甲級寫字樓是一座城市高端産業與先進生産力的象徵 而甲級寫字樓集群區域往往就是這個城市的商務中心區。從一座城市甲級寫字樓的分布圖中 北上廣深的發展到底在哪裏？ - 趣味新聞網

甲級寫字樓是一座城市高端産業與先進生産力的象徵，而甲級寫字樓集群區域往往就是這個城市的商務中心區。 從一座城市甲級寫字樓的分布圖中，大緻便可以看到這個城市的中心在哪裏、發展在哪裏。

今天，我們便從知名商業地産谘詢機構仲量聯行（JLL）發布的《中國辦公樓租賃指南》報告入手，看看最具代錶性的北上廣深四大一綫城市的“中心”境況。

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拆解北上廣深分布圖

首先來看看首都北京的甲級寫字樓分布圖

北京市目前共有9個較為成熟的辦公樓子市場，以CBD和金融街為代錶，市場錶現較為突齣，租金也在全球範圍內占據一席之地。

而從上圖中可直接看齣， 北京的高檔寫字樓大部分集中在東部的朝陽區，最醒目的集群區域當屬朝陽國貿區域，其次是望京、中關村兩大闆塊。

從租金水平和産業高度來看，金融街則顯現齣其北京第一商務區的地位。相比之下，麗澤為北京較為新興的子市場，在軌道交通和城市航站樓的建設完善下，區域逐漸發展成熟，吸引市場目光。

上海的甲級寫字樓分布圖

（下同）圖片來源：仲量聯行

仲量聯行在報告中指齣，上海一共有28個寫字樓細分闆塊。而黃浦江將上海市中心分為兩個區域：浦西(黃浦江以西)和浦東(黃浦江以東)。 雖然從上圖中看到，上海高檔寫字樓最強勢的集群區域當屬陸傢嘴，但從整個城市的分布來看，浦西占據瞭絕大部分份額，且上海持續吸引聚集眾多世界500強企業及國內外優質公司在此入駐及設立總部。

上海的辦公樓市場則可分為中央商務區和快速崛起地集閤優質甲級辦公樓的非中央商務區。其中金融服務業、專業服務業以及零售業為中央商務區辦公樓的主要需求來源。

而隨著近年非中央商務區大量優質新增供應，交通路網日益成熟以及零售配套愈發完善，越來越多的企業選擇搬遷擴張至非中央商務區，前灘、北外灘等新興闆塊蓬勃發展。

廣州的甲級寫字樓分布圖

作為廣東省的省會城市，廣州核心區域聚集瞭大量世界500強企業以及國內外優質企業。廣州辦公樓市場則可分為核心區域以及新興區域，主要有10個細分市場。

其中核心區域包括珠江新城、天河北以及越秀，其辦公樓市場配套完善、交通便利、客群穩定。

而新興區域以琶洲與廣州國際金融城為首，近年來吸引瞭不少國內TMT和金融企業入駐及設立總部；而相對較遠的次核心市場也在不斷發展，預計會有更多甲級辦公樓相繼落成。

深圳的甲級寫字樓分布圖

深圳市素有中國“矽榖”之稱，其甲級辦公樓需求一直保持旺盛的增長勢頭。

核心商務區自東嚮西發展，包括蔡屋圍、華強北、福田CBD、車公廟、科技園以及後海片區。而前海、寶安中心、留仙洞總部基地、北站商務區以及筍崗片區屬於新興商務區，它們大多分布在深圳地鐵5號綫沿綫。

高新技術企業是深圳辦公樓市場裏最積極尋求擴租機會的群體之一，由於産業集聚等因素的考慮，多數企業目前的辦公選址主要集中在南山區。 金融業租戶雖然在各區均有分布，但主要集中在福田中心區。

從地域層麵上看，辦公樓發展的重心逐漸呈現從中央商務區嚮新興商務區轉移的趨勢。 隨著新興商務區內更多交通乾綫相繼落成，更多企業將遷往這些商務區的新建樓宇，並加速它們的成熟。

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辦公樓租賃計劃重啓

相信許多夥伴都已察覺到，隨著中國城市化進程的不斷加深，尤其是在一綫、新一綫、及1.5綫城市，甲級辦公樓市場都有明顯的擴容。在傳統核心商務區密度進一步提升、品質繼續升級的同時，新興商務區的發展正在提速，以承載需求量級的提升、企業對於辦公物業多元化的需求。

從上述分布圖中又可以看齣，相比上海，北京的商務區更集中一些；相比北京、上海、廣州，深圳的商務區布局最為均衡；而相比北京、上海，廣州寫字樓的集中程度更高。 相信從需求角度齣發，2022年更多的企業重啓瞭辦公樓租賃計劃，大部分城市吸納量轉正，空置率也普遍有所迴落。

新興商務區的發展在一綫城市體現的更為顯著。 在節約成本的大背景下，成本管控成為瞭多數租戶搬遷時的首要考慮因素。 上海的前灘、北外灘等，北京的麗澤，以及深圳前海、南山等區域，吸引瞭大量企業的搬遷整閤及新設立的需求。

在上海，新興商務區總體量已經超越傳統核心區域，未來，上海不同的闆塊定位將實現多元化的辦公需求。 其中，以前灘、北外灘、徐匯濱江、虹橋樞紐等為代錶的闆塊錶現尤為強勁。

北京的麗澤闆塊在政府的引導下，承接瞭許多以金融業為主的需求，而麗澤城市航站樓建成後將進一步擴大該闆塊的動能。

深圳的前海闆塊承接瞭來自核心區域的整閤需求，其未來大量的優質供應勢必能給闆塊帶來更成熟的商務氛圍。

同時， 無論是在一綫城市還是二綫城市，部分科技龍頭企業現有的租賃麵積已無法滿足新增人員的需求，新一輪的租賃活動又將繼續推進。