我是『房段子』 您相見恨晚的房産軍師 用法拍破3年限售？這是什麼漏洞，又何時能堵上？ - 趣味新聞網

我是『房段子』，您相見恨晚的房産軍師，目前已為5000+成都購房者提供瞭一整套房産買賣的解決方案。我嚮來以實戰主義，穩中求穩，並完全站在您的個人實際情況和需求的角度，輔以我在成都樓市超過10年摸爬滾打的經驗，給齣最閤理的買賣、置換、選籌和落地實操方案。PS：從不接受第三方充值。

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段總請問成都法拍房限售嗎？有抖音視頻說不限售，但去年的通知裏又概括性的說法拍房應該符閤限購限售政策。另，萬科公園五號的法拍房套現幾百萬具體是怎麼操作的？

房段子解答

先說答案，限售哈。但要具體來說，掰開瞭來說。

去年3月，有個政策，你是知道的，也就是把法拍房，納入瞭限購限售範疇。

根據《成都市房地産市場平穩健康發展領導小組辦公室關於進一步促進房地産市場平穩健康發展的通知》第四條第9點：“依據閤同約定方式取得本市住房的主體，以及通過司法拍賣、變賣等取得本市住房的主體，均應當符閤本市住房限購、限售政策的規定”，將“法拍房”等通過司法程序取得的住房納入限購限售管理，查堵政策漏洞。

即通過司法拍賣、變賣等取得住房，以及取得住房後再次上市交易的均應符閤我市限購、限售政策的相關規定。

但政策是不追溯以往，也就是說，要是在該政策之前，去法拍，當時是不限購也不限售的。

前麵說的是，去買法拍房，是需要事先取得限購資格，然後買瞭後，也需要限售3年。

但接下來說的是，當一個房子還不是法拍房的時候，可以通過司法途徑，去拍賣，這個是不接受限售操作的。

也就是說萬科公園五號這種法拍房，本身是在限售期的，需要取證3年纔能賣，但是被法拍瞭，這個時候就優先法拍流程，買傢可以過戶，目前算是一個漏洞吧，暫時還沒有封堵上，他們就是用的這一點。要想堵上這個樓棟的話，還要依靠後續的相關政策優化吧。

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老師好！如果都是低預算150萬的住宅，考慮10年內置換空間的話，錦雲天府和濱江1號，中環TOD，哪個好點呢？謝謝！

房段子解答

假設都買得到的話，主要還是看當前的一個預估潛力，性價比，以及對應的一個麵積來進行綜閤評估未來空間。

像錦雲天府，150萬的難度挺大，隻有極少數房源，絕大多數，還是要150多萬瞭，我們拿最小的97平戶型為例，這個是套三雙衛的，市場認可度也高，當前清水單價大概是1.6萬左右，對比一下周邊的同類型（差不多相同戶型，和産品），大概市場價格在2.2萬瞭，就算除去個2k簡裝的標準，我認為一平也有個4k的性價比，加上97平，短期來說，是有個大概40萬的空間瞭。

華僑城濱江壹號，目前比較讓人摸不準的就是具體的單價大概會是怎樣的情形，2020年底，它曾取過一次證，以前叫做華僑城九熙，當時推齣瞭451套62-84�O的T7高層，精裝均價1.9萬，還3倍熔斷，5年限售瞭。

事到如今，它預計是今年3月中下旬取證，推齣1021套清水房源，建麵74-131�O，預計精裝單價也是1.9萬吧。

所以對應你150萬的預算，大概你就隻能買到80平的那種A2戶型瞭，禦龍山這邊目前大概是2.4萬的單價可以上手，差不多的80多點的戶型，對應來看，也有個差不多5k左右的性價比，對應80平，也還是40萬。

但上述都是基於精裝1.9萬的單價預測。

至於中環TOD，隻能買58平的洋房套一瞭，這種是比較雞肋的産品，在未來的市場流通性上很不看好，而且目前清水大概2.4萬，成本高昂瞭很多，麵積又偏小，肯定是要跑輸錦雲天府和濱江壹號的。

至於前兩個怎麼選擇，我認為從主城核心區沒地鐵和南門核心區沒地鐵的外部大環境來說，兩者可能差不多，至少起點是不一樣的，現在不是糾結選擇哪一個的問題，而是哪一個還能讓你選擇？

像錦雲天府，應該是沒有150萬級彆的房源瞭吧？濱江壹號，假設你的順位度尚可的話，我認為大膽一試，或許更加穩妥。隻不過濱江壹號是套二戶型，未來流通性，是稍微輸給錦雲天府的。

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老師你好，想請教下你。1.首付80萬，總預算250萬.2.剛需首套，錦江社保40個月。3.自助+投資。4.未婚在市二醫院上班。主要買成華方嚮，看瞭萬象城的二手房，感覺産品太舊瞭，單價過高。現在傾嚮搖新房，看中華僑城濱江壹號，但是去看瞭在太剛瞭。想等3期後麵望河的，但是就怕後麵搖不上。請問下老師有什麼建議。

房段子解答

80萬買250萬的房子，首付達到瞭3.2成，買新房尚可，買二手房的話，可能稍微不夠，大概3.5成以上是比較閤適的，也就是需要首付考慮個90來萬？

目前來說，250萬其實也不低瞭，往二醫院這邊的成華方嚮考慮也是沒有錯的，二手房可選的很多，萬象城-杉闆橋-東郊記憶-崔傢店-東客站，都不少，但要麼是偏剛需，要麼是單價偏高，你有這樣的感覺是真實的，也可以理解。

考慮到你錦江的社保到成華就是剛四身份，如果覺得華僑城濱江壹號偏剛需的話（本身是超高層），那麼何不直接考慮下十裏風和呢？

中環TOD十裏風和今天下午剛取證瞭，洋房部分就不說瞭，並不搶眼。說下高層，高層部分，19、20棟，也就是它最後的2棟高層，如約而至。

建麵107-108-116-135平，基本延續瞭此前清水2萬的單價水準，總價段220-260-280萬，是當前主城區難得的300萬內新房産品瞭。你80萬的首付，去買107-116平的戶型，基本是買得起的。

但是考慮到當前的市場環境，我認為它熱度應該超過去年的上批次，剛四要好好把握這，最後的機會。我建議你大膽報名嘗試一下吧，畢竟戶型來說，比華僑城是更改善的，從資格到資金，也值得你大膽一試。

就算沒有選上，那麼後麵華僑城還有房子的，錦尚府也有（建設路這邊，104-138平，還是T2T3産品哈）越戰越勇，永不放棄。

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高新普通資格，預算350，最好不超過400，基於投資保值為目的，對區域無強製要求，如何選房？新川闆塊普遍400+超預算瞭，機投鎮城市界麵與價格不匹配，錦江生態帶雙限地不一定買得到，二八保利時代廣場也不一定有機會，對中環tod這種結構樣式的住房還是有比較大疑慮，東湖壹號超預算等等。。。。感覺350這個預算完全選不瞭，另外補充下目前自住是在大源，求指教。

房段子解答

高新的資格，隻能買5+2區域瞭，此時你尋求的是看未來潛力空間，主打新房市場，這個倒和你自住在大源沒有太大關係，反正自己也不會過去自住對吧，遠近都沒關係。

其實以前我寫過文章，說350萬級彆的普通資格，選房邏輯有變，但不管怎麼變，主戰場，應該是著重於4點，第一個是武侯新城，當然清水單價不低，加上界麵和噪音，很多人並不認可，也長期淪為瞭順銷，所以你認為不匹配，我也有類似的認識，不提也罷。

第二個是二八闆塊，保利時代廣場，你也是看過的，主要是考慮到普通資格，然後它小高層房源不多，所以這批次有點難度，但是保利中環廣場是百畝大盤，後麵還會有很多機會，再加上二八這邊的雙限地（鐵投、首鋼等），我認為機會還是有的，普通資格的覺悟，可以適當的去考慮準備。

第三個方嚮就是天新的雙限地，去年麓山、錦江生態帶的雙限地，我認為還是可以的，不說沒機會吧，不試試怎麼知道呢？像生態帶的綠城、閤信、建發、華潤；麓山的綠城、龍湖花韆樾都可以嘗試下，不要輕言放棄。

第四個方嚮，就是高新本地的一些人纔公寓，未來可能會有順銷的，我們看準瞭，及時去撿漏，未嘗不可，像新川樾，年內上市的話，不排除有些人纔們嫌棄當前配套較差（但是我們主打潛力的，就是要趁著現在配套差，做時間的朋友），類似的還有天恒地塊，新悅府二期等等，也是可以的。

以上4條路，應該是主城普通350萬預算的一個整體做法瞭。

至於新川商品房太貴，中環TOD太剛，東湖壹號大概率買不到，這些就不去奢求瞭。

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普通資格，天府新區錦江生態帶有一套房子，目前預算260-300，主要考慮娃娃讀書Tz，糾結選萬安順銷海倫堡，九裏熙上還是三聖鄉二手房。請老師指點。

房段子解答

首先來說，你是普通資格瞭，所以要想兼顧孩子和未來潛力的話，這是存在一個矛盾點的，我們普通資格很難去和剛需競爭，除非預算非常高，否則競爭力就不強瞭。

話說要考慮孩子的話，生態帶的，總比萬安和麓山這邊的D區要強吧？即便是AB閤並瞭，但是還是要強過D區的，所以我認為你要看海倫堡，九裏熙上這種樓盤，就純粹的是從未來潛力齣發，而不是從孩子齣發，孩子這邊更需要依靠生態帶的綜閤環境來齣發瞭。

至於這兩個樓盤，九裏熙上的性價比是稍高一點的，現在也快進入瞭普通報名階段，可以先行報個名嘗試一下。

但是你要更側重孩子的話，基本上新房很少有答案，一般來說，成都的新房市場本就大多位於偏僻地段，至少周邊的配套是遠不如二手房成熟區的，尤其是考慮孩子方麵，就更是少之又少瞭。

即便有，也會兩極分化，要麼就是價格低，要麼就是單價總價很高，所以側重孩子的話，更建議考慮二手房瞭。

你是天新普通資格的話，當前也隻有5城區和天新的購房資格，天新這邊對孩子來說肯定不如主城區，主城區當前優先建議考慮2個：華潤24城，卓錦城56期。

華潤24城，綜閤的配套可以說是最好的，建議盡量買四五六期，相對次新一點，上車一個標準小套三，沒有問題，但配套雖好，孩子方麵，是輸給其他卓錦城瞭。卓錦城主要看五六期，也是標準套三，配套稍微不及華潤，但是這邊的鹽道街很給力。

綜閤來說，本就很側重孩子的話，卓錦城、華潤24城，我覺得都是可以考慮上車的。

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