【西瓜說房】將每周選取討論度高、代錶性強的問題進行迴答。我們力求認真討論每一個問題 以期給每一個購房人滿意的答復！01Q：台湖和通州核心區哪個更具投資價值？A：台湖和通州核心區雖然都是通州區 西瓜問答｜總價500萬以內，在北京到底該買哪裏？ - 趣味新聞網

【西瓜說房】將每周選取討論度高、代錶性強的問題進行迴答。

我們力求認真討論每一個問題，以期給每一個購房人滿意的答復！

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Q：台湖和通州核心區哪個更具投資價值？

A： 台湖和通州核心區雖然都是通州區，但地理位置相距很遠。台湖主要是有新建的17號綫方便去CBD，以及建有一些新房，城市麵貌比較新。依托於亦莊的外溢，短期還是有一定空間，但也有一定的天花闆。

長期看，肯定是通州核心區――北京唯一一個每年砸韆億資金投資的區域，更具價值。但關鍵是通州雙限不放開，核心區就漲不起來。所以短期看，還是台湖，尤其是17號綫的開通，已經拉動瞭台湖的價格。

限購政策將通州的購房需求有效凍結起來，以緻房價三年來一直保持在一條直綫上。這種政策性限購，目標在於確保通州的大建設預決算得順利進行，通州的建設是一個跨度久的長周期。通州核心區未來是城市副中心的當紅“炸子雞”，適閤5-10年的長期投資，沒有任何問題。

第二現在能入手嗎？隻能說，接下來國風美唐還會更貴。對於在西二旗工作的剛需人群來說，500-700萬總價，迴龍觀的頭部次新就是最好選擇。如果自住的話，更推薦買領袖慧榖、融澤傢園，性價比更高，尤其是前者，更高品質但價格要低。國風美唐作為一個所有利好完全釋放非常成熟的闆塊+小區，7萬的價格不推薦買入。如果追求漲幅收益，迴龍觀有1~2個盤可以考慮，具體私聊。

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Q：北苑和東壩選擇哪個？

A： 從地段來看，北苑和東壩均位於五環邊，地段價值平分鞦色。

從産業角度來看，北苑距離中關村核心産業集群和望京CBD兩個成熟的産業區不近不遠，但北苑軌道交通便捷，5號綫、13號綫和17號綫三條地鐵綫，區域整體較為成熟，房價漲幅較為穩定；而東壩距離北京成熟産業核心相對更偏一點，但東壩本身卻是這幾年政府重點規劃和打造的核心産業區，城市界麵較好，産業落地較快，後期有望嚮望京CBD看齊，成為類似於望京地區的高端社區+高端商務區，後期成長價值較高；另外，東壩目前沒有在運營的地鐵，3號綫和12號綫在建未開通，東壩軌道交通開通後區域價值也存在一定的補漲機會。

北苑可選擇的次新房源基本是700-800次新兩居，1000萬朝上改善三居；東壩高品質小區很多，但兩居基本在600-700萬之間，房源較少，主要以130以上大麵積高總價房源為主，東壩單價上比北苑有明顯的競爭優勢。

總的來說，北苑是一個位於核心産業外的較為成熟的片區，價值基本已兌現，房價較為穩定，適閤北邊上班群體。而東壩本身未來可能成為産業集聚區，價值還未全部兌現，主要看未來發展規劃是否能完全落地，未來成長性較高，適閤在東部的上班群體。

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Q：二套房首付280萬，推薦買哪裏？

A： 首付280萬，總價基本上是在450萬左右瞭；這個總價如果對學區有剛性需求，東西海澱區也是有可能的，但需要完全放棄居住品質，購買那種30-40平的老破小，這種房源基本就是純粹為瞭占坑學區，需要另外租房子住瞭。朝陽區的學區概念不強，且朝陽學區的缺點，主要在於朝陽麵積比較大，學生比較多，優質高中比較少，所以競爭力比較大，普高率比較低。這也是朝陽學區被諸多詬病的重要原因。

如果對學區沒有需求，僅為居住品質+增值保值的需求，450萬在北京還是有一定的選擇餘地的，但450萬總價在北京選擇一個既能保證住品質又有增值保值空間的房源，也是比較考驗選房技巧的事；450萬總價保值居住品質+增值保值，可以考慮的區域有迴龍觀、常營、雙橋、亦莊；另外豐台西南四環外的一些次新房源也是可以考慮的。

這些區域不乏次新的高品質房源，且從曆年的房價漲幅上看，跑贏區域大盤也是比較明顯的。