港資的嗅覺一嚮靈敏 這次也不例外。內地韆億房企暴雷不斷；而頂著“保守”標簽的港資們 進入內地29年的新鴻基，正加快內地標杆商場入市節奏 - 趣味新聞網

港資的嗅覺一嚮靈敏，這次也不例外。

內地韆億房企暴雷不斷；而頂著“保守”標簽的港資們，卻開始反嚮變奏――從低調漫步，到高調快進。

進入內地29年的新鴻基，無疑是其中的典型樣本。

夢迴1992年，新鴻基市值超越李嘉誠的長江實業，成為香港市值最高的地産公司。

獨占鰲頭的它，乘著南巡之風，扶搖直入內地。以北京新東安廣場（1998年開業）為起點，往後十數載以長三角為靶，子彈集中射嚮魔都上海，以至被外界解讀為“上海依賴癥”。

但，新鴻基依舊不緊不慢。在大灣區熱潮湧動，疊加著國內高端商場領跑的“新東風”下，它終於開始瞭新的亮劍之旅。

01

業績搖擺：香港受睏，內地嚮上

中報顯示，截至2021年12月31日止6個月，新鴻基不增收卻增利。

具體看，期內新鴻基營業收入401.53億港元，同比減少12.84%；淨利潤卻比上年增瞭11.01%至155.14億港元。 其中，公司股東應占溢利151.86億港元，同比增長11.84% 。

但迴看過往5年的業績麯綫，會發現：雖2020年有小幅上漲，但新鴻基整體呈“營收淨利雙降”搖擺趨勢。

// 香港受睏：疫情持續凶猛，租賃物業收入二連降

疫情持續凶猛，社交收緊、封關加嚴，新鴻基香港商場短期經營受睏，物業銷售和物業租賃收入銳減。2021下半年，新鴻基香港租賃收入為8.928億元，同比微跌3%。

事實上，這並不是新鴻基地産香港租金第一次齣現下滑。數據顯示，2018年下半年至2021年下半年， 自2019年錄得最高值後新鴻基香港租賃收入不斷下滑 ，往後兩年同比減少7.65%、2.76%，這三年對應的租賃收入分彆為99.41億港元、91.81億港元、89.28億港元。

對此，新鴻基地産在2019/2020的中期報告中錶示，自2019年年中起，香港整體租賃市場受 本地社會事件、中美貿易摩擦的不確定性及本地經濟增長放緩 所影響，其中，社會事件為香港的零售業帶來前所未有的挑戰，特彆是旅遊區商鋪和商場，租戶零售額大跌，零售租金有下調壓力。

去年下半年雖新鴻基香港物業整體齣租率為91%，客流量已恢復至疫情前水平，但由於新冠疫情導緻零售銷售額減少以及提供的租金支持，租金收入受睏不已。

另值得一提是， 隨著近期香港疫情持續惡化，進一步影響經營環境 ，新鴻基今年上半年香港的業績依舊待考。

// 內地嚮上：租賃物業收入6連漲，標杆商場客流全國靠前

香港受睏，新鴻基內地租賃物業收入則連續6年持續增長，2021下半年同比增加18%至33.74億港元。同時，內地的標杆商場維持著高客流與穩健的齣租率。據贏商大數據統計，2019年-2021年底，新鴻基內地主要項目日均客流維持在3萬人次左右，位列全國項目前列。

亮眼成績單背後，是內地有效的疫情防控及政府刺激措施，消費者信心反彈，及境外奢侈品消費迴流之時代大勢，疊加各標杆商場的過硬運營術。

*上海國金中心商場、環貿IAPM、OneITC，以及廣州天環廣場和IGC迎閤高級品牌急增拓展需求。其中，2021下半年天匯IGC錄得97.8%齣租率， 天環廣場錄得95.41%齣租率 。

*2020年完成綠化工程的北京APM，雖因外來遊客減少客流有所下降，但因連接地鐵站的新通道在2021年底啓用，提升瞭顧客來往的便捷度，客流量同比有所提升，2021下半年齣租率高達99.07%。

除提升資産質素外，新鴻基在內地還透過持續調整商戶組閤、具吸引力的會員積分計劃，以及增設“期間限定”店等有效的市場推廣策略，繼續提供多元購物體驗。

02

進入內地29年，新鴻基終於快起來瞭

內地強勁消費市場 刺激下，新鴻基正加快內地標杆商場入市節奏。

上海One ITC已於2019年底“軟開業”，搶客德基廣場的南京IFC、金雞湖畔地標蘇州ICC、改寫杭州高端商業格局的杭州IFC，分階段開業計劃已齣爐。而南望廣州，南站TOD項目廣州環球貿易廣場動工，南沙慶盛樞紐綜閤體項目將規劃8萬�O大型商場。

// 上海One ITC：實打實的魔都“首店收割機”，比肩港匯恒隆

上海One ITC共5層，分為地上3層和地下LG2層，由日本著名的建築工作室WonderWall打造設計，延續瞭上海IFC與IAPM高奢之風格。於2019年開業的上海One ITC，距離港匯恒隆廣場直綫距離150米左右。

品牌組閤上，One ITC網羅瞭138+個國際高端、潮流、時尚品牌旗艦店及人氣網紅特色餐飲，其中10%品牌為中國或上海首店，逾5成品牌徐傢匯傢圈首店，是個實打實的魔都“首店收割機”。

*上海ITC，圖片來源/新鴻基地産官網

// 南京IFC：新鴻基第三座IFC項目，搶客德基廣場

作為新鴻基地産旗下高端商業品牌IFC的第三座項目，南京國金中心集閤瞭高端商場IFC mall、超甲級辦公樓和精品時尚酒店安達仕多元業態組閤。

商場位於三座大樓的基座部分，定位高端時尚，總樓麵麵積約9.3萬平方米，共分九層，商戶逾200個。多元化的頂級國際品牌和首度進駐南京的商戶，品牌組閤之高端程度媲美德基廣場。

根據新鴻基地産2021/22年度中期業績報告，南京國金中心商場預計約在2022年中起分階段開業；南京安達仕酒店預計在2022年下半年分期開業。

*南京IFC，圖片來源/新鴻基地産官網

// 蘇州ICC環貿：金雞湖畔封麵地標，填補區域高端商業空白

曆經30餘年經濟崛起的蘇州園區，早已成為蘇州邁嚮世界都會的前沿。園區中心CBD堪稱園區皇冠上的鑽石，新鴻基地産將旗下ICC環貿産品係落子於此，填補園區中心闆塊高端配套的空白。

新鴻基地産蘇州項目由三個物業組成，總樓麵麵積逾325,000平方米，包括住宅湖濱四季、蘇州環貿廣場及頂級品牌酒店――蘇州四季酒店。

*蘇州ICC環貿，圖片來源/新鴻基地産官網

// 杭州IFC：計劃2024年起分期落成，改寫杭州高端商業格局

今年2月10日，新鴻基地産官宣其位於杭州錢江新城中央商務區江河匯項目被正式命名為“杭州國際金融中心（杭州IFC）”，項目預計於2024年起分期落成。

作為新鴻基地産繼1998年於香港首創IFC品牌、並先後布局上海及南京後的全球第四座IFC，杭州IFC位於錢江新城中央商務區，由匯東和匯西兩幅位於錢塘江和京杭大運河交匯處鄰近的地塊組成，規劃總建築麵積約82.2萬�O，由優質住宅、寫字樓、高端商場、五星級酒店和服務式公寓等地鐵上蓋全棲業態共同構成，總投資額預計將達300億元。

杭州IFC的到來，也將改寫杭州高端商業格局，為杭州開啓高品質大型商業綜閤體的全新篇章。

// 廣州：南站廣州環球貿易廣場動工，南沙慶盛項目一期預計於2024年竣工

2021年4月27日，新鴻基地産競得番禺區南站核心區TOD項目地塊。並於當年底動工，廣州環球貿易廣場項目，與地標性的香港環球貿易廣場ICC和西九龍高鐵站上蓋商業綜閤體項目，分彆矗立於廣深港高鐵綫的兩端。

依托全國最繁忙的高鐵樞紐――廣州南站，廣州環球貿易廣場將發展成“站城一體”的大型綜閤TOD（即「公共交通��嚮」或Transit-oriented Development）項目，助力建設“高鐵新城”，加速推動粵港澳大灣區建設。

而新鴻基地産廣州南沙慶盛TOD項目已於2019年正式開工，投資60億打造“交通樞紐+商業+寫字樓”TOD綜閤體項目，項目總樓麵麵積逾30.6萬平方米，以公共交通導嚮（TOD）模式發展，無縫連接慶盛站（高鐵和直達廣州市區地鐵綫交匯站）

據新鴻基地産透露，項目第一期擬建建築麵積約60萬平方�眨�預計於2024年竣工，其地基工程已接近完成。將打造繼廣州天環廣場、天匯廣場等之後又一個質素超卓的指標性項目。

*廣州南沙慶盛項目，圖片來源/新鴻基地産官網

加速標杆項目落地齣街外，進入內地29年後，終於跑起來的新鴻基，也在積極“儲糧”。

截至2021年12月31日，按所占權益計算，新鴻基在香港的土地儲備閤約5780萬平方�眨�同期其在內地的土地儲備閤共7110萬平方�眨�其中約5360萬平方�帳欠⒄怪形鏌怠�

換句話說，新鴻基地産在內地的土地儲備已超過香港。“按發展計劃，集團的物業投資組閤將增加約1600萬平方�眨�其中約80％的樓麵來自內地項目。”

03

野心背後：精選賽道及財務策略

新鴻基重金加碼內地的野心，顯而易見。而這背後，是 選中高端商場賽道 的底氣，以及 穩健的財務結構 之支撐。

// 選對賽道：高端商場錶現齣強韌性和抗風險能力

麥肯锡《中國消費者調研報告》顯示：消費升級正呈現齣旺盛的勢頭和活力，消費品類正從産品到服務、從大眾産品到高端産品轉變，高端産品的增速超過瞭大眾産品和廉價産品。

另據贏商大數據統計，在不同檔次的購物中心中， 高檔購物中心受疫情影響最小 ，2019年的增速相比其他檔次商場來說降幅最小，2020年迅速增長瞭17.77%，且恢復速度最快，錶現齣強勁的抵抗風險的韌性。

高端購物中心商戶銷售額復蘇快，而新鴻基在內地持有的項目均屬於中高端及高檔以上的商場，疫情對其客流影響相比其他檔次的商場不大。

按地區看：

上海的商業項目體量占比最大，閤約300萬平方�眨�在健康的零售市場支持下，期內錶現堅穩，齣租率高。

浦東上海國金中心商場雲集最頂級的品牌，是顧客必到的購物點，租戶銷售額在高基數下仍繼續有穩健的增長。在地鐵綫新段於2021年12月開通後，商場覆蓋麵進一步擴大；

浦西環貿IAPM匯聚受歡迎的時尚品牌和概念店，瞄準經濟較佳的年輕人；

浦西的One ITC集閤各式高級品牌，加上商場設置潮流藝術裝飾，為顧客帶來集打卡及購物於一身的消費體驗。

廣州次之，受惠於區內中産傢庭及上班族的穩健消費，IGC的商戶銷售額保持堅穩，天環廣場設有廣闊的戶外空間和綠化�閻茫�是主要品牌舉辦重要活動及開設期間限定店的熱門地點；

北京排後，因疫情影響外來遊客減少，影響瞭北京APM的人流量，但該商場期內仍錄得高齣租率。

// 財務策略：負債率低至24.71%，現金流穩定

新鴻基一嚮奉行穩健的財務策略，這是其在市場大環境下行背景下，逆勢而上的關鍵。

・負債率24.71%，自有資金充裕

據新鴻基2017年-2021年年中報數據，新鴻基過往的淨負債率維持在20%-25%水平，負債率這麼低的原因是圍繞一綫城市重點攻關綜閤項目，通過 運營高端商業地産獲得穩定的現金流 。

不同於新加坡模式，藉助REITS、私募基金等地産金融平台來完成租售並舉，強調輕資産下的外部資金平衡；香港模式強調的是，重資産下內部資金平衡。

新鴻基選擇的是，香港模式。雖然前期迴報率壓力大、風險高，但轉型完成後抗風險能力顯著提升。也正基於此模式，新鴻基一直奉行審慎的財務政策，維持低藉貸水平。

另值得一提的是，新鴻基正不斷 加大人民幣存款，以應對內地項目資金需要 。最新財報指齣，新鴻基的銀行存款及現金大概23%為港元，64%為人民幣，及13%為美元。人民幣存款主要為中國內地附屬公司持有以應付內地項目資金需要。

穩定的內地市場 ，已然成為新鴻基們當下最佳的掘金之地。

雖疫情還在反復肆虐，但中國內地市場依舊是全球“最穩”的掘金地，甚至於還醞釀著下一個猛烈增長期。新鴻基們的變奏，情理之中，卻又少不瞭實力打底。

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