發表日期 5/8/2022, 1:31:08 PM
近一兩年,消費降級這個詞特彆火,很多人已經在開始拒絕買買買瞭。
我發現最近廣州樓市也透露齣這樣的“貧窮”氣息。
廣州一手限價政策已經滿一年,能明顯感覺到市場“打新”熱情沒那麼濃瞭,打新現象幾乎銷聲匿跡。
這一年時間,廣州市場到底經曆瞭什麼?一二手倒掛情況還嚴重嗎?紅盤還有新可打嗎?
帶著這些問題,我們深扒瞭一下現在廣州市場的倒掛情況,結果齣乎意料!
天河 :
小戶型還有性價比
先來看看最近有動作的紅盤保利天匯。
保利天匯最近推齣的小戶型産品,81-97方戶型總價480萬起;117-188方大戶型總價達到1300萬左右。
目前保利天匯附近沒有什麼二手盤,稍遠一點有天健上城,整體掛牌均價6.8萬/平,部分60-70平左右小戶型價格高一點達到6.9-7.7萬/平。
從小戶型看,保利天匯與周邊二手房的倒掛情況還是存在的,顯然天匯的小戶型還有一定性價比;但是大戶型價格差距已經不大瞭。
黃埔 :
倒掛現象正在逐漸消失
黃埔一直是廣州一二手倒掛的重災區,那麼現在市場情況如何呢?
老黃埔:
萬科城市之光最近在售A4#尾貨,價格在5.3-5.5萬/平。
老黃埔比較具有代錶性的二手盤黃埔花園目前掛牌價在4.5-6萬/平;金碧世界花園掛牌均價在5.1萬/平。
相比萬科城市之光此前5萬/平以下的售價,現在倒掛空間進一步縮小瞭。
值得一提的是,魚珠闆塊的富力南馳・富頤華庭部分北嚮低層單位還有4字頭,但倒掛空間明顯已經不多,而魚珠地鐵站周邊老破小掛牌價格也在4.5-5萬/平瞭。
不過預計富頤華庭接下來新品價格會有所提升,屆時倒掛就會消失。
科學城:
閤生中央城目前均價3.7萬/平,周邊優質二手房例如萬科東薈城掛牌均價在4.1萬/平,還是有一定倒掛空間的。
知識城
值得一提的是,知識城此前一手限價在3萬/平,二手房最高成交價達到3.5萬/平,當時市場還是有倒掛現象存在。
但目前知識城在售樓盤例如升龍・學府上城售價3.1-3.6萬/平,還有新盤吹風價已經突破6萬/平。
與此同時知識城二手樓盤熱度有一定下調,不過業主信心還是挺足的,例如區域比較知名的二手樓盤萬科幸福譽,成交不怎麼活躍,但目前掛牌均價仍保持在3.1萬/平。
可以看到,知識城一二手倒掛現象也在逐漸消失。
海珠:
突破限價之後,倒掛空間縮小
去年招商保利・海珠天�B售價在8-9萬/平,但附近豪宅保利天悅二手掛牌價格早已達到16-18萬/平,拋開一定的地段差異,其實房價還存在比較大的倒掛空間。
今年大熱的琶洲南TOD項目麵市,價格達到9.2-14萬/平,突破10萬/平的限價,可以預計未來琶洲區域一二手倒掛空間也會進一步縮小。
番禺:
二手標杆,趕不上一手紅盤
番禺紅盤越秀・和樾府在限價實施後,售價一直穩定在6萬/平左右,最近有一套網簽價達到6.4萬/平。
最近項目推齣新品,價格在6.3-6.6萬/平左右,預計接下來有産品可能會突破7萬/平。(詳情:吹風7萬+/�O!和樾府即將加推,價格你能接受嗎?)
番禺標杆二手盤萬科歐泊目前參考價為4.5萬/平,實際掛牌均價在4.9-5.3萬/平。
要知道越秀・和樾府首次開盤售價低至5.1萬/平,當時萬科歐泊掛牌價就達到過5.2萬/平,齣現倒掛情況。不過隨著越秀・和樾府售價已經邁上新的台階,倒掛現象也已經不復存在。
2020年萬科歐泊掛牌價
接下來
廣州還有新可打嗎?
總體來看,自從廣州一手限價鬆動,廣州一手盤特彆是網紅盤售價已經或多或少有所上調,部分區域一二手倒掛現象已經有所緩解。
在廣州一手限價政策齣台之後,有一段時間廣州“打新”還是挺火熱的。我們多次在公開場閤說過,購房者可以選擇在限價時期買入一手房,性價比還是比較高的。
我們目前還是保持相同的判斷,雖然現在房價不允許猛漲,但房價還是會緩慢上漲,在限價還未完全放開的情況下, 廣州部分區域還是有一定的倒掛空間 ,購房者還有最後機會。
結閤廣州二手市場的情況看, 雖然現在廣州二手市場交投不活躍,但是業主信心較強,二手調價幅度比較小,價格保持平穩。 據貝殼研究院數據顯示,近幾周廣州降價房源占比有所縮小。
相比之下,購房者在仍受限價影響的一手市場,有更多撿漏機會。
來源:貝殼研究院
今年,大灣區各城市甚至全國多個城市已經紛紛放鬆樓市調控,預計廣州市場接下來也會有進一步放鬆動作。
在這種情況下,一個區域的紅盤作為區域的房價標杆,一定會最先有動作。而且紅盤往往占據一個區域的優勢地段,聚集優質資源,值得購房者重點關注。
當然不要盲目追高,麵對紅盤還是要理性入手。
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