發表日期 2/28/2022, 11:21:50 PM
房地産一直是老百姓聊不完的話題,為什麼大傢都青睞房地産,原因很簡單,買房就是穩賺不賠,根據國傢統計局公開數據顯示,1998年全國平均房價不足2000元每平米,到2021年全國平均房價突破萬元每平米,整體房子漲幅高達530%,不少人覺得這個房價漲幅很正常的,甚至還不如部分物品的漲價幅度。
不要忽略關鍵的因素,這僅僅是平均房價而已,事實上絕大部分偏遠小城市房價沒有上漲多少,反而有很多小城市房價迎來瞭拐點,事實上隻有重點城市的房價依舊處於持續上漲的狀態。在過去的20年時間中,深圳的房價漲幅最為誇張,共計上漲42倍,也就是當年2000元左右,如今銷售價格居然高達8萬元。
根據貝殼研究院公開數據顯示全國65城平均房價為17,388元每平米,4個一綫城市平均房價6.5萬元每平米;平均房價突破2萬元每平方米的城市有20個;平均房價突破1.5萬元每平米的城市有34個;平均房價突破1萬元的縣城有103個。
中指研究院也公開數據顯示4座一綫城市購房門檻平均為617萬、613萬、580萬、359萬;4座二綫城市平均購房門檻超過300萬,5座城市購房門檻在200~300萬;9座城市購房門檻在100~200萬;8座三綫城市購房門檻在105~313萬。根據諸葛找房數據顯示全國平均房價收入比達到瞭12.9,高於發展中國傢6~9倍,國內的房地産好像過度金融化瞭,其中房價收入比最高的城市,深圳達到48.1,就是不吃不喝需要48.1年纔能買得起一套小小房産。
過去20多年房價齣現如此大幅度的漲幅,有幾個關鍵的原因所導緻吧!
1、市場處於供不應求
1998年以前,國內的房地産主要都是采取分配製度,在單位上班有一定的年限和資曆,並且結婚之後更容易獲得大房子,這種方式顯然是滿足不瞭市場需求 根據公開數據顯示,1978年。我國城鎮缺戶達到瞭869萬,占城市總戶數47.5%。另外國內的城鎮化率快速地攀升,根據數據顯示,過去的22年中,平均每年有超過2,400萬人進到城市生活。
2、房價上漲的大勢下,眾多人群的投資
假設花100萬買進一套房,放兩年時間房産就能賣200萬,其中100萬的房産隻需要支付30萬的首付和兩年的房貸還款,就能撬動超過幾百萬的利潤迴報,請問有什麼行業能做到如此暴利嗎?
特彆是在2008年之後的房地産似乎打開瞭潘多拉寶盒一般,房價齣現瞭大幅度的上漲,雖然在2014年的時候經曆瞭蕭條,不過在政策催促下,2016年迎來瞭全國樓市“普漲”局麵,2016年房地産投資比例達到瞭巔峰高達85%。
有三組數據證明房地産是被炒起來的 , 首先 西南財經大學報告顯示,國內房産空置率為22.3%,空置商品套數8,500萬套。如果加上小産權房、集資房、迴遷房、安置房等各類房疊加在一起,控製套數突破1億套以上,更關鍵的是正如老百姓所說的,可容納超過30億人的住房。
其次, 我國城鎮住房傢庭高達96.89%,戶均1.5套,31%的傢庭擁有兩套房産,10.5%傢庭擁有三套及以上住房,另有兩套房以上的加庭,真的能理解為住房嗎?顯然是不可能的。
最後, 庫存量持續高攀,根據2021年全國百城新建商品房數據,顯示庫存量高達5.2億平方米,另外廣義庫存量更是達到瞭37.7億平方米,未來3~5年時間,即便不再建新商品房,都未必能消化完畢。
由於樓市不健康,不成熟地發展也導緻瞭許許多多的問題齣現,比如老百姓的消費率下降,實體經濟邊緣化,不少地方過度依賴財政。在最近這幾年對於炒房問題,得到有效地控製,提高購房門檻,限購、限售、限貸、限價、二手房參考指導價三條紅綫,兩道紅綫,根據中原研究院數據顯示,2021年樓市調控次數高達652次,讓整個市場齣現瞭大幅降溫。
其實國內最大的炒房團夥並非個人,更多的是上市公司以及企業,根據2019年公開數據顯示,上市公司持有市值高達13340億元,3743傢a股上市中,有1826傢上市公司都是持有房地産投資性質。
正因如此2021年3月18日,高層召開新聞發布會,除瞭16傢房地産為主業的央企外,78傢非主業央企退齣房地産行業的政策,也足稱為“退房令”,2012年後,央企大規模清退房地産業務的舉動,隻有少數股權轉讓或協議項目齣現。
2020年齣現的“黑天鵝”事件,經濟齣現瞭蕭條,更多的資金又流嚮瞭房地産,結果房價大漲,其他行業變得更睏難瞭。
對2021年的樓市調控大傢有何看法?更多的老百姓都希望房價能持續地下滑吧!畢竟房價太高瞭,房價下滑應該是從土地下手,如果齣台22城市土拍,第2次和第3次的土拍過程中,流拍率都接近50%,溢價率在14.9%,整體土地成交價格相比以往有所迴落,麵粉價格不漲瞭麵包的價格自然也不會太高。
除瞭土地價格調控以外,作為房企的領頭羊,央企也要做齣“錶示”,央企再一次地作齣“退房令”,其中包括瞭中國五礦、中國石化、中國建築、招商局,中國聯通等多傢非房地産主業央企已經開始調正相關業務,國傢房地産企業都在調控方嚮,意味著整體的房地産將會迎來偏弱的狀態。
經過長時間的調控之後,市場呈現齣明顯的變化,有眾多機構預測2022年房價將會迎來“拐點”。
易居研究院預測未來幾年時間房價會呈現齣弱勢狀態,整體的房價由漲轉為跌,下降1%,創下21世紀以來最大“拐點”。
社科院發布《中國住房發展報告(2021~2022)》全國商品房平均銷售價格在-3%~3%,房産銷售麵積在-1%~-5%,房地産開發增速2%~5%,2022年樓市先是呈現齣降溫狀態,然後拉高,最後走平,房地産相關指數會在第四季度逐步迴歸到正值狀態。
中指研究預測,2022年商品房銷售價格會結構性上漲2%~3.5%,結構性更多地隻是未來土地結構不斷優化,大城市由於有人口持續地流入,整體房價依舊處於穩定的狀態,對於三四綫城市房價隻能說“自求多福”吧。
經濟學傢馬光遠曾說過,房地産不能齣現過冷,也不能齣現過熱,當前房地産仍是我國主要的經濟主體,穩住房地産纔是理想調控方嚮。
國傢統計局長寜吉�矗骸胺康夭�是支柱産業,住房是居民消費”,中國城鎮化促進常務委員會鄭新立說:“即使發達國傢房地産仍是拉動經濟增長主要支撐産業,目前我國消費水平與發達國傢差距仍較大,房地産會成為持久不衰的支柱産業”。
2021年全國300城土地齣讓金總額5.62萬億,同比下滑9%,僅僅是土地齣讓金就占到國傢財政收入1/3,方麵是要削弱房地産的金融屬性,另外一方麵也要穩住房地産。