“亂花漸欲迷人眼。” 不僅能來形容廣州春色 同樣適用於天河樓市。 去年三大紅盤――城投珠江 天河壹品、珠江花城和保利天匯還在發力 不近地鐵、配套尷尬、産品硬核！這個天河紅盤你會買嗎？ - 趣味新聞網

“亂花漸欲迷人眼。”

不僅能來形容廣州春色，同樣適用於天河樓市。

去年三大紅盤――城投珠江 天河壹品、珠江花城和保利天匯還在發力，年後迎來僑鑫 保利 匯景台打響頭炮，閤景 臻頤府亦於本周三開放銷售中心，還有金融城珠江天力項目、五山的陽光城當代 檀悅MOMA等全新項目排隊入市。

天河新房市場，已經很久很久沒有像現在這麼熱鬧瞭。

麵對豪宅以及新盤的衝擊，三大紅盤不僅沒有放低姿態，反而動起漲價的小心思。其中， 城投珠江・天河壹品二期均價預計要到8萬 ，大戶型單價破9萬，而去年第一期整體均價不過7字頭！

這個紅盤成色如何？這次漲價是跟風吹還是價值所嚮？

下麵，就來會一會城投珠江・天河壹品。

01

地段尚可配套一般

首先來看看城投珠江・天河壹品的位置。

項目位於健明四路和天坤三路交匯處，鄰近廣園快速、科韻路等多條主乾道， 距離珠江新城、琶洲、國際金融城三大商務區均在半小時車程範圍內 ，自駕或者滴滴齣行都比較方便。

但是，業主想靠公共交通齣行就比較吃力瞭。

目前，天河壹品周邊已開通的地鐵站僅有21號綫大觀南路站和4號綫黃村站，步行距離均在1km以上，業主需要到小區對麵的廣氮花園公交站搭乘公車接駁。未來，也隻有遠期規劃的地鐵19號綫車陂西站是在可步行距離內。 而19號綫仍在籌劃階段，通車估計要五年後甚至更久。

所以，買天河壹品的業主要不有車，要不在小區附近上班。

說到這點，不得不提及項目所在的廣氮奧體片區，闆塊定位為東部生態宜居新區，同時被囊括在天河智榖的範圍內，産業走科技創新的路綫。

按照藍圖，應該是非常養眼又高大上的産城融閤闆塊。但就目前發展來看， 項目周邊和“生態”以及“智榖”都沒什麼聯係。

在城市界麵上，區內還是以住宅區以及零散小商戶為主， 居住氛圍成熟但缺瞭點天河區應該有的格調 ，進駐企業沒什麼大聲響。

配套方麵，在綜閤體以及大型商超上仍是一片空白，距離項目50米的天河智榖科技金融産業園還在建設中，對麵的天健匯商業街也未成氣候，1km內多塊商業用地有待開發，日常采購主要依靠廣氮花園、陽華國花苑的臨街商鋪。

當然， 廣氮奧體片區相比很多新城闆塊還是蠻舒服的 ，起碼不是工地狀態，路麵寬敞平整也不塞車。而在城投珠江・天河壹品西側和北麵分彆是市政公園和馬鞍山，平時也算有休閑的去處。

如果你能接受相對簡單的生活配套，喜歡入則繁華齣則靜的居住環境，倒也未嘗不可。

在教育資源上， 天河壹品自身配建公立幼兒園 ，但由於幼兒園需要在住宅全部交付以後纔會投入使用，所以兩年內應該是懸瞭。不過，項目500米開外有已經投入使用的 清華大學附屬中學灣區學校 ，不僅涵蓋小學、中學以及高中，還是廣州目前唯一一所隸屬清華教育品牌的公立學校。

據悉，該校的小學部每個年級隻有四個班的規模。根據去年招生政策，城投珠江・天河壹品、金地天河�o睿、天健上城、陽華國花苑、棠安花園、廣氮花圈均屬該校搖號地段，最終小學一年級隻開瞭三個班。換而言之，清華附中灣區學校去年的小學學位是夠夠的，但前提是天河壹品以及金地天河�o睿未有業主入住。

未來幾年，隨著這兩個新盤的交付，學位是否還充裕就不好說瞭。

不過，城投珠江・天河壹品周邊還有4所分彆位於廣氮花園、華陽國花苑、天健上城、金地天河�o睿的幼兒園，中海康城小學、泰安小學、棠德南小學、棠東小學4所小學，以及一所建設中的九年製學校。

能不能上名校另說，但總歸不至於要去村小。

02

戶型精裝碾壓競品

在市中心探盤，最煩遇到“用心選地段，用腳做産品”的項目。

幸好，城投珠江・天河壹品沒有踐踏“天河”這個神級位置。

天河區單價10萬以下的新盤， 能有13-14層小高層、容積率為3.0、綠化率為35%這樣的硬指標，基本碾壓同等價位所有競品 。

而項目即將加推的二期位於小區中心位置， 北嚮南嚮均望園林 ，西側則是市政公園，相比靠近天坤三路的一期擁有更好的視野以及更安靜的環境。梯戶比方麵，7棟與12棟為兩梯四戶，8棟為兩梯七戶，9棟-11棟為兩梯六戶，因為是小高層設置所以等電梯時間相對還是比較友好的。

終於，來到最想和大傢分享的産品部分。 建麵約70-128�O三至五房，達到近九成空間使用率 ，其中86�O、90�O以及95�O三個戶型真的，詮釋瞭何為 “小而精”。

86�O3+1房 ，入戶門一側的多功能四麵都有牆體，封窗以後就是獨立的小房間，完全可以作為書房或者單人客房使用。

廚房是經典的U型設計，餐廳以及客廳空間也是夠的，三間臥室全帶飄窗，麵積配置相對均衡，甚至還摳齣瞭一間可以放下1.8米大床的主套。

95�O3+1房更神 ，陽台以及臥室飄窗三麵朝南，主臥部分還能設置步入式衣帽間。相比一期同戶型的89�O，二期95�O客廳、陽台、主臥以及次臥等功能區間的麵積都有升級。

上麵的闆房實景照，其實是一期的89�O産品，所以大傢可以想象一下升級以後的二期戶型空間感會有多好。

上述兩個戶型，算是把所有空間利用到瞭極緻。 唯一一處美中不足是陽台的部分，一側會有牆柱 ，遮擋部分采光以及視野。

90�O3+1房則比較另類，做瞭這個麵積段罕見的橫廳設計 ，優點就是非常大氣，通風采光視野“無得彈”，但也犧牲瞭私密性和實用性。

一個是次臥門正對著客廳，使得這個房間更適閤用作待客的茶室或者書房，另一個是入戶花園的部分，由於進屋動綫必須穿過其中，所以隻能用作儲物放置鞋櫃，稍微有點浪費空間。

128�O4+1房也有類似的問題， 這個戶型設置瞭雙主套 ，更適閤二胎或者三代同住的傢庭。

精裝部分，也實現瞭錦上添花 。

比如陽台配備升降衣架，廚房裝有廚餘垃圾處理器、淨水器、涼霸、消毒碗櫃和水槽式洗碗機，每個房間附贈空調以及電動窗簾，主臥衛生間有電熱毛巾架，鏡子後麵是收納櫃。

客廳以及主臥配備智能麵闆設計，有多種的場景模式調節燈光、窗簾，可以觸屏、手機app、語音控製。語音操作類似天貓精靈，試瞭一把還蠻好玩。

03

綜閤評分：8.5分

事實證明，産品好壞和麵積大小沒有必然關係。 八九十平建麵，一樣能做齣令人摺服的戶型。

據案場的銷售錶示， 大部分客戶都比較中意86�O3+1房 ，其次是95�O3+1房，而這兩個戶型的總價大概相差100萬。單價方麵，銷售錶示二期會比一期産品售價高些，像86�O、90�O、95�O單價會在8萬左右，128�O由於僅有20來套，單價會飆到9萬以上。

值得注意的是，項目大概會在4月拿到預售證， 預計4月底到5月初加推 ，目前正在接受誠意登記。

綜閤來看，縱使周邊配套平平，但有超強産品加持，城投珠江・天河壹品不失為一個值得關注的項目。尤其是在天河新房全麵豪宅化的當下，其八九十平四房戶型， 六百多萬的總價相當於給剛改留瞭一扇窗，給他們一步到位的機會。

天河區 小戶型 ，加之是 低密度、小高層 ，在市場上的競爭力不可謂不強。

另外，隨著珠江新城、天河北等核心區內企業、居民外溢，廣氮奧體發展起來不過是時間的問題。屆時業主齣售置換，也不必擔心無人問津。

當然瞭，市場最終的接受程度還得看價格。那麼， 大傢認為城投珠江・天河壹品本次加推會賣多少錢？ 如果是你，會買賬嗎？

END