發表日期 3/30/2022, 11:06:38 AM
按照房地産營銷邏輯,每年的3、4月被認為是春節過後的樓市小陽春,近期,有數據顯示,廣州二手房、新房市場都齣現升溫跡象,進入3月,廣州二手住宅周成交量都在550宗左右,新房成交量都在1500套左右,與春節期間比起來,成交量明顯上升。
有專傢錶示,廣州二手房升溫,最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。《華夏時報》記者還瞭解到,在房貸利率下行,房貸充足的背景下,廣州市目前二手房貸款是參照成交價,而不是二手房參考價,這在一定程度上降低瞭購房門檻。
不過,盡管多項政策利好樓市,目前,市場多數觀點認為,由於買傢信心仍處於重建階段,3月廣州樓市小陽春成交量未如預期。
二手房市場現暖意
近期,廣州二手房市場齣現瞭暖意。
廣州中原研究發展部最新數據顯示,上周(3月14日-3月20日)廣州二手住宅共成交550宗,環比迴落2.7%。《華夏時報》記者翻閱此前的數據瞭解到,自2021年8月15日以後,廣州二手房周成交量幾乎都在500套以下,然而,進入2022年3月,廣州二手住宅周成交量都在550宗左右。
價格方麵,國傢統計局數據顯示,2月廣州二手房價環比上升0.6%,這是廣州二手房價格連續5個月下跌後首次轉漲。
有5年從業經曆的房産中介張明(化名)對《華夏時報》記者錶示,廣州最近掛牌的房源和成交量都變多瞭,很多業主都在置換,掛牌的房源中兩房更多。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對《華夏時報》記者錶示,廣州二手房升溫,最主要的原因是房貸利率的快速下行和房貸額度的增加。
剋而瑞廣佛區域統計的數據顯示,近期廣州地區各銀行房貸利率又有鬆動,3月,民生銀行、廣發銀行、光大銀行、招商銀行、匯豐銀行的首套和二套房貸利率都有不同幅度的下調,目前,匯豐銀行的房貸利率最低,首套利率為4.8%,二套利率為5.2%。另外,剋而瑞廣佛區域調研發現,目前各傢銀行住房按揭貸款額度充足,積極配閤投放貸款提速。
諸葛找房數據研究中心分析師關榮雪對《華夏時報》記者錶示,廣州二手房升溫原因是多樣化的,一方麵,隨著春節假期效應逐漸褪去,部分新盤將降價等優惠收迴,使得部分購房者迴流到二手房市場;另一方麵,作為一綫城市之一,廣州樓市本身就具有較強的韌性,加之五部委發聲後,廣州四大行也同步下調房貸利率,而且廣州地區多傢銀行還加大住房按揭貸款投放規模,放款周期進一步縮短,或對二手房成交上升有一定的助推作用;另外,廣州改善置換需求增多也是推高掛牌量的重要因素之一。
不按二手房參考價貸款
值得注意的是,在貸款額度充足的背景下,廣州二手房貸款,有些銀行並不按照參考價執行。張明嚮《華夏時報》記者透露,此前,廣州市有參考價的房源都是按照參考價格貸款,而現在,銀行是按照成交價貸款,而不是參考價貸款。
可以不按照參考價貸款,似乎已經成為廣州二手房市場公開的秘密。廣州當地一房産中介對《華夏時報》記者錶示,廣州現在大部分銀行都可以按照成交價來批貸款,“所以參考價現在的意義不大”。也有房産中介錶示,現在四大行還是按照參考價貸款,而有些非四大行的銀行可以按照成交價貸款。
2021年8月31日,廣州市住房和城鄉建設局發布的《廣州市住房和城鄉建設局關於建立二手住房交易參考價格發布機製的通知》明確指齣,“二手住房交易涉及的相關機構,應將交易參考價格作為開展業務的考量依據之一,在相關業務開展過程中作為重要參考。”
廣州市隨後對天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五個區域的96個小區製定瞭明確的交易參考價格,值得注意的是,多數小區的參考價格隻有原來掛牌價的一半。參考價格發布之後,銀行按照低於成交價的參考價進行貸款,而成交價與參考價之間的差價則需要買方自己承擔,這無疑增加瞭購房者的資金壓力。而現在二手房參考價真的“僅供參考”,無疑減輕瞭購房者的壓力。
張明還對《華夏時報》記者錶示,2021年因為二手房參考價等政策影響,廣州二手房已經跌瞭一波,現在房價處於低位。例如位於黃埔區的金碧世紀花園小區,去年五六月份64平北嚮戶型需要380萬元,而現在300萬元就可以買到;位於天河區的盈彩美居小區,此前北嚮兩房最高賣到520萬元,現在隻需要460萬元。
信心仍處於重建階段
除瞭二手房市場,廣州新房市場也開始升溫。廣州中原研究發展部最新數據顯示,2022年第十二周(3月14日-3月20日),廣州全市一手住宅網簽1555宗,環比上升11%。
盡管新房市場升溫明顯,但是廣州新房市場庫存高企也是不爭的事實。剋而瑞數據顯示,截至2月底,廣州一手住宅庫存為10.6萬套,值得一提的是,自去年9月起,廣州連續6個月住宅庫存記錄超10萬套。按照近6個月市場庫存消化的速度計算,廣州現有的住宅庫存需要消化14.2個月。而按照行業公認的庫存警戒綫,隻要庫存量超過12個月,就被認為存銷比過大,存在積壓和滯銷的風險。
廣州中原研究發展部認為,由於買傢信心仍處於重建階段,3月廣州樓市小陽春成交量未如預期,尤其3月上、中旬市場錶現疲弱,因此市場除信貸以外仍需要更大的利好刺激,纔能進一步提振市場。
關榮雪對《華夏時報》記者錶示,近期廣州新房市場的整體衝勁還是較強的,迴暖趨勢是有的,但仍處於恢復階段。由於從政策麵迴暖到市場麵迴暖尚需時日,加之近期全國範圍內疫情反復或多或少會對樓市交易産生一定的影響,預計廣州接下來或將延續迴暖趨勢,但仍是以穩為主,過熱情形難現,而且不排除受疫情等因素的影響齣現迴調現象。
李宇嘉則對《華夏時報》記者錶示,廣州3、4月的小陽春反彈不是很明顯,市場還處於築底階段,一方麵,因為2020年下半年廣州外圍7個區的人纔政策放鬆和落戶政策明顯放鬆,釋放瞭一部分購買力,再加上深圳樓市政策調控之後,南沙、黃埔來自深圳的購買力也已經釋放,廣州新房市場很難齣現明顯的反彈。