發表日期 5/7/2022, 12:20:04 PM
如果不是自己一條條整理...我真的以為那些三/四綫樓市鬆綁消息多少有點誇張。
但統計下來,原來數據遠比我想象的狂野的多,特彆這段日子,三四綫樓市鬆綁好像越來越猛瞭。截止5月6日,今年已經有 76個 三、四綫城市樓市在放鬆。
76個還隻是三四綫城市且不完全統計 ,外麵還有17個省會和其他二綫城市也在放鬆,不過我想聚焦下76這個數字,好好梳理下這是個什麼事。
ps.趁著這個機會也惡補下三四綫城市名字
01
平均每月15城鬆綁,效率感人
從1月開始,三四綫城市開始對外釋放樓市春風。我把76個城市按發布的月份歸置瞭下,好像大部分長江以南城市居多。
最誇張的是4月,幾乎大半城市都在這個月發布消息。就算加上剛剛開始的5月,每月也有 15 個城市在鬆綁樓市, 這個頻率罕見。
換一個維度看,76個三四綫城市,全國範圍來看又是什麼體量,我國三四綫城市主要以“普通地級市”為主,你可以理解為地區級彆的市。比如德州、菏澤。
那我國地級市大概有多少,293個,不過像閤肥這樣的省會城市,雖然也是地級市,但它是省轄地級市。所以293個地級市,還需要減去28個省會城市,那我國三四綫城市大概在265個左右。
76/265,也就是說今年到目前為止,有將近 29% 的三四綫城市進入樓市鬆綁。
每3個三四綫城市,就有一個 進入樓市鬆綁期。而這個數字還在增加,畢竟提到“支持各地從當地實際齣發完善房地産政策”的政治局會議,也隻是4月29日的事。
量是一方麵,另一件事也很少見。
不少城市,國傢法定節假日,依然在齣政策恢復市場,我想這個舉動應該不僅僅為瞭呼應勞動節。更是用實際行動嚮我們證明對刺激經濟的 迫切。
02
三四綫城市,都怎麼鬆綁
很多政策還是隱忍剋製的,比如就算是放鬆首付,也隻是放鬆公積金貸款首付。
就算放鬆購房資格,也是放在二套購房需求上等等諸如此類看似小小的鬆動。著力點基本在這6個方麵:取消&放鬆限購及限售、降首付比例、降低房貸利率、公積金貸款優惠、購房補貼、房企支持。
稍微統計瞭一下
關於首付,大部分都錶達的委婉。 很多三四綫城市的降首付是有前提的,不是放在公積金貸款的首付裏,就是放在二套的首付裏。
廣東梅州:降低瞭二套房公積金貸款首付比例,從三成降至二成
山東菏澤,將無房無貸購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%
當然也有小部分城市更直接,降商貸首付或者直接降
江蘇連雲港,商貸首套房首付比例降至2成
山東德州:會直接把首套房首付比例由之前的最低30%降至最低20%
關於補貼,最高我竟然看到有500萬的
有對總房價的補貼,也有對購房契稅的補貼
常熟,人纔購買首套自住商品住宅補貼購房總價1%
鎮江,市區首套商品住房,給予契稅繳納份額80%的一次性購房契稅補貼
還有的聰明的將人纔引進和樓市鬆綁結閤,一箭雙雕,最高人纔補貼高達500萬,好奇這得是什麼人纔
南充(四川):引進的高層次人纔,符閤條件的最高可給予 500萬元的生活補貼 ,以及50萬元購房補貼
濾州(四川):符閤條件的人纔,中心城區範圍首套新房,可享受最高200萬元/人的人纔安居補助
當然,齣現最高頻的當屬貸款利率
降首套、降二套;降10個點或者直接降到最低,還有的把購房者年齡放寬至70周歲,也是很拼瞭。
廣東:清遠、韶關、河源、雲浮,部分銀行的房貸利率下調10個點左右
贛州(江西):首套房貸利率下調至5.2%,二套房利率下調至5.35%;購房者年齡限製放款到70周歲
還有貸款額度的放鬆,不過基本是針對公積金貸款
洛陽個人最高貸款金額調整為55萬元
煙台住房公積金貸款最高額度為80萬元
不過最有誠意的放鬆,要算 土地端 瞭。給開發商送溫暖,包括但不限於容積率、提高預售證辦證速度這些方麵等。
江蘇徐州:土地保證金繳納由總價的100%調整為50%
河南洛陽:優化預售資金監管政策、分期繳納土地齣讓金
以上所有,雖然已經密密麻麻很多條目對不對,但其實這還隻是一部分。各位可以根據所在城市搜索下,基本鬆綁政策都在3-10條左右,還有像大連放寬落戶政策、還有瀋陽針對多孩傢庭的放鬆。
這些都是各個城市根據需求采取的措施,可謂選擇多多。
03
救市背後,皆因一個數字
這股愈颳愈猛的鬆綁潮,背後因素很多,冷靜來看都跟一個數字有關, 庫存。
這個數字值得關注的有兩點。 首先就是,這是數字達到瞭近五年最高。 根據易居研究院去年12月發布的《全國百城住宅庫存報告》顯示,當前百城庫存規模為2016年8月份以來的最高值,創下5年來新高。
百城庫存麵積易居研究院
不過這還不是最關鍵,具體來看,達到近五年最高,是一綫、二綫還是三四綫呢。數據來看,是三四綫城市,他們的庫存是2016年7月份以來的 最高值。
當前的三四綫城市,已經連續37個月庫存規模同比正增長的態勢。這也是為什麼這份報告裏得齣的結論,從庫存風險的角度看,三四綫城市最大。
還有一個數據,存銷比。 存銷比,這是庫存房源/銷售房源的比例
一、二、三四綫城市新建商品住宅存銷比易居研究院
去年11月,100個城市中一、二、三四綫的新建商品住宅存銷比分彆為10.2、11.9和13.8個月,還是三四綫城市 存銷比最高。
我們再來看看這份報告裏,全國100城市的存銷比前十的都是哪些城市。
存銷比前10位城市(月),整理自易居研究院
後麵的數字是以月為單位,42.5就是這個城市需要42.5個月纔能消化掉目前庫存。嗯,除瞭省會哈爾濱, 其他全是三四綫。 這就是目前的真實現狀和癥結所在瞭。
04
說實話,麵對這些情況三四綫隻能自救
開發商會來麼,這兩年開發商能照顧好自己就很不錯,這時候就不要指望他們瞭。而且當年房企進入三四綫城市的一個大前提是,全國化棚改政策。
過去五年,全國近3/4的棚改都在三四綫城市,這也意味著三四綫城市的發展背後有超過70%的棚改資金支持。但是經過過去五六年的消化,這幾年的棚改無論是體量還是頻次都不復從前,所以也不要指望棚改。
更讓人有點慌的是,人口正不斷嚮大城市聚集,要麼集中於省會城市,要麼集中於一二綫大城市。那三四綫城市可以期望什麼。
産業麼? 可是三四綫城市哪來的産業
新經濟時代,未來經濟增長大概率依靠高科技和中高端製造業,可是這些無論是從人力還是配套,好像都和三四綫城市相去甚遠。
好像除瞭房地産和基建投資,三四綫城市就沒有彆的齣路瞭,這看似絕望的結論,仿佛給所有三四綫城市下瞭s亡通知書。
不過真的是這樣麼,我們可以看看全國縣城GDP前十強
整理自中新網
有哪個是靠高科技和金融,基本都靠製造業、加工産業發展經濟,而這些産業可能會來自各行各業,但它們都有一個共性。
都是來自周邊強一綫、強二綫城市的産業轉移, 這是一種 滴灌式 的經濟推移軌跡。
而且已經這樣默默推移瞭很久,上世紀80年代,那時候最流行的一件事就是去江浙的紡織廠打工。到現在你再看看現在做紡織工還去不去江浙,或者招紡織工的地方還多不多。
這種勞動密集型産業一直在不斷的 下沉, 從一綫、二綫、縣城,從東部到中部,這件事不會停止,未來還將進一步“遷徙”。
而這也正是下一級人口聚集區所需要把握的機會。
什麼叫下一級人口聚集區,二綫之於一綫,中部至於東部,三四綫之於一二綫,都是下一級人口聚集區。
05
說到最後還是那個問題, 就是房地産對於一個城市發展路徑中到底應該意味什麼。
如果一個城市的GDP對土地收入的依存度超過30%,甚至更高,那這個城市在經濟發展中一定是被動且無助的。
而發展産業這件事,要比搞房地産牢靠的多,雖然效果不會那麼快。
但是貴在基業長青,貴在可發展可持續。
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