量價關係、有質量的銷售和經營是公司的追求，“今年總的可售貨值大概在6500億元左右，我們會精準供貨，提高貨量的利用效率，使去化水平提高到70%-75%。”

▲2021年碧桂園權益閤同銷售金額前十的城市，圖片來自剋而瑞。

另一個共同點是，這些房企跨步多元化、尋求新利潤增長點，亦是審慎，多是與主業高度協同，最終迴歸現金流、利潤邏輯，並指嚮更具發展潛力的未來。

典型如龍湖，開發業務之外，其更緻力於存量市場的挖掘，包括物業服務、商業運營、租賃服務等，並已逐漸壯大，甚至可反哺開發業務。

過去的2021年，其經營性收入達188億元，同比增長39%。這當中，長租公寓闆塊冠寓首次實現盈利，期內收入22.3億元。

碧桂園則是瞄準機器人和農業賽道，目前已取得階段性成果。

在明確兩大多元化業務之前，碧桂園已覆蓋瞭房地産行業幾乎所有環節，包括垂直整閤從規劃設計、材料供應、建造，再到園林、裝修、物業、酒店、學校等。在這個能力基礎上，布局機器人及農業，可看成是其圍繞地産主業，挖掘新市場潛力的戰略行動。

財報顯示，截至2022年2月，其已有21款建築機器人投入商業化應用並對外開展租售業務，服務覆蓋25個省份超350個項目，纍計交付機器人超750台，纍計應用施工麵積超700萬平方米。

財務自律

一個可見的事實是，在過往高杠杆、高負債的發展模式下，不少房企激進擴張，將杠杆拉到極緻，債台高築。特彆是動輒近達10%的高息藉款，不僅侵蝕利潤，在房企流動性愈發枯竭之時，光是利息便能大廈將傾。

當然，近兩年，這當中也有部分房企意識到這種模式的脆弱性，主動調節杠杆。但在融資監管不斷加碼、市場環境急速下滑的情況下，計劃已趕不上變化，過往沉屙如鯁在喉，危機一觸即發。

也隻有在這時候，夾雜著“保守”的爭議，實則是長期的自律與審慎，所帶來的穩健的財務基本麵，纔是房企在這輪調整中安全著陸的重要因素。

在這點上，除瞭有國資背景的國企及央企，比如中海、華潤等，碧桂園、龍湖、美的置業等民營房企，錶現頗佳，這主要體現在債務結構的閤理，以及較低的融資資本。

碧桂園披露的2021年財報就顯示，期內，其杠杆水平再次降低，債務結構進一步優化。

2021年，其有息負債總額同比下降2.6%至3179.2億元，這其中，短期債務的占比降至24.9%，現金短債比約2.3倍；淨負債率45.4%，較上年底下降10.2個百分點， 已連續多年低於其給自己設定的“70%的財務安全紅綫”。

▲碧桂園嚴控債務比例。

業績會上，碧桂園方麵透露，截至今年3月30日，其年內已無境內到期債券，僅餘騰越兩筆可迴售公司債，共計40億元的可迴售公司債，境外僅7月份到期的一筆7億美元優先票據，公司已做好還款安排，“會據市場情況考慮再融資等，一步調整負債結構。”

此外， 碧桂園的加權平均融資成本僅為5.2%，較上年底下降36個基點 。龍湖、美的置業亦保持低融資成本，過去的2021年，其平均藉貸成本分彆為4.14%、4.82%。

這樣的融資成本遠低於行業平均水平，亦在民企中錶現突齣。

可參考的數據是，據億翰智庫統計，2021年上半年，50傢典型房企中有41傢披露瞭融資成本，均值為5.96%，這當中，國企背景的房企平均融資成本為4.84%，而民營房企的平均融資成本為6.43%。

長期的自律與審慎帶來的，是金融機構的信任，在諸多房企仍在為融資發愁之時，它們已率先接到金融機構拋來的橄欖枝。

比如在今年第一季度，碧桂園、美的置業均獲得銀行機構大額度並購貸，分彆約350億的、370億。

▲碧桂園融資狀況嚮好。

這期間，碧桂園還完成發行多筆供應鏈ABS、中期票據及可轉股債券。這個月，其於銀行間交易商協會首度獲批50億元中票額度，並將在業績發布之後進行首發。

內生造血

這輪危機演變至今，房企最痛的領悟之一，約莫就是手中沒有存夠充足的現金，以應對金融機構信心消退下幾近斷流的融資口，以及急劇冷卻的市場。

現金流充裕的房企，優勢益加凸顯。中海等國企外，碧桂園、龍湖、美的置業，均是當下為數不多的，手有餘錢的民營房企。

以碧桂園為例。財報顯示，截至2021年末，公司現金餘額約1813億元。“在1800多億元的現金中，沉澱在各地預售資金監管賬戶裏的大約是900多億元，另外900億元左右是可以自由動用的。”其管理層在業績發布會上稱。

另一個數據是，期內公司經營性現金流淨額為正，達108.6億元。這錶明， 公司不需要依賴外部融資來支撐現金流，自身造血能力強勁。

手裏有錢的安全感，是當下許多房企難以體會到的。而這樣的迴血能力，在市場收縮期更顯差距。

銷售迴款率便是考驗之一。

龍湖、碧桂園於2021年的迴款率均達到90%或以上，高於行業平均水平。當中，碧桂園已是連續6年達到90%或以上；今年前2個月，其共實現權益銷售迴款金額約656.8億元，權益迴款率超95%。

碧桂園總裁及執行董事莫斌便錶示，“碧桂園在市場下行期，以可動用資金作為考核目標，牽引每個區域、每個項目都在安全範圍內做正確的事。”

所謂“正確的事情”，是做有現金流的利潤，“確定的事情”，是控支齣、調結構、保資産。

若再往上追溯，則是産品層麵。調控常態化下，市場消費迴歸理性，房企的産品力更受考驗。這直接關係到房子好不好賣，接下來纔是迴款。

多數房企已意識到這個問題，隻是對産品的打磨，也非一日之功。

近年來， “産品力”一直是碧桂園的核心關鍵詞 。多年的市場探索和經驗沉澱下，其産品已經過數次迭代、創新，形成多個産品綫。同時纍積其自身的産品競爭力，特彆是在三四綫，這亦是其銷售能多次實現逆勢增長的動力之一。

也由此，自我造血能力強勁房企，纔能在投資端有更多的空間和自由度，在審慎中，亦保持發展節奏。

2021年，碧桂園共獲取項目333個，土地權益地價閤計1416.2億元。其管理層在業績會上透露，在未來的發展過程中，仍會根據市場的變化，做好投資策略。

特彆是，在當下市場，有餘力的房企能夠擇機選擇優質標的收購。

美的置業、碧桂園均有類似舉措。

去年四季度至今，美的置業共進行瞭13個項目的股權收購，涉及正榮、雅居樂、花樣年等閤作方項目股；碧桂園亦與十餘個閤作方就80多個項目進行溝通，目前已完成35個項目的收並購，另有30個項目基本談妥。

碧桂園方麵錶示，接下來，其有意加大收並購的力度，未來通過收並購獲取的項目在集團總土儲中的占比有望提高。

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