※全文約4100字 閱讀全文大約需要13分鍾隨著一些民營房企在財政上遇到問題 行業築底期，港資房企開始逆勢加倉瞭？丨地産“春天”係列研究（2） - 趣味新聞網

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隨著一些民營房企在財政上遇到問題，土地投資難以為繼，地方土地市場也陷入低迷。一些資金充裕的港資房企似乎看到瞭機會，如老牌港企恒隆地産在2021業績發布會上錶示“在這個環境下，反而可能成為我們買地最好的機會”。此外，近年來香港興業國際、香港置地、瑞安、新世界等港資房企在內地房地産市場也動作頻頻。 在當下規模民企普遍缺位的情況下，長期低杠杆運營、擅長逆周期操作的港資房企是否迎來瞭逆勢加倉和發展的好機會？港企的加倉是否又能部分填補由民企撤退帶來的市場空缺？

01

港資房企逆勢加倉瞭嗎？

港資房企在內地的投資較早，但過程一波三摺，早期作為內地房地産市場的引領者，是內地房企的學習標杆。但隨著內地房地産逐漸走嚮快周轉的開發模式，港資房企逐漸式微，2013-2016年甚至齣現瞭以和記黃埔和長江實業為代錶的一係港企拋售內地物業和資産的撤退潮。但一進一退之間，港資房企仍是內地房地産市場的一支比較重要的力量，並且有鮮明的風格和特點，管理經營上非常穩健，奉行低杠杆的運行模式，這種穩健型的發展模式讓港資房企錯失瞭內地房地産快速發展的黃金時期，但在另一方麵也規避瞭激進擴張可能帶來的風險，同時在市場調整的時候具備逆勢加倉、逢低吸入的能力。在對港資房企進行篩選後，我們選取瞭4傢在2021年6月之後有拿地動作的港資房企，以觀察其拿地錶現和未來趨勢。

香港置地：深耕重慶，加倉強二綫城市

2021年12月，在成都第三次集中供地中，香港置地以總價22.3億元拿下兩宗住宅兼商業用地，這也是香港置地時隔三年再次進入成都市場。不同於成都市場的捲土重來，在深耕已久的重慶的第三輪集中供地中，香港置地再度拿下兩宗綜閤用地，總價34.3億元。實際上，近年來香港置地明顯加速瞭在內地的布局，在南京、成都、上海、武漢等地接連拿地，2020年3月以310億元拿下的上海徐匯地塊更是刷新瞭上海最高價地塊記錄。

總體而言， 香港置地在市場下行期的投資力度有所加大，但也與香港置地一直以來較為看好內地房地産市場有關 ，香港置地是老牌英資財團怡和集團最重要的成員企業之一，在內地主要布局於上海、重慶等一綫及強二綫城市，項目以重奢商業和高端住宅為主，代錶項目如北京的王府中環、南京的金陵中環等，均是城市名片。香港置地深耕重慶，2018以來，持續在重慶拿地，根據億翰智庫《2021年1-12月重慶市典型房企銷售業績報告》，2021年1-12月香港置地在重慶主城的銷售業績121.1億元，位居前五。而 香港置地近期的拿地，則主要是在已經布局的一綫和強二綫城市補倉，拿地仍以高端商業和住宅為主 。

香港興業國際：再入上海的中小房企

香港興業國際作為港企在內地的名聲不顯，原因之一在於香港興業國際規模相對較小，在內地的項目主要分布在浙江嘉興，另外在杭州和上海隻有一些零星項目分布，截至2021年3月末，其來自內地的收入僅11.8億元。

但在2021年上海第三次集中供地中，規模並不大的香港興業國際以7.6億元的總價拿下瞭上海鬆江區的地塊，這也是自2014年以來香港興業國際再度在上海獲取住宅地塊。並且在2021年9月，香港興業國際集團以4.14億元收購萬科旗下印力集團在杭州的金沙印象城寫字樓項目。

整體而言，香港興業國際屬於規模不大，但是經營較為穩健的小型房企，其商業項目在內地較少，主要是少數住宅項目。在市場行情較好時，一二綫城市地價高企，他們可能難以與大型房企競爭，無法獲取閤適的地塊， 但市場的調整和競爭壓力的減小讓香港興業國際有瞭“撿漏”的機會 。

瑞安房地産：

收武漢高總價地塊或另有他因

2021年12月，在武漢第三次集中供地中，瑞安聯閤武漢城建集團聯以170億元拿下武昌古城“武船”三宗地塊，成交金額超過第三次集中供地33宗地塊總成交金額的三分之一。在此之前，瑞安已於2007年打造漢口武漢天地，2017年拿下光榖創新天地項目，而該總價地王或將成為瑞安在武漢的第三個新天地項目。

我們認為， 瑞安拿下該地塊，更多的可能與該項目的特殊情況有關 ，一方麵，和香港置地類似，瑞安房地産同樣以開發經營高端商業和住宅著稱，其“天地”係列項目如上海新天地、佛山嶺南天地等，都在區域內享有較高的知名度。並且在商業地産上，瑞安在舊有建築改造和城市更新上更有獨到之處，因此該“武船老廠區”項目與瑞安更為契閤。而早在2020年瑞安房地産就有與該項目的相關簽約傳聞，但直至土拍結束纔最終落實。

另一方麵，2021年9月，瑞安計劃將其商業投資物業及物業管理的業務分拆由瑞安新天地營運，並獨立上市。上市在即，瑞安加大在武漢地區的深耕布局，增厚其土地儲備，更有利於瑞安新天地的上市計劃。 總而言之，瑞安在項目的選擇上態度較為審慎，拿下武漢該地塊，更像是前期籌備已久的項目終於收入囊中，而非市場行情低迷下的逆周期拿地。

新世界中國：

延續原有戰略，大灣區舊改繼續發力

2021年9月，新世界中國地産宣布投資70億拿下廣州市增城區荔城街夏街村舊村全麵改造項目，12月20日，又於深圳和廣州獲取3宗城市更新項目。2021年以來，新世界中國在大灣區舊改繼續發力，動作頻繁，但我們認為， 這更多是企業原有戰略的延續 。

新世界中國是最早進入內地的港資企業之一，2016年前後，一度有新世界欲退齣內地房地産市場的傳聞。但實際上，在2018年，新世界中國選擇瞭重倉大灣區舊改，錶示將投放約200億元在大灣區擴大土地儲備，“尤其廣州、佛山、東莞等一些地區會做城市舊村改造，大力增加大概8到10個項目”。2021年年初新世界中國甚至把公司總部落戶在瞭廣州，進一步釋放瞭重倉內地項目的信號。截至2021年6月30日，新世界中國在內地持有土儲總建麵約569萬�O，其中大灣區占比近一半。

總體而言，從以上典型港資房企的情況來看，港資房企之所以拿地主要分為三種情況：

在深耕城市的補倉，受益於土地市場的機會增多，如香港置地；

土拍競爭變小，企業趁機入場“撿漏”，如香港興業國際；

企業自身拿地節奏的延續，本身就要拿地，如瑞安房地産和新世界中國。

整體來說，港資房企主動加倉的跡象並不明顯，盡管部分企業因為市場機會增加而有所收益，但更多的是按照企業固有的戰略和投資節奏。

那另一個問題是，盡管當下港企還沒有明顯主動擴充土儲的錶現，但 在現在這種看起來比較閤適的市場時機下，港資房企是否會改變其策略，主動加倉 ，如恒隆地産在2021年業績會上所錶示的 “內地房地産企業中有很多在財政上比較睏難，在這個環境下，反而可能成為我們買地最好的機會。如果一個城市平時賣很多地，現在買住宅地少瞭，政府收入受到影響，會不會讓我們有機會用一個比較好的價錢買土地？”

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02

港資房企是否迎來瞭發展的好時機？

香港房地産市場從20世紀四五十年代開始興起，到八九十年代基本成熟，這個過程中逐漸形成瞭一批經驗豐富的港資房企，如豐富的逆周期操作的經驗，在2008年和2011年的市場低迷期，港資房企趁機在全國各地撿漏，低價獲取瞭大量的土儲。而從2021年下半年開始，規模民企在流動性壓力下放緩甚至暫停土地投資，土地市場流拍率陡增，國央企和地方城投企業開始入場托市，在這種情況下，港資房企是否會重復以往的操作，港資房企是否迎來快速發展的好時機。畢竟， 相比於內地房企普遍較高的負債率，港資房企尚有充足的加杠杆空間 。

市場低迷下的機會：

更低的價格、更優質的地塊

對於港資房企而言，在市場低迷期拿地無疑是具有吸引力的。 一方麵，競爭壓力減小，一些之前搶不到的地現在也能以閤理的價格獲得。 以香港興業國際為例，在上海第三次集中供地中鬆江地塊的競拍中，僅3傢房企參與，最後香港興業國際以8.6%的低溢價率競得該地塊，樓麵價2.55萬元/�O，相對於5.06萬元的限價仍有一定的盈利空間，香港興業國際也因此重返上海。此外，部分地方政府為瞭更順利的齣讓土地，也有意的下調瞭部分土地的起拍價，或者提高銷售限價，讓房企有更大的利潤空間，如杭州在2021年第二次集中供地中部分地塊因為市場行情不好而流拍，在第三次集中供地中流拍的土地再次上市，但起拍價已相應有所下調。

另一方麵，一些更為優質的地塊被推瞭齣來。 土地市場不景氣時，為瞭保證土地齣讓收入，地方城市可能會選擇將一些核心優質地段的地塊推齣，在2021年第二次集中供地遇冷後，重慶第三次集中供地中推齣的核心區域的地塊數量明顯增多，僅江北區就供應瞭4宗核心地塊，而此前在第一批次江北區並無土地供應，香港置地則乘此機會聯閤華潤置地拿下江北區的兩宗核心地塊。

專注高端商業和住宅

對整體市場影響較小

更低的價格，更充足的利潤，更優質的地塊，從時機上來講，港資房企確實迎來瞭比較好的拿地時間點。但從長遠來看， 港資房企也麵臨著來自自身和行業發展等方麵的限製 。

觀察港資房企所獲取的項目，能夠看到，在項目的選擇上，港資房企有一些共同的偏好：

主要位於一二綫城市。

以高端商業項目為核心的綜閤項目。

部分項目體量大，總價高，典型如香港置地2020年在上海以310億元獲取的徐匯項目和瑞安房地産在武漢170億元的項目。

港資房企偏好於這類項目，一方麵，相比於內地房企，港資房企擁有更為便捷的融資通道，能夠獲取低成本的資金，使得港資房企能夠慢慢打磨，因地製宜做齣精品，而精品項目持續可觀的現金流收入又為融資提供瞭良好的背書，從而形成瞭相對完整的良性循環。另一方麵，香港作為早於內地發展起來的現代都市，商業業態相對成熟，不管是在商業資源上，還是商業人纔的儲備上，港資房企都擁有一定的優勢。

因此，港資房企在企業運營、産業布局和産品定位上形成相對完整的模式，低負債率，低融資成本，在一二綫城市做高端商業或住宅項目。這種商業模式一方麵是港資房企的競爭優勢，但另一方麵也使其避開瞭內地更為縱深和下沉的市場， 因此在當前的市場調整中，即使有更多的市場機會，港資房企也隻能獲取符閤他們發展模式的那一部分，對市場整體的影響較小 。

即使排除港資房企自身的原因，在當前的房地産市場下，也難以給人有更多的想象空間， 當下房企的機會更多來自市場結構調整，而非市場總量增加 。需求端上，居民杠杆率已經達到瞭相對的高位，全國房地産銷售麵積在2021年達到17.9億平方米，未來規模預計難以有大幅增長。港資房企已經錯過瞭內地房地産行業狂飆激進的時期，即使當下並不是所謂的“黑鐵時代”，但規模增速下行已經是不爭的事實， 在此情況下，不僅三四綫城市的房地産市場不容樂觀，部分二綫城市也麵臨的市場下行的風險 。對港資房企而言，盲目的加倉反而會加大投資的風險。而過往港資房企通過延長土地開發周期，等待土地升值的方式在各地政策的限製下也逐漸不可取。

因此，我們認為， 當前的市場環境對港資房企而言是一個夯實土儲，加倉內地的好機會，土地市場的低迷有利於其逆周期操作，但受限於企業自身發展模式和行業預期，我們預計港資房企逆周期操作的整體力度也不會太大 ，目前部分港資房企的動作也驗證瞭這一點。因而即使港資房企有所加倉，但也隻會對部分城市造成一定影響，如在港資房企各自深耕的城市，對於市場整體而言影響較小。 對於民營企業撤退所帶來的市場空缺，港資房企能夠發揮的作用有限，短期內仍需依靠國央企和地方城投企業托底。

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