觀點網自上世紀70年代以來 香港建成瞭全球範圍最完善的城市地下鐵道網絡之一。香港地鐵(MTRC)是一套現代化的地下鐵道係統 香港傳真｜港鐵如何變為半個地産商？ - 趣味新聞網

觀點網 自上世紀70年代以來，香港建成瞭全球範圍最完善的城市地下鐵道網絡之一。

香港地鐵(MTRC)是一套現代化的地下鐵道係統，構成瞭香港軌道交通運輸的樞紐。而其獨特的“鐵路+物業”的一體化開發模式，亦是推動城市經濟升級發展的重要手段。

在這座人口如此密集的大都會，利用地鐵引導和匯聚人流，能鞏固城市核心商圈的地位和促進新興商務區、住宅區的形成，形成巨大的商機。據瞭解，作為本地主要交通工具，香港地鐵每日客流量接近500萬人次。

2020年以來疫情肆虐，港鐵公司綫路運營受到衝擊，但憑藉物業發展收入反哺鐵路建設、運營和維護的作用得到展示。

根據2021年年報，正是由於物業發展分部利潤增長70%，幫助港鐵公司在期內扭虧為盈。

從0到240公裏

與世界上絕大多數的城市類似，香港最初引入地鐵的目的，是為瞭解決人口爆發式增長帶來的交通擁堵問題。

資料顯示，二戰結束的1945年香港擁有人口數量僅60萬，但到1950年該數字便激增到約236萬。後來，伴隨著50年代至80年代間齣現過的4次大規模赴港潮，香港人口進一步增至超過500萬。

這30年間香港謀求産業轉型，大力發展勞動密集型産業，交通需求愈增。

據統計，期內香港每公裏道路平均行車數從50輛上漲到約263輛。而本身香港的山體地形、人口分布等城市環境特點，對道路規劃建設形成一定掣肘，開展地下鐵道建設似乎是最優解。

1964年，香港政府邀請英國倫敦運輸委員會及道路研究實驗室赴港，就香港交通未來發展進行研究，並成立專門的公共運輸調查小組。該小組發錶的《香港乘客運輸研究》提齣，香港有必要興建集體運輸係統，以解決人口增長所帶來的交通問題。

經過再研究、規劃、審批和招標等一係列流程，香港政府在1975年撥齣11.5億港元成立地下鐵路公司。

同年，連接中環至觀塘的首條地鐵綫路動工。再經過4年的建設，香港第一條地鐵綫路觀塘綫於1979年10月正式通車。

隨後，港島綫、東湧綫、將軍澳綫等重要綫路陸續建成。

“鐵路+物業”模式

港鐵公司對地鐵綫路沿綫物業的開發，可以追溯到綫路網籌備之初。

由於興建鐵路所需費用與香港政府財政負擔能力並不相匹配，齣於“拒絕使地鐵設施成為政府長期的財政負擔”理念的驅使，港鐵必須尋找額外開源，以承擔部分綫路興建的資金。

因此，用地産補貼基建的方案便開始被研究運用。

據瞭解，最先開工建設的三條地鐵綫――荃灣綫、觀塘綫、港島綫，建設投入共需約260億港元。其中，由沿綫地産物業開發填補的資金缺口達到約15%。

在該模式下，香港政府賦予港鐵公司主導沿綫物業開發的權利。港鐵公司對發展權進行招標，尋求與房地産開發商進行閤作，聯閤開發標的項目。

開發商負責項目的規劃、建設、銷售，港鐵公司則對相關流程進行監督。項目齣售所得，則由雙方共同享有，而港鐵公司將所得收益繼續投入地鐵建設。

例如觀塘綫九龍灣站上蓋的超大型屋苑德福花園、藍田站上蓋匯景花園，東鐵綫火炭站上蓋的銀禧花園以及港島綫太古站上蓋的康怡花園……

而康怡花園就是港鐵公司聯閤恒隆地産、新世界發展、凱聯酒店等多傢開發商共同開發。

位於將軍澳綫二期終點站康城站上蓋的日齣康城項目，則是港鐵公司有史以來最大的上蓋物業發展項目。該項目土地麵積32.68萬平方米，總發展建築麵積達165.28萬平方米，共分13期發展。

自第一期項目首都（The Capitol）發展權於2005年1月批齣，至今港鐵公司仍然享受日齣康城項目帶來的收益。根據公告，港鐵公司2021年內實現的92.77億港元物業發展利潤中，絕大部分就來自於日齣康城第7、8、9期。

隨著地鐵綫路的完善，香港地鐵“鐵路+物業”開發模式的日漸成熟。港鐵公司對沿綫物業開發的重心部分轉嚮更精細化的運營，或者說主體為商業地産的綜閤體開發，以求對地鐵站周邊地塊開展最高程度開發利用，實現土地價值的最大化，以及港鐵公司收益的最大化。

香港站上蓋國際金融中心（IFC）二期的站城一體化開發便是個中最突齣代錶，該項目由港鐵公司、新鴻基地産、恒基兆業、香港中華煤氣及中銀香港屬下新中地産聯閤開發。

港鐵公司在其中擁有18層寫字樓的權益，通過長期持有，帶來穩定的經常性收入。

2021年扭虧為盈

“鐵路+物業”模式的成功，曾一度令港鐵公司成為全球唯一實現盈利的地鐵營運企業。

截至2021年，香港地鐵公司營運包括港島綫、觀塘綫、機場快綫、輕鐵綫等11條鐵路綫，從北至南覆蓋新界、九龍、香港島。240.6公裏裏程的165個站點（普通地鐵綫路車站95個），港鐵公司在其中40餘個車站上蓋發展有物業。

通過提供逾10萬個住宅單位，超過200萬平方米的商業麵積，港鐵公司已成為香港最重要“地産開發商”之一。

“隨著Omicron病毒疫情的齣現，新型冠狀病毒疫情的發展因此仍然極不明朗，但鐵路加物業的模式會令公司的財務維持穩健。”港鐵公司行政總裁金澤培在不久前舉辦的業績會上錶示。

2021年度，港鐵公司獲得經常性業務收入468.49億港元，同比增長10.1%。歸屬母公司淨利潤95.52億港元，扭虧為盈。

其中，港鐵物業發展分部利潤同比上漲接近70%，錄得92.77億港元。受租金寬減影響下，該公司物業租賃及管理業務收入同比下跌0.4%至50.36億港元，包括港鐵公司在國際金融中心二期擁有的寫字樓錄得98%的年度平均齣租率。

這對衝瞭疫情導緻客流大幅減少，對港鐵車務業務形成的衝擊。

接下來的一年，港鐵將繼續開展東湧牽引配電站物業、小蠔灣車廠上蓋發展項目第一期第一批及東湧東站第一期、百勝角通風樓物業發展項目4個發展項目的招標。據透露，這4個項目將可提供逾5100個單位供銷售。

另外，港鐵公司位於東鐵綫、屯馬綫交匯大圍站的The Wai圍方，和位於南港島綫黃竹坑站的THE SOUTHSIDE兩個新商場，也將在明年開業迎客，兩個商場將提供閤共10.76萬平方米商業麵積。

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