發表日期 3/21/2022, 11:46:13 PM
自去年以來,摺扣優惠、特價房、老帶新等傳統樓市營銷手段層齣不窮。隨著時間推移,一般的降價促銷逐漸難以激起購房者興趣,開發商改變原有的營銷策略,開始重提低首付。
日前,記者走訪市場得知,目前惠州多盤推齣低首付購房方案,“首付5萬起”“一成首付”“首付0.7成”……如此低門檻購房,對於剛需置業者而言,究竟是購房機遇,還是陷阱? 業內人士提醒,低首付購房存在風險。
吸引購房客戶 低首付再現樓市
記者近日走訪樓市發現,為釋放被高首付阻攔而不能入市買房的購買力,惠州不少樓盤推齣瞭“低首付”購房方案,主動降低買房門檻。由於“低首付”話題比較敏感,樓盤一般不會正式對外公布,而是由銷售人員、渠道中介等通過其他方式嚮客戶傳播。近期,記者就注意到“朋友圈”多位中介人士轉發的樓盤“低首付”方案,裏邊提及的購房首付比例遠低於銀行規定的最低首付要求。
詢問得知,市場上推齣“低首付”活動的樓盤,具體形式不一。與傳統市場常見的開發商墊付首付款相比,如今齣現的“低首付”購房方案更具“迷惑性”,常見的做法有兩種。
第一種是開發商引入第三方融資平台,購房者以貸款的形式嚮第三方金融機構藉取一部分首付款,並支付相應利息,根據自身情況在1至3年內結清所貸資金。第二種是“返首付款”,即購房者以正常的首付購房,然後辦理按揭貸款,待銀行放款後,開發商返還約定比例的首付款。
位於江北的某項目,通過渠道中介對外宣傳“首付15萬起”,便是通過第三方金融機構促成低首付置業。“客戶交1.5成首付,其餘1.5成由開發商指定的第三方公司墊付,2年內還清可免息。”中介袁小姐稱,開發商推齣低首付主要是為瞭擴大購房客戶基數,刺激成交,但在樓市相對理性的當下,效果並不理想。
為瞭吸引眼球,惠州個彆樓盤甚至打齣“0.7成首付”的口號。“活動是真實的,不過客戶一開始需要給正常首付三成,之後開發商會將其中的2.3成返還給他。最近樓盤又調整瞭政策,隻返現2成。”深耕惠灣片區多年的渠道中介紀先生嚮記者透露,由於涉及到“返現”等問題,很多樓盤對於“低首付”活動推廣均相當低調,一般隻通過銷售私下告知意嚮客戶或經由中介平台對外發布。
拉低入市門檻 是機會還是陷阱?
在走訪過程中,記者發現,選擇購買低首付房源的置業者大多為經濟實力有限的年輕人,低首付購房方案大大降低瞭他們的置業門檻。 對於手頭積蓄不多,且收入較高而且穩定的剛需客來說,低首付樓盤確實有助於他們提早購房,但“低首付高貸款”的模式也存在一定風險。
近期,就有網友因為“低首付”購房惹麻煩。“去年7月看房時因積蓄隻有18萬元,樓盤銷售跟我說博羅某樓盤支持低首付,並且半年免息,隻需在三年內將首付款不足部分支付給樓盤即可。當時聽瞭很心動,就按對方所說簽定瞭藉款閤同。藉款閤同一式兩份,我簽字後樓盤說要拿去蓋章,後來一直沒有返還其中一份給我。”網友阿龍(化名)稱,他2021年8月17日在博羅某樓盤購房,當天以刷卡形式支付給樓盤35萬餘元首付款(其中,包含樓盤轉給他的17萬元,以及他自己的18萬餘元)。
“因樓盤操作失誤,直接將17萬元打入我個人賬戶,進入銀行貸款程序時因首付來源不明銀行拒絕批款。”阿龍說,去年12月20日銀行確定無法批款,樓盤方麵承認失誤,並答應他走退房退款流程。同時,承諾將首付款退到他的賬戶。
“去年12月31日,對方迴復我退房流程已經走完,拿走瞭我的收據及銀行小票,告訴我等待退款即可。但今年1月11日,又突然聯係我,索要2500元利息費用。我認為此費用索取不閤理,對方則稱會去內部溝通協調。”阿龍錶示,事後經過他多次投訴維權,對方纔將首付款退還給他。
“低首付活動降低瞭購房門檻,會讓一部分積蓄不多的人群買上房,但也帶來一定隱患,增加瞭銀行貸款風險。按照首付分期方案,先由第三方機構墊付,再由購房者還款,勢必會給購房者造成還銀行貸款和付清機構墊資的雙重壓力。一旦斷供,將給銀行方帶來風險。而首付返現的方式,實際上就是變相降價,因為開發商直接下調售價,老業主會不滿,通過‘返現’操作則比較隱晦。但這樣一來,又涉及高閤同價,加大銀行的信貸風險。”一位不願透露姓名的業內人士指齣,無論是哪種方式的低首付,均把部分經濟基礎較差的購房者“扶進購房門檻”,增大瞭交易風險。
該人士錶示,低首付隻是暫時緩解按揭一族的買房壓力,最終還是需要將“高貸款”還清。 如果辦理首付分期,欠款需要在很短的時間內還清,一般不會超過三年。這就意味著,購房者會麵臨首付還款、月供等多方麵的資金壓力。因此,機會和風險是並存的。
該業內人士提醒,低首付對收入穩定,但積蓄不多,又急需置業的年輕人幫助較大。而對於經濟收入不穩定或經濟實力較差的消費者來說,要慎重考慮自己今後是否有能力承擔首期款和銀行按揭貸款的雙重壓力。
提醒:低首付涉嫌違規
值得注意的是,開發商之所以不敢大張旗鼓地對外宣傳首付分期,是因為這種操作涉嫌違規,有可能會受到當地主管部門的處罰。去年8月,有網友在惠州網絡問政平台反映稱,江北某開發商以低首付,首付分多期支付等違背政策的宣傳手段,誘導他簽下與自身經濟實力不相符的房子,導緻他無能力支付首付款,給生活帶來極大的風險。同月,惠城區住房城鄉建設局迴復稱:“關於市民反映的首付分期支付情況,如市民有相關證據可嚮我局提供,以便我局對該企業行為進行核實處理。”
不過,並非所有首付分期都有問題。有業內人士分析認為,如果隻是給客戶更長的首付籌款時間,並不算違規。但如果給客戶藉款、貸款,或者首付大額返現,在明知實際首付款低於規定的最低比例的情況下,還嚮銀行申請按揭貸款,就可能涉嫌“騙貸”。一旦購房者的行為造成銀行的嚴重損失,被認定為騙取詐騙罪,那麼開發商與購房者均會受到懲罰。惠州資深地産評論人、惠州天策行總經理李建鋒也提醒,低首付、返首付等措施,處於行業監管範疇之外,涉及金額較大, 極易引發糾紛,購房者應謹慎對待。
多年以來,各地市一直反復強調嚴禁開發商或關聯第三方嚮購房人提供首付分期、“首付貸”,以及嚴查購房人首付款資金來源,主要原因便在於背後的金融風險。如果購房人首付款需要通過藉貸湊齊,或說明其暫時不具備良好的經濟實力,後期齣現斷供的可能性更大。一旦齣現斷供潮,將影響金融係統的穩定。
而惠州市銀行協會近日亦嚮各房地産相關市場主體及廣大市民發齣提醒:
對於信貸資金違規進入樓市,監管部門始終保持高壓、嚴查態勢,購房者切莫對違法違規“首付貸”心存僥幸。購房者如選擇“首付貸”,一方麵可能被停貸,另一方麵可能要承擔相應的違約責任,導緻購房閤同毀約,遭受資金損失。
“零首付”“低首付”等銷售行為違反房地産市場調控政策規定,增加瞭銀行貸款風險。 住建部、國傢發改委等七部門發布《關於加強房地産中介管理促進行業健康發展的意見》明確要求,中介機構不得提供或與其他金融機構閤作提供首付貸等違法違規的金融産品和服務。監管部門將持續開展房地産領域檢查和整治行動,嚴厲打擊違法違規行為。
同時,惠州市銀行業協會呼籲廣大購房市民積極參與進來,共同監督企業規範銷售行為,共同引導市場有序發展。各銀行機構將堅持保障房地産閤理信貸需求,同時守住風險底綫,維護好惠州市房地産市場的平穩有序健康發展,切實保護人民群眾的閤法權益,為當地經濟健康發展和百姓安居樂業優化金融服務。