萬科城市之光前幾天有人在群裏說 能否說說萬科城市之光。2月 好好的萬科城市之光，咋成瞭樓市“毒奶”？ - 趣味新聞網

萬科城市之光

前幾天有人在群裏說，能否說說萬科城市之光。

2月，陰雨和春節，福州五區和閩侯，30個月來首現“零開盤“。城市之光可以說是虎年的福州樓市第一開。

其實這個盤是挺穩的組閤，金山，地鐵，品牌加持，籌備很久，再加上萬科自身氣質，在樓市始終有自己的一席之地。

結果未曾想，萬科城市之光引發瞭福州樓市的極大分裂，而分裂的原因居然不是房子，而是銷售數據。

一種說法：1400客戶認籌，當天去化397套，去化率87%。一種說法是，成交127套，去化率28%。

誰真誰假，沒有最機密的數據，我無法評判。但有一點很有趣，城市之光開盤，本想催熱福州樓市，卻成瞭“毒奶”。討論房子的少瞭，討論數據的多瞭。

毒奶是電競詞語。奶，治療。毒奶，反作用的治療。從去年年底的黑鐵時代開始，地産“毒奶”，為啥來自萬科？

01

産品怎麼樣？

萬科城市之光示意圖

萬科開盤那幾天，諸多利好還沒齣爐，市場還是處於觀望與驚慌之中。敢逆勢開盤，是萬科城市之光的底氣。

萬科品牌，金山闆塊，TOD項目，地鐵4號綫，靠江景，帶精裝修，低密度，摺後均價2.9萬/�O左右，這些是優勢。

2000多套的房源，城市界麵一般，臨近三環估計有一些噪音，任何新房，就和孩子一樣，有不足之處等成長變化，也算正常。

城市之光項目的地塊是2020年4月拿下。成交樓麵價14160元/�O。首開均價2.9萬/�O，證明瞭萬科的刀法很準。

均價2.9萬，後續還有2000多套房源，這也給瞭金山樓市的其他項目壓力。無論新房和二手房，麵對這個價格，跟還是不跟？

以當下市場環境來說，城市之光是一個穩健型的産品。不敢說買後大富大貴升值，但總體還算可以。

萬科城市之光實景圖

萬科開盤的期間，恰逢2022年福州土拍公告齣爐。

虎年第一次集中供地，溢價高的地塊之一就是金山――天鵝灣附近的2022-02地塊。

萬科的品牌穩健，穩地段+穩品牌+穩産品，拿捏時機是準準的。

其次，在逆境中自證，萬科這個事也做多瞭。

2020年2月22日，疫情後的金域國際率先開盤，號稱“重啓福州暫停的樓市”。

萬科金域時代，坐落火車站邊，雖然土地産權有官司爭議，容積率達到瞭4.3，但也無礙熱賣。

煙台山的倉前九裏等口碑項目，也讓萬科在不少年輕人心中贏得口碑。

倉前九裏

藉助當年應對疫情後樓市淡季的成功經驗，萬科城市之光想來個如法炮製。

畢竟荊溪的萬科城市花園和金山的萬科城市之光之外，萬科在福州的土儲也不多瞭。

利用開盤獲得一個好成績，等待市場轉暖，後續的土拍依舊可以攻城略地。金山+萬科+地鐵盤的配備，在一個不確定的時代，這是不錯的起手牌。

02

去化率代錶啥？

這次萬科事件對福州樓市的“毒奶”效應，就是把神聖的TO C數據――“去化率”變成瞭鬧劇。

舉個例子：100套新房賣70套，去化率就是70%。過去，房地産有資産屬性。

對資産的信心，促使人們願意加杠杆購入、持有。這是房地産大牛市的重要心理根基。通俗說，就是“買漲不買跌”。

萬科城市之光市場不同的去化率

把房子比作股票，買入的量多瞭，自然就容易漲。一個項目首開去化率有個七八成，後續的開盤也會順利。

而部分購房者說起房子，也和諸多職業經理人一樣，句句不離去化率，似乎房子不熱賣不溢價，就不是好房子。

這是城投公司都開始煥新轉型，房地産格局重塑的時刻。

今年2月金融數據顯示，居民房貸有史以來第一次同比減少。居民中長期貸款減少為2007年有數據記錄以來的首次。

這個意思就是居民還給銀行的錢，比從銀行貸齣來的很多。很多人在自發提前還貸，主動在去杠杆。

這個原因是不少人的杠杆已經加得很高，怕。

在這樣的一個新購房周期，你說多少的去化率纔算優秀？50%？60%？70%？

一場考試，房企過去常考90分。但考捲變難瞭，這次隻考瞭60分。是房企能力不行嗎？

大部分消費者買房的頻次其實很低，他們隻需要房子的居住感和安全感，他們攢瞭很久的錢買一套房，住5年，市場環境早已發生瞭改變。

5年前，你小學語文拿第一。5年後，市場環境變化，當年的小學語文可以確保你直升初中嗎？

如果你不是炒房客，隻是想有限的預算，換來一種適閤自己持續多年的生活，那就無需像緊張的傢長盯著成績單一樣，去看一個個決定甲方職業經理人生死的指標。

金城灣業主去年對三盛伯恩物業錶示不滿

當下能升值的，賣的好的，未必適閤你，彆把自己圈死。

現金貶值、股票虧損、創業失敗，都是鋒利的鐮刀。各個緯度都投資200萬，結果買房虧的最少，那房産就是最好的投資。

所以萬科城市之光的去化率是87%還是28%，這是甲方的BOSS該關注的，對當下的購房者並不重要。

判斷交房是否有保證會安全，價格是否可以，要解決自己的什麼需求，剩下的就是自己是否喜歡這套房子瞭。

很多人說，你瞎扯。買房去化率不重要？買車還要參考銷售數據呢。

看下去化率的構成部分。城市之光産品麵積段包括瞭89�O、116�O、165�O三種。

萬科城市之光去化率截圖

以3萬均價為例，包含瞭270萬、350萬、500萬三個價格段，這是三類不同群體。

如果你得到一個銷售數據，福州2月的大眾、奧迪、保時捷，總計賣瞭500輛，這對你買車有幫助嗎？

如果真要說關心，我關心的是萬科不同戶型的去化率，而不是平均去化率。

如前文所述，這個時間點，什麼戶型是樓市的主流？如果熱銷，是幾百萬元級彆的購買力首先復蘇？

城市之光戶型占比

把時間放長遠，福州的版圖不斷變化，不少房子的潛力都存在著變數。

一個幾韆套的大盤，推盤時間可能持續多年。在大基建的時代，政策正在隨時調整，配套隨時空降。

萬科有個特點，喜歡在2個闆塊的交界處拿地。

比如說台江與倉山之間的金域國際，閩侯與金山之間的城市之光，三江口與長樂之間的萬科雲城等。

疫情後的政策利好，疊加闆塊的交界的溢齣，往往能産生一些樓市的意外。

金域國際

地鐵6號綫空載試運營，長樂與三江口的縫隙終於縫閤。萬科雲城邊甚至多齣瞭一所學校。

這都是不少買房人當年無法預料的。

如今預測房價漲跌，涉及金融、地段、相關部門的決策、調控等多種變量，難度猶如我們夏季預測台風的到來。

準或不準，分析問題的模型和思維框架很重要。

去化率，是代錶的是當下市場的情況，是供求關係的階段體現，是決定房價的部分因素之一。

很重要，但切不可倒果為因。

03

毒奶效應

2月，萬科鬱亮跳過青銅，直接官宣黑鐵時代

說完瞭如何看去化率，還要關注萬科習慣性的“毒奶”效應。萬科這傢企業總部其實很強，但習慣示弱。

去年萬科就直接跳過青銅時代，拋齣“黑鐵時代”論，塑造態度，擺齣人設。

高管開會錶態，這是企業行為，沒啥問題。但把“黑鐵時代”這口毒奶公開化，直接影響的就是行業信心。

不少對地産不瞭解的朋友，紛紛朋友圈轉發，詢問行業到底行不行。這就是對行業的“毒奶”效應。

萬科福建，則習慣在歲月不靜好的時候示強。這一口的毒奶效應，也有些無奈。因為城市之光想延續瞭2年前的輝煌。

光明港

2020年2月22日，萬科金域國際開盤。當日官宣709套房源，賣瞭620套。讓暫停的福州樓市重啓。

2020年3月18日，萬科再次當日官宣金域國際130套房子，一個中午就賣瞭116套。

要想復製成功，就復製路徑。2022年，萬科的思路沒有變化。

在社交媒體分化的時代，經常會齣現“不管你信不信，我就是不信“這樣的操作。

以前屢試屢行的數據碾壓，如今變成瞭好壞各錶的隔空喊話。

在分裂的社交網絡上，不去強調觀點和測評，而是強調數據優先，就容易就陷入對數據的自證清白中。

你說賣的好，證據呢？你顯示瞭後台資料，我看交易中心簽約數沒顯示啊？客戶有事，沒去過戶？他們是不是托啊？

好使的輔助大招就如今為什麼成為樓市的“毒奶”？這就和《讓子彈飛》裏六子為瞭證明吃幾碗粉，要剖開肚子一樣。

在當下的樓市環境，不強調感官體驗，而希望以去化率等客觀數字去呈現去碾壓，最終無法自證清白。

因為麵對去化率質疑時，萬科不可能公布核心數據，隻能選擇沉默。這又加劇瞭市場懷疑，你看，他不敢說，肯定有鬼。

87%還是28%？這代錶著一場心理戰。當一個支點位沒能順利達成時，都代錶著更多的麻煩。

金山橘園洲

未來福州陸續開盤的項目，麵對萬科虎年第一開87%的高去化率，將何去何從？

市場悲觀和樂觀時，用戶麵對不同的去化率，會做怎樣的選擇？

後續紅盤隻要亮齣客觀數字，就有不同的機構，齣具不同數據，再次讓這個懸疑陷入死循環，去化率在當下樓市代錶什麼？

這就是前幾年提及政府公信力時常說的塔西佗陷阱。購房者，對參數指標也隻好淡化看待。

比如去化率，比如買完不能馬上溢價的房子就不是好房子，在房住不炒的新環境，都不一定對。

理解世界的復雜，就要擺脫思維的綫性。去化率不好不等於房子不好。沒有賺到錢，不一定是自己沒有能力不夠努力。每一個現象背後，是很多參數共同作用的結果。

看太多的指標與分析，也不一定能發現真相。

對當下的購房者而言，關於買房快樂，請換個方式去體會。