發表日期 4/5/2022, 8:45:28 AM
Hello,我是馬哥。
廣州今年第一輪集中拍地名單,趕在三月的尾巴正式齣爐。
無論從競拍條件,還是從放齣來的地塊,都不難看齣, 廣州想在今年的首輪拍地拿個開門紅。
像增城花都這些邊緣區域,在本輪18宗地塊裏麵,隻占瞭3宗。
老四區不但占瞭其中10席,海珠荔灣更是貢獻瞭4塊好地。
赤沙車輛段二期地塊就不用多介紹瞭,2.4的容積率,稀缺性極強,流拍是不可能的。
而荔灣�蚩詰慕鵯哦�期地塊,在一期星河江縵江景豪宅的包裝下,被星河地産再度拿下的可能性也很高。
另外緊靠18號綫龍潭站的海珠石榴崗台湧地塊,和緊靠芳村地鐵站的陸居路地塊,都是有增量有想象力的內部好地。
所以 從貨源上看,廣州是帶著誠意來的。
再看競拍條件,同樣有所放鬆。
雖然競自持、最高溢價限製15%、嚴查資金來源這些條件被保留瞭下來。
但限樓價和限售賣對象,這兩個打擊開發商熱度的大殺器,直接被搬瞭下去。
由此一來,開發商身上的枷鎖得到放鬆,地塊本身又有吸引力,大概率是不會重現去年第三輪土拍的冷清局麵。
不過上頭還是留瞭點心眼的,這輪土拍的計容總建麵,是廣州執行集中供地製度後的曆輪最低,帶有試探市場熱度的意味。
那即使很多民企還在變賣資産求生,可能力有未逮,央企國企撐起場麵來,也不會那麼吃力。
而就我個人來看, 對接下來的首輪集中拍地,是持樂觀態度。
畢竟從大環境上看,對房地産的暖風依舊吹著沒停歇。
“穩增長”繼續被拉齣來強調,放水和寬鬆還是喊話的主流。
簡單說就是大環境站在房地産這邊。
並且信貸放鬆帶來的低利率和快放款,能給開發商帶來更充足的住房需求。
另一方麵,影響開發商利潤的限價,也已經被放鬆:
新盤可以根據2021年四季度的區域價格,上下浮動6%來申請備案。
老盤推新,可以在上期備案價格基礎上,上下浮動6%申請備案。
至於豪宅的備案,可玩性就更高。
雖說開盤價高,不代錶就有賣高價的能力。
但 至少開發商獲得瞭更大的定價自由度 ,可以根據樓層和朝嚮來區分定價,這對去化很有幫助。
畢竟像去年限價最嚴的時候,直接一刀切,高樓層低樓層南嚮北嚮一個價,那像低樓層北嚮這種貨賣得齣去纔怪。
很明顯的例子,流量熱度高如城光,也一樣得打摺促銷纔能把這些尾貨清掉。
總的來說,為瞭刺激經濟,房地産不能倒,要起到經濟支柱作用。
所以派給開發商的糖,是不會缺的。
而老大都再三示好瞭,這首輪拍地,開發商們怎麼也得捧個場吧。
但換個角度看,給開發商吃糖, 對廣大買傢來說,卻不一定是利好。
首先後續打新,基本沒啥優惠瞭,一二手倒掛也淡齣江湖。
其次備案價的提高,讓開發商有更大的定價空間,中高層很難再和低層一個價。
這意味著以前靠手速和運氣,低價入手中高層南嚮這一招,也被破掉。
所以對有新房情結的買傢來說,購房成本會變高。
那相對的, 二手市場目前更適閤大部分買傢。
首先,前麵大半年對開發商的打壓,勢必會影響未來1-2年的新盤供應。
特彆是核心闆塊,在缺少優質新盤的情況下, 存量標杆二手能獲得更多流量。
而對剛需來說,目前還不具備大漲條件,剛需上車盤價格還保持穩定。
那在利率優惠的情況下, 二手能自行選擇低利率銀行做貸款 ,再選擇閤適的標杆上車盤。
既保持瞭競爭力,又擁有後續嚮上置換的靈活性,是很好的選擇。
對置換客來說,市場復蘇,意味著賣房的時候,能賣齣相對閤理的價格,並且迴款時間快。
買房的時候,也更容易買到標杆樓盤的優質房源。
整體而言,置換比剛需在目前的市場更遊刃有餘。
目前看來, 在首輪土拍結束之前,暖風大概率會持續托底。
剛需和置換買傢,抓緊這階段的窗口期吧。
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