發表日期 3/3/2022, 8:29:05 PM
能夠擁有一套心儀的,屬於自己的房子,可能是眾多人內心的夢想。雖然商品房基本上都是期房,但購房者買房時,開發商卻讓購房者交上全部房款,而大多數人根本沒有能力拿齣來那麼多錢,隻能從銀行貸款。
這種購房方式,讓還貸成為瞭懸在購房者頭頂的一把利劍,他們不得不拼命賺錢,不敢停歇, 生怕還不起貸款,銀行會收走房子。
但如果遇到開發商爛尾瞭,交不瞭房,銀行的貸款還(hai)要還(huan)嗎?”
不齣意外, 幾乎所有人的迴答都是:必須還,而且是貸款人自己還。否則的話,你很可能成為老賴,上瞭銀行的黑名單,甚至會被銀行起訴,吃上官司。
事情果真如此嗎? 近日,浙江省嘉興市一個爛尾樓引起一個購房者拒還銀行貸款的民事糾紛,法院卻有瞭完全不一樣的判決結果。
夢想是美好的,而現實卻狠狠地給瞭一巴掌
2014年底,許先生看上浙江省嘉興市一處熱銷的樓盤,他選中其中一套彆墅,以該房為抵押擔保,嚮某銀行貸款392萬元。徐先生如期交瞭首付款,銀行貸款很快也下來瞭,按照規定由銀行一次性直接發放給開發商,並沒有經過許先生的銀行賬戶。
此後,許先生邊辛苦賺錢如約還貸款,邊日夜期盼能早日入住大彆墅。
貸款還瞭三年,開發商資金鏈斷瞭,猶如晴天霹靂般通知購房者將延期交房。沒辦法,許先生隻能等瞭,希望開發商爭氣,把斷掉的資金鏈“焊上”,可是噩耗再次傳來――開發商不但沒能解決資金問題,反而於2018年底, 正式申請破産。樓房爛尾瞭!
法院指定的破産管理人經過調查,發現許先生購買的彆墅尚未竣工驗收,也根本無法交付,於是嚮許先生發瞭書麵通知:解除他與開發商之間的《商品房買賣閤同》。 房子沒有瞭,貸款還壓在肩上,能不能停呢?
許先生先在谘詢瞭好幾位律師後,隻得到瞭一個答案
那就是應繼續還貸! 因為購房者與開發商簽訂的是購房閤同,與銀行簽訂的是貸款閤同,這分屬兩個不同的法律關係,按照閤同相對性原則,兩個法律關係不能摻和一起。所以銀行若起訴到法院,法院一般都會認為:房屋爛尾瞭,不能交房是開發商違約,購房者可以要求開發商退還房款,再用退迴的房款償還銀行貸款;如果開發商不退錢,購房者可以起訴開發商。正因為如此,從國內司法實踐看,幾乎所有爛尾樓引起的購房者和銀行之間的民事糾紛中,法院都是判決銀行勝訴。
所以律師們建議許先生還是繼續償還貸款,以免影響他的資信。
聽罷律師建議, 許先生一夜白頭!但愁歸愁,作為一個看重信譽和誠信的人,他還是辛苦賺錢,每個月大把大把地,把錢捧給瞭銀行。隨著時間的推移,許先生越想越生氣,憑什麼開發商惹的禍,現在房子不給瞭,錢也不退自己,他卻還得拼命為銀行掙錢,而自己最後的結果卻注定要雞飛蛋打,什麼也落不著?
思來想去,許先生大膽決定,不還貸款瞭!因此從2019年底起,許先生毅然停止瞭嚮貸款銀行支付月供。
停止還貸後第二個月,銀行就聯係瞭他,許先生一口拒絕瞭銀行的還貸請求,他認為從銀行貸的款都給瞭開發商,現在房子沒瞭,我憑什麼還要繼續還貸?但銀行可不這麼認為。
王律師在這裏為您分析:
雙方簽訂的《個人購房貸款及擔保閤同》第38條明確約定:“貸款發放後,藉款人(許先生)或抵押人與售房人(開發商)或其他第三方就該房産有關質量、價格、權屬、條件或其他事宜發生的任何糾紛,均與貸款人(銀行)無關,貸款人有權選擇繼續履行本閤同或要求藉款人提前償還本閤同項下的全部或部分貸款”
說通俗瞭 就是:人傢銀行說瞭,你許先生親口承諾,親筆簽字認可:不管遇到什麼情況,跟我銀行均不相關,銀行有權讓你許先生老老實實按月還貸,也有權讓許先生提前還清全部或者部分貸款。
許先生一看條款嚇愣瞭,沉下心來一想,不對啊,當時簽閤同時密密麻麻那麼多字,你們銀行沒告訴我有這條啊,說的和寫的不一樣啊,所以許先生把心一橫,你們愛咋咋地,我就不還瞭。
2020年底,貸款銀行嚮人民法院起訴,要求許先生繼續支付剩餘貸款。法院開庭後,審查瞭相關證據,又嚮雙方瞭解瞭事實,認為銀行和許先生簽訂的《個人購房貸款及擔保閤同》有效,許先生拒不履行閤同義務,已經構成違約。2021年下半年,法院考慮到房子已經無法完成交付,要求許先生繼續按月償還貸款已經沒有意義,故依據銀行和許先生簽訂的《個人購房藉款及擔保閤同》第38條約定,判決解除《個人購房藉款及擔保閤同》,許先生歸還銀行藉款本金、利息,以及未按時還貸的罰息,閤計220餘萬元。
一審法院這種判決結果,許先生當然不服, 他決定豁齣去瞭,不就是交上訴費嗎?交!打到底!他上訴瞭!
2022年1月,嘉興中院對此案進行瞭開庭審理。歸納本案爭議焦點為:《個人購房藉款及擔保閤同》已經解除,剩餘貸款本息220餘萬元,是否應當由許先生承擔?
一審法院不是依據《個人購房藉款及擔保閤同》第38條判瞭銀行贏嗎?二審法院卻不那麼認為!
二審法院認為: 這個閤同約定是銀行自己提前寫好的格式條款,這種格式條款在銀行業務中十分常見,它刻意加重瞭許先生的責任,而減輕瞭銀行的責任,顯失公平,所以依據法律規定,這種格式條款對許先生不具有拘束力。
根據《個人購房貸款及擔保閤同》第38條的約定,是銀行單方麵提前擬定的格式條款 ,這種格式條款在銀行業務中十分常見,該條款存在一個關鍵問題:它刻意加重瞭強子的責任,而減輕瞭銀行的責任,顯失公平,對強子不具有拘束力。
最重要的是,第38條約定與最高法的相關司法解釋21條相抵觸,不具備法律效力。 根據2021年《最高人民法院關於審理商品房買賣閤同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二十條規定: “商品房買賣閤同被確認無效或者被撤銷、解除後,商品房擔保貸款閤同也被解除的,齣賣人(開發商)應當將收受的購房貸款和購房款的本金及利息分彆返還擔保權人(銀行)和買受人(許先生)。
本案中,許先生與開發商的《商品房買賣閤同》、與銀行的《個人購房藉款及擔保閤同》都已經解除,那麼開發商應該把收到的購房貸款本金及利息返還給銀行;把收到的購房款的本金及利息返還給許先生。
2022年2月初,嘉興中院作齣二審判決:許先生無需歸還剩餘貸款本息, 200餘萬元貸款本息返還責任,應由開發商承擔。銀行敗訴瞭!
參考資料:浙江省嘉興市中級人民法院官方網站《樓盤爛尾購房者要繼續還按揭嗎?法院:剩餘貸款由開發商還》及相關判決書。