發表日期 3/23/2022, 7:51:50 PM
今年,《政府工作報告》中指齣:“繼續保障好群眾住房需求。堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,探索新的發展模式,堅持租購並舉,加快發展長租房市場,推進保障性住房建設,支持商品房市場更好滿足購房者的閤理住房需求,穩地價、穩房價、穩預期,因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”。就房地産業再提“三穩”長效機製以及因城施策的要求,首都經濟貿易大學特大城市經濟社會發展研究院研究員、北京市房地産法學會副會長兼秘書長接受瞭《中國經營報》記者的采訪:
1,從“三穩”角度看,去年以來房地産行業遭遇“寒鼕”,是否可以認為是不穩?您認為,“三穩”真的的含義是什麼?該怎麼理解?
去年的寒鼕顯然是不穩,也不是“三穩”的應有之義,三穩真的含義應是防止房價大起大落,促進房地産業良性循環和健康發展,並不是一棍子打死,而是房價、地價小幅上漲,使開發商、經營者、購房者預期穩定。
既能讓房地産企業在滿足人民生活更美好的時候,有利可圖;購房者也能實現居者有其屋,並有一定的保值增殖;
房地産業在不斷為瞭滿足人民的居住生活更美好付齣的同時,應該有所迴報,房地産企業有利可圖,越做越強,纔能提供更多的住房滿足百姓對住房的剛需和改善性需求,也纔能實現房地産業良性循環和健康發展。
2,“三穩”長效機製的建立,對房地産行業涉及的金融、土地、開發、銷售等多個環節和行業都會産生影響,您認為,“三穩”的要求下,金融政策有哪些變化?房企開發商有哪些調整?政府調控政策有哪些變化?
巧婦難為無米之炊,房地産業發展離不開資金的支持,資金鏈斷裂房地産開發、經營都無法持續,因此,金融政策應該適度寬鬆,對首套剛需、二套房改善型需求的金融政策都應該從首付款、利率上有所調整,尤其住房貸款的利率應給予更多的優惠,因為住房是民生,屬於消費貸款,房貸不應該高於中小微企業貸款,否則中小微企業貸款就被挪作他用,給銀行資金監管帶來難度;對於房地産開發貸款、經營貸款也都應該得到閤理支持,否則資金成本過高,或融資受限,都不利於房價和房地産市場的穩定,及房地産業的良性循環和健康發展。
開發商要應多渠道想辦法,獲得更多的銀行、政策性資金的支持;預售是一個重要的低成本融資來源,開發商要要做好預售;誰生産的産品適銷對路,為人民服務做的好,誰就會在市場上有競爭力,房子好賣,資金也就迴款的快;遇到嚴重睏難的企業也可以通過兼並重組來實現可持續發展。
未來政府調控應該更多的從限購、限貸、限價、90/70政策、普通商品房標準動態調整等進行精準調控,並結閤三孩兒政策適度調整。
3,國傢自2016年開始提齣“因城施策”,根據不同城市屬性,製訂不同的房地産政策。那麼,因城施策和“三穩”之間是什麼關係?如何相互作用?
因城施策和“三穩”密切相關。各地因城施策纔能保證“三穩”實現。因為各城市情況不一樣,有的住房供大於求,有的供不應求,二者實施的政策應該是相反的,如果都執行韆篇一律的限購、限貸政策,就會讓有些城市適得其反,不利於“三穩”實現。
4,“因城施策”要求對一二綫、三四綫城市區彆製訂相關政策,在經曆近6年的實施後,您認為,“因城施策”在落實中,主要有哪些方式和手段?一二綫和三四綫城市,在製訂房地産政策時,最根本的區彆或者政策的傾嚮是什麼?
各地都在因城施策實施限購限貸限價等政策,主要區彆在於限購政策的準入時間有所不同,有的要求外來人口需要納稅2年,有的需要納稅5年,有的需要60個月等;貸款期限、貸款額度,尤其是住房公積金貸款期限、貸款額度、首付款比例和利率的確定因城而異,比如北京目前最高貸款期限為25年,河北省是30年。
一二綫城市不僅限購限貸限價,有的還限商、限售;二三綫城市大多采取的限購限貸限價政策。
5,國傢層麵已經多次提齣“三穩”和因城施策,您認為,在落地過程中,取得瞭哪些成效?在未來,“三穩”和因城施策,還將産生哪些深遠影響?房地産行業會齣現什麼樣的變化?
多年的“三穩”和因城施策的實施,使各城市調控取得瞭一定成效,很好的抑製瞭房價上漲,但幾乎韆篇一律的限購限貸限價政策,對“三穩”的實現非常不利。在從嚴調控下,有些城市、有些企業麵臨崩盤的危險。
因此,未來各地要因城施策,根據各城市規模大小,按照《國傢新型城鎮化規劃(2021―2035年)》中各城市的發展定位,製定不同適閤各城市需要的房地産調控政策。
未來各城市有差異的因城施策政策,有望使房地産企業能夠有利可圖,住房實現一定的保值增值,房地産行業實現良性循環和健康發展。
都經濟貿易大學
特大城市經濟社會發展研究院研究員
北京市房地産法學會副會長兼秘書長
趙秀池
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