這是“星叔房談”帶你買房的第5年 11次成功判斷各城市樓市波動 30天內，限購、限貸、限售放開，為什麼買房人依然“不動”？ - 趣味新聞網

這是“星叔房談”帶你買房的第5年，11次成功判斷各城市樓市波動，目前已為8000多人提供買房最佳解決方案。星叔屬於實戰派，隻說對你最有用的操作和建議

提問：星叔，南京江北新區除瞭核心區之外，高新闆塊有南京北站的後期帶動利好，是否值得購買，還有和五橋闆塊，浦口城南闆塊，預算一樣的話，那個闆塊值得投資？謝謝！如果提高預算首付的話，新玄武湖闆塊怎麼樣？

迴答：一、高新闆塊：總價低首付低，資金占用少；

有實實在在的産業導入，有人口支撐，不缺接盤；

北站利好輻射，浦外高新分校學區崛起，生活氛圍逐步濃厚，有地鐵交通還行。

高新區可能是一個低調而漲幅較好的闆塊。

二、五橋闆塊：五橋闆塊最大的賣點當然就是長江五橋。優勢是交通便利。

三、浦口城南闆塊：城南中心雖然是江北的熱門闆塊之一，但是首付比例相對而言一直比較穩定。

和核心區僅各一條浦口大道，核心區首付一直為8成，且搖中率不高，城南中心雖然沒有“國傢新區”的規劃，但是勝在位置不錯、規劃資源也不錯，而且闆塊內的産品整體品質頗高。

四、新玄武湖闆塊：闆塊價值確實很高，就地段、規劃、潛力和産品品質而言，可以稱得上頭部闆塊，但是和河西、大校場持續8成首付相比，新玄武的首付比較友好，因此後期調整上漲，買房人的預期還是比較能接受的。

總的來看：新玄武湖闆塊＞五橋闆塊＞高新闆塊＞浦口城南闆塊

南京買房建議，詳見知識星球內部分享。

提問：星叔，您覺得真二手學區房未來保值升值空間還是會比高速蜀西湖畔這類中心區域的新房高嗎？保守估計閤肥未來還有多少年會是學區房依舊說瞭算的時代？

迴答：你這個問題比較復雜，因為這涉及學區房和非學區房的投資周期不同的問題。

1、首先，350w的投資標的，必須考慮政務區，其他區域這麼大標的不保值，這是其一。

2、其次，政務區已經處於階段性高位，如果未來3-5年，遇到下一個房産爆發期，升值幅度是不如優質闆塊的新房。也就是說，這個大周期，屬於政務區學區房的升值已經兌現瞭一半，將在爆發期兌現另一半，而優質闆塊新房的升值周期纔剛剛開始，會在爆發期完全兌現。政務區從現在到爆發期結束，隻上漲50%，而蜀西湖畔可能上漲80%。

但從更長遠的持有周期來看，比如5-8年，政務區漲幅將再次超越其他資産，跟次新房的漲幅再次拉平，也就是再一次到瞭我們目前所處的周期低榖。如果再長遠，比如10年以上，政務區學區房（小戶型）的升值將會一直超過目前的新房。

閤肥投資價值高的闆塊及樓盤分享，詳見知識星球內部。

提問：星叔，現在買二手房，談判簽約環節有哪些值得注意的地方？

迴答：1、要做好風控

讓中介要求房東拉好産調，提前看好房子裏麵有沒有查封，有沒有抵押，有沒有違章建築？如果有，是銀行的貸款還是抵押，抑或是私人的抵押小貸。

如果1000萬的房子隻剩100萬的抵押，可以判定是安全的。但如果裏麵有700萬怎麼辦？如果是500萬，再加上一個小的查封，哪怕隻有20萬的查封怎麼辦？

所以風控是必須要做的，當下的大中介，正規的中介團隊和專業人士，這一步都會做，如果沒有做，你要提醒或者毫不猶豫的換中介。

2、協議簽訂時要注意細節和實際情況。

今天簽協議付定金30萬，一個月以後，簽買賣閤同必須要付的首付款是多少，根據自己的實際情況，包括下傢到賬的情況，是否需要延期或調整？

3、每個環節的時間點要嚴格把控。

什麼時間過戶？什麼時間交稅和齣産證？什麼時候簽買賣閤同？

還有正式的買賣閤同，不要簽閤同當天纔看到，而是要求房産中介或者是提前到交易中心，去把買賣閤同拉齣來。

畢竟一份閤同十幾張紙有很多的文字，需要用時間和精力去看，個彆的條款要不要再磨閤？細則要不要再修改？

4、有必要的話需要做資金監管。

下一個環節就是按揭貸款瞭，如果你是首房首貸，房子稍微有點瑕疵，是否要求房東和中介提齣來資金監管？

不管是銀行開設的，還是律所開設的，或者是教育中心開設的也好，隻要賣傢或房産存在隱性風險，首付款就必須要放到監管賬號去。

這個錢我打進去自己也不能用，房東也不能用，如果産證齣不來原路退迴，如果齣瞭新的産證，那麼首付款再釋放給房東。

5、做好貸款申請材料準備。

這個環節要簽貸款申請人的材料，要去跟銀行藉錢瞭，銀行一定是有要審查的環節。

所以，流水夠不夠？過往有沒有逾期？徵信有沒有問題？有沒有涉及訴訟案件？都要提前做好調查，彆因為過分自信導緻齣現拒貸問題。

一旦齣現瞭被拒貸，也要考慮到風險，必須得把所有的首付款、所有貸款全部用現金的形式補進去，否則你就是違約方問題。

簽約環節安穩走過後，基本就即將完成一個房産交易的閉環瞭。

如果前麵沒有齣現問題，那麼恭喜你，後麵的坑會少一些，或者說比簽約前風險要小很多。

提問：星叔您好，坐標北京大興黃村，剛齣手一套二居室的房子。目前手上子彈450萬，考慮在亦莊或通州買個小三居室，因有兩個孩子，一個三年級，一個2歲。首要目的是學區和自住，最終是保值和增值。根據國傢政策發展建議做些綠色産品，比如使用微博搬運發帖收益高達百分之50,微信頂部查找“優優金銀，也就是說使用微博復製些資料發布在網上，每天也可以賺1到5百元比較簡單業餘都可以做纍計下來也是一筆收入，

目前主要看的是亦莊河西的房子，大概如下：

1：二手房

a:萬科金域東郡，89平小三居，沒有好樓層，看瞭一層報價550萬。

b:南海傢園，三居室有92，98和108平方米的。

2：新盤，是限競房，樓盤是京華雅郡和中旅亦府都是89平方米。

通州的房子還沒有看，主要考慮學區的話買哪裏會好一些？

現在的問題是，1：目前選的大方嚮有沒有問題？

2：是選新房還是二手房，二手房的話，上的學校基本可以確定，戶口落戶的問題可以解決，但沒有好的樓層。選新盤的話，要2022年底纔能交房，落戶問題是個大問題，學區沒交房也不確定。好糾結，從長遠來看，怎麼選較閤理？

如果選通州，您的建議是？非常期待您的迴復

迴答：北京亦莊和通州兩個區域一個是國傢級的經濟技術開發區，一個是北京的城市副中心。

區域對比的話亦莊的配套企業商圈都已經很成熟瞭，道路很寬，居住感特彆強，而且又有名校分校的引入，周邊地鐵亦莊綫滿足周邊上班的人群，還有17號綫，不過距離地鐵稍微遠一點，周邊房子以限競房居多，均價在4.6萬-5.2萬附近，價格方麵對比明顯比通州占據優勢。

通州的話首先樓盤很多，從最遠的永樂店到通州的主城區，價格差也不一樣，最便宜的新房小區165萬買兩居室，單價2W附近 主城區高的樓盤6-7萬附近，新盤的區域分化，價格差很大。通州目前賣的好的樓盤亦莊橡樹灣，還有台湖東望，城區賣的最快的屬於運河的金融街融禦，總體來說主城區的價格略高，還有戶型加上能上好的學校周邊配套設施全的樓盤較少， 加上雙限購的限製，導緻成交不佳，很多賣瞭很多年的樓盤到現在還是現房賣著。

未來通州的投入會很多，無論是教育醫療還有地鐵的規劃，但是整體規劃的時間不確定，就好比最近幾年通州的房價整體其實是嚮下走的，很多人疑問就是要大力發展怎麼還跌瞭那？人口購買力決定著價格，現在還是發展階段，房子本身就是一個長時間周期看的東西，購買力都湧入通州的時候價格自然就漲瞭，但是並不是所有的區域。

所以現在來看兩個區域亦莊的購買力強，無論是發展還是價格目前占據一些優質。

個人認為短期五年周期來看的話亦莊，畢竟區域成熟，後期企業人纔規劃還是遠遠流入的一個狀態，而且近幾年發展迅速，亦莊的房價總體的變動不大，去年到現在無論是二手新房都漲瞭不少，證明區域不缺少強購買力。

通州的話看十年吧，本身通州的gdp較低，今年的環球影城開業，加上後期教育配套一些資源人纔湧入，時間較長，不過後期增速會較快。

越來越多的城市開始“坐不住”瞭。

短短30天內，限購、限貸、限售大舉放開。

其實，在指聞君看來，不僅僅是這30天，自2021年四季度開始，很多個城市就錶現齣瞭“焦躁感”。從哈爾濱到鄭州，再到福州、大連，最後又到衡州、秦皇島、蘭州等，紛紛大舉放開瞭樓市調控政策。

3月哈爾濱放開限售。

去年四季度，哈爾濱宣布樓市16條，正式打響瞭救市第一槍，不僅降低房企的預售標準，而且為各類人纔購房者大手筆提供買房贊助。隨後專傢們紛紛錶現齣“支持”的態度，例如馬光遠就直言，哈爾濱的這一次放開樓市調控，是明智之舉，樓市已經入鼕，如果不放開的話，就可能霜凍。

進入2022年3月，哈爾濱樓市再齣一記重拳，宣布徹底廢棄瞭2018年前後發布的“限售”政策。在此之前，哈爾濱的限售期限為3年，從房産網簽的時候開始計算。

不過，雖然“舉措”力度看起來很大，然而現實意義卻很小，畢竟當初的限售僅僅是3年，從期房的房産網簽辦理到房産證真正到手，前後也需要大約3-4年的時間。故而有網友稱，哈爾濱的這一波限售取消，其實等於取消瞭一個寂寞，信心傳遞大於實際功用。

為什麼說限售的信心傳遞很重要呢？主要是限售直接針對炒房客的，這一招直接凍結瞭房産的流動性和流動周期，使其變得無比緩慢。炒房客比較喜歡的一種交易方式就是左手拿到房子，右手就能把房子高價賣齣去，炒房客們最不喜歡見到的一幕就是手中的房子買進來容易，但是長時間無法轉手，這就直接導緻大量的資金擱置，時間成本很昂貴。剛需的話，一套房子可以居住5-10年，有人甚至直接居住一輩子，所以限售這一招對剛需沒啥大的意義。

除瞭哈爾濱之外，鄭州也坐不住。

3月份，鄭州也開始瞭全麵“取消認房又認貸”的要求，重新啓動棚改貨幣化，二手房的可以核定1%的個稅，20%的差額稅可避開瞭。

為什麼這一次“取消認房認貸”在房地産業內影響這麼大？關鍵是這一招傳遞齣的信心，真的不比“取消限售”弱。“認房認貸”是指對購房者貸款而言的，這是城市限製購房者購買二套房和多套房的慣用招數，一旦認房又認貸，那麼很多人就沒有瞭購房資格，市場上再多的房子想要轉手，然而沒有多少貨真價實的購房需求，房源再多也是一個寂寞。

那麼，鄭州的二手房究竟有多少呢？有機構認為近2年來的巔峰二手房掛牌達到20萬套，也有機構研究認為隻有15萬套左右，指聞君認為，無論是20萬套，還是15萬套，其實都不是小數目，這種掛牌量在全國城市範圍內，都是數一數二的。

鄭州的二手房掛牌猛增、二手房銷售不暢，直接帶動新房滯銷。

房子庫存堆高，直接帶來的結局是，開發商手中缺錢，去年至今，鄭州的法拍房名列各大城市前茅，房企放假、樓盤停工的同時，土地拍賣也不斷流拍，以至於在集中供地的情況下，地皮賣不齣去，很多土地臨時撤牌。

無疑，這是市場上購房需求不足導緻的，所以要想提振房産消費市場，還需要“尋根問底”找解決方法，取消“認房認貸”，這不就可以讓很多手握1-2套房子的人，還可以繼續買房子瞭麼，多好的策略。

接下來是福州，3月30日，也取消瞭限購。

從2022年3月30日之後，無論你有沒有福州本地戶口，無論你有沒有繳納當地的社保或者個稅，不管名下有沒有房子或者貸款。

隻要你想在福州這個城市買房安傢，恭喜你，都可以輕鬆實現瞭。

限購取消，主要對哪些人有用，對城市房地産究竟會帶來什麼影響？首先，還得從限購這條政策的本質說起，限購目的是降低購房者數量。城市齣台限購的前提隻有一個，那就是這座城市的購房人群太多瞭，買房能力太強瞭，所以需要用這個“紮口袋”的方式來約束一下。

那麼，福州為什麼要取消限購呢？因為最近這類購房者太少瞭，房地産太平淡瞭，以至於一連串的關聯産業發展不動瞭，土地是房地産的上遊活動，房地産是整個産業鏈的中端，圍繞成品房，還涉及到建材、傢居、物業、周邊商業、餐飲等一連串的東西，所以房地産興則多行業興，就是這個道理。

公開數據顯示，福州的土地財政依賴度始終很高，在32個很核心城市中，福州位列第一，占比超過53%，而數據顯示，32個核心城市的土地依賴度中位數是41.9%，廈門也隻有37.9%而已，然而福州如此之高，就足以說明問題瞭，為什麼要急著放開“限購”？就是這麼個理兒。

另外，根據商品房和土地的成交量顯示，21年四季度之後，福州的商品房成交隻有23萬平方米/月，比起前幾個季度接近腰斬，到2022年的2月份，福州的商品房去化周期一度達到瞭20多個月。所以，再不放開“限購”的話，房地産可能要撂挑子瞭。

可以說，當前的樓市，以及接下來幾個月的樓市，基本走嚮是可以預判到的：會有越來越多的城市繼續放開調控政策，有的甚至會加碼到 “多方鼓勵”。

然而，一個新現象齣現瞭：30天內，限購、限貸、限售大舉放開，為什麼買房人依然“不動”？

指聞君身邊就有好幾個案例，雖然朋友一直想要買房，而且所在城市的調控放開瞭，按理來說，是時候齣手瞭。然而，為什麼買房人“無動於衷”？

指聞君認為，多方麵因素，製約瞭樓市主體的房地産信心：

1、對於房地産開發商而言，資金依然是掣肘。

2020年至2022年，很多人都知道這是房地産新改變的一個“元年”，但是不少人並不知道這個“新改變”元年從何說起。其實，萬科鬱亮早就透露過，鬱亮連續兩次談到瞭一個字“錢”，鬱亮錶示，今後的房地産企業，現金比任何事情都重要，尤其是房地産進入黑鐵時代之後，現金流更加需要充裕。

一方麵房企的“融資三紅綫”懸在頭上，另一方麵購房貸款的雙條綫依然存在，這就直接限製瞭資金流嚮房地産的可能性。所以，整體樓市缺錢，主要錶現在開發商這方麵，手中沒有錢的話，你拿什麼去蓋房子，拿什麼去買地皮？

2、對於購房者來說，預期依然不足。

根據央行在3月下旬發布的季度儲戶調研問捲結果顯示，2萬名儲戶對於下一個季度的購房意願度和房價上漲的預期持續走低。而我們知道，房地産其實就是一個“高信心”影響的行業，這是過去20年裏造就的結局，至今依然在影響著一輪接著一輪的購房活動。

在本季度，儲戶錶示54.7%會傾嚮於進行儲蓄活動，而且儲戶們的儲蓄增加預期已經連續4個季度持續上漲。

人們不願意花錢買房，更願意把錢存進銀行，毫無疑問的結果。麵對教育、子女培養、傢庭消費開支，人們不願意在房子上花費更多錢瞭。

3、最重要一點，房産缺乏引爆點。

每一次的樓市價格上浮，都需要一個燃爆點，這個燃爆點從何而來，僅僅是取消調控就可以瞭嗎？指聞君認為一般城市取消還不夠，試想一下，玉門這裏即便是取消瞭限購，而且大力度買房補貼，又能對全局起到多大的影響呢？所以，需要一個大城市作為燃爆點。而購房者們基本都有預期“一二綫大城市，大幅度放鬆調控的可能性很低。”

一二綫無動於衷，這一波樓市就不會有多大聒噪的可能性。

越來越多的城市開始“坐不住”瞭。

短短30天內，限購、限貸、限售大舉放開。

其實，在指聞君看來，不僅僅是這30天，自2021年四季度開始，很多個城市就錶現齣瞭“焦躁感”。從哈爾濱到鄭州，再到福州、大連，最後又到衡州、秦皇島、蘭州等，紛紛大舉放開瞭樓市調控政策。

3月哈爾濱放開限售。

去年四季度，哈爾濱宣布樓市16條，正式打響瞭救市第一槍，不僅降低房企的預售標準，而且為各類人纔購房者大手筆提供買房贊助。隨後專傢們紛紛錶現齣“支持”的態度，例如馬光遠就直言，哈爾濱的這一次放開樓市調控，是明智之舉，樓市已經入鼕，如果不放開的話，就可能霜凍。

進入2022年3月，哈爾濱樓市再齣一記重拳，宣布徹底廢棄瞭2018年前後發布的“限售”政策。在此之前，哈爾濱的限售期限為3年，從房産網簽的時候開始計算。

不過，雖然“舉措”力度看起來很大，然而現實意義卻很小，畢竟當初的限售僅僅是3年，從期房的房産網簽辦理到房産證真正到手，前後也需要大約3-4年的時間。故而有網友稱，哈爾濱的這一波限售取消，其實等於取消瞭一個寂寞，信心傳遞大於實際功用。

為什麼說限售的信心傳遞很重要呢？主要是限售直接針對炒房客的，這一招直接凍結瞭房産的流動性和流動周期，使其變得無比緩慢。炒房客比較喜歡的一種交易方式就是左手拿到房子，右手就能把房子高價賣齣去，炒房客們最不喜歡見到的一幕就是手中的房子買進來容易，但是長時間無法轉手，這就直接導緻大量的資金擱置，時間成本很昂貴。剛需的話，一套房子可以居住5-10年，有人甚至直接居住一輩子，所以限售這一招對剛需沒啥大的意義。

除瞭哈爾濱之外，鄭州也坐不住。

3月份，鄭州也開始瞭全麵“取消認房又認貸”的要求，重新啓動棚改貨幣化，二手房的可以核定1%的個稅，20%的差額稅可避開瞭。

為什麼這一次“取消認房認貸”在房地産業內影響這麼大？關鍵是這一招傳遞齣的信心，真的不比“取消限售”弱。“認房認貸”是指對購房者貸款而言的，這是城市限製購房者購買二套房和多套房的慣用招數，一旦認房又認貸，那麼很多人就沒有瞭購房資格，市場上再多的房子想要轉手，然而沒有多少貨真價實的購房需求，房源再多也是一個寂寞。

那麼，鄭州的二手房究竟有多少呢？有機構認為近2年來的巔峰二手房掛牌達到20萬套，也有機構研究認為隻有15萬套左右，指聞君認為，無論是20萬套，還是15萬套，其實都不是小數目，這種掛牌量在全國城市範圍內，都是數一數二的。

鄭州的二手房掛牌猛增、二手房銷售不暢，直接帶動新房滯銷。

房子庫存堆高，直接帶來的結局是，開發商手中缺錢，去年至今，鄭州的法拍房名列各大城市前茅，房企放假、樓盤停工的同時，土地拍賣也不斷流拍，以至於在集中供地的情況下，地皮賣不齣去，很多土地臨時撤牌。

無疑，這是市場上購房需求不足導緻的，所以要想提振房産消費市場，還需要“尋根問底”找解決方法，取消“認房認貸”，這不就可以讓很多手握1-2套房子的人，還可以繼續買房子瞭麼，多好的策略。

接下來是福州，3月30日，也取消瞭限購。

從2022年3月30日之後，無論你有沒有福州本地戶口，無論你有沒有繳納當地的社保或者個稅，不管名下有沒有房子或者貸款。

隻要你想在福州這個城市買房安傢，恭喜你，都可以輕鬆實現瞭。

限購取消，主要對哪些人有用，對城市房地産究竟會帶來什麼影響？首先，還得從限購這條政策的本質說起，限購目的是降低購房者數量。城市齣台限購的前提隻有一個，那就是這座城市的購房人群太多瞭，買房能力太強瞭，所以需要用這個“紮口袋”的方式來約束一下。

那麼，福州為什麼要取消限購呢？因為最近這類購房者太少瞭，房地産太平淡瞭，以至於一連串的關聯産業發展不動瞭，土地是房地産的上遊活動，房地産是整個産業鏈的中端，圍繞成品房，還涉及到建材、傢居、物業、周邊商業、餐飲等一連串的東西，所以房地産興則多行業興，就是這個道理。

公開數據顯示，福州的土地財政依賴度始終很高，在32個很核心城市中，福州位列第一，占比超過53%，而數據顯示，32個核心城市的土地依賴度中位數是41.9%，廈門也隻有37.9%而已，然而福州如此之高，就足以說明問題瞭，為什麼要急著放開“限購”？就是這麼個理兒。

另外，根據商品房和土地的成交量顯示，21年四季度之後，福州的商品房成交隻有23萬平方米/月，比起前幾個季度接近腰斬，到2022年的2月份，福州的商品房去化周期一度達到瞭20多個月。所以，再不放開“限購”的話，房地産可能要撂挑子瞭。

可以說，當前的樓市，以及接下來幾個月的樓市，基本走嚮是可以預判到的：會有越來越多的城市繼續放開調控政策，有的甚至會加碼到 “多方鼓勵”。

然而，一個新現象齣現瞭：30天內，限購、限貸、限售大舉放開，為什麼買房人依然“不動”？

指聞君身邊就有好幾個案例，雖然朋友一直想要買房，而且所在城市的調控放開瞭，按理來說，是時候齣手瞭。然而，為什麼買房人“無動於衷”？

指聞君認為，多方麵因素，製約瞭樓市主體的房地産信心：

1、對於房地産開發商而言，資金依然是掣肘。

2020年至2022年，很多人都知道這是房地産新改變的一個“元年”，但是不少人並不知道這個“新改變”元年從何說起。其實，萬科鬱亮早就透露過，鬱亮連續兩次談到瞭一個字“錢”，鬱亮錶示，今後的房地産企業，現金比任何事情都重要，尤其是房地産進入黑鐵時代之後，現金流更加需要充裕。

一方麵房企的“融資三紅綫”懸在頭上，另一方麵購房貸款的雙條綫依然存在，這就直接限製瞭資金流嚮房地産的可能性。所以，整體樓市缺錢，主要錶現在開發商這方麵，手中沒有錢的話，你拿什麼去蓋房子，拿什麼去買地皮？

2、對於購房者來說，預期依然不足。

根據央行在3月下旬發布的季度儲戶調研問捲結果顯示，2萬名儲戶對於下一個季度的購房意願度和房價上漲的預期持續走低。而我們知道，房地産其實就是一個“高信心”影響的行業，這是過去20年裏造就的結局，至今依然在影響著一輪接著一輪的購房活動。

在本季度，儲戶錶示54.7%會傾嚮於進行儲蓄活動，而且儲戶們的儲蓄增加預期已經連續4個季度持續上漲。

人們不願意花錢買房，更願意把錢存進銀行，毫無疑問的結果。麵對教育、子女培養、傢庭消費開支，人們不願意在房子上花費更多錢瞭。

3、最重要一點，房産缺乏引爆點。

每一次的樓市價格上浮，都需要一個燃爆點，這個燃爆點從何而來，僅僅是取消調控就可以瞭嗎？指聞君認為一般城市取消還不夠，試想一下，玉門這裏即便是取消瞭限購，而且大力度買房補貼，又能對全局起到多大的影響呢？所以，需要一個大城市作為燃爆點。而購房者們基本都有預期“一二綫大城市，大幅度放鬆調控的可能性很低。”

一二綫無動於衷，這一波樓市就不會有多大聒噪的可能性。