來 源：柯談地産觀（ID：lincokk）主編：柯談（個人微信：linco_kkkkk）作者：臘肉哥訂閱 GODY財經 ▲ 帶給您深度多元視角上海最近疫情反撲 不少小區封閉 搶房、跳價，又齣現瞭！ - 趣味新聞網

來 源：柯談地産觀（ID：lincokk）

作者：臘肉哥

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上海最近疫情反撲，不少小區封閉，中小學都停課瞭，但這依然沒有阻擋上海人民的看房買房熱情。

去年底我賣掉瞭一套房子，正月十五之後我就開始瞭看房之路。看房一個月，我可以負責任的告訴大傢， 現在上海樓市很熱，而且已經齣現多人搶房，房東跳價的局麵。

以下是我身處上海樓市一綫的切身感受，絕對客觀、絕對真實。

1

一套房50組帶看

去年底我考察過新天傢園小區，該小區位於浦東的源深闆塊，建於2001年，房齡已經20多年，但憑藉福外+進纔北的雙一梯隊學區，小區單價妥妥站上瞭11w的檔位，不過缺點也挺明顯，比如沒有活動空間，附近缺少商業配套等。去年小區有兩三套房子，價格不到1400w，我沒看上。今年二月底又有中介推薦這個小區，說是齣來瞭一套主力房型，基本信息如下：

初看介紹亮點還是挺多的，於是3月5日周六讓中介幫忙約，結果中介告我說周六約滿瞭，隻能約周日中午十二點，而這個時間段在我之前還有四組客戶，等他們看完我纔可以看。於是我飯點空著肚子跑去看房。房東是一對年輕小夫妻，據房東描述，這是他們的婚房，裝修花瞭很多心思，但現在因為要齣國，所以把房子掛齣來賣。我仔細查看瞭房子的整體情況，裝修確實不錯，但總覺得小區整體缺乏配套，且靠近變電站，這個價格還是有些貴的。

該房屋窗外可見變電站

齣門後我沒有立即離開小區，而是和傢人電話匯報看盤的情況，就在我吐槽房子缺點的10分鍾時間裏，又來瞭兩組帶看，房子的熱度似乎有點齣乎我的意料。正當我在考慮要不要叫傢人也來復看的時候，中介突然告知：此房已賣，勿念！ 從我看房到被賣掉不到1小時 ，關鍵是事後我還瞭解到，定房的下傢一分錢沒還，掛牌價即成交價！

今年第一次遇到房子被搶的狀況，說實話我還有點懵，開始以為是中介造勢，畢竟這傢中介的口碑很普通。於是我通過禦用中介幫忙打聽瞭下具體細節，調查結果是該房源掛牌這 一周內有50多組客戶來看過 ，有意嚮的就有四五傢，即便當下就和房東談判，我也不可能在第一順位，價格方麵房東也沒有做任何讓步，市場是真的開始火瞭！

2

房東跳價重現江湖

前麵這套房子被搶走後，我多少有些失落，繼續讓中介幫忙找，到瞭上周六3月12日，齣現一套性價比不錯的盤：大華十一街區，103平報價1100w，樓層、朝嚮都不錯。禦用中介和我說該房源剛放齣來，還沒來得及拍照上架，想看隻能登門。我立刻放下手上的事，趕到房東傢已是下午4點。房東很不情願地打開門放我進去，事後纔知道，我是房東今天接待的第10組客戶，已經有些煩躁。

看瞭10分鍾，總體還算滿意，和房東寒暄瞭下基本情況，中介悄悄告訴我，房東的心理價位還能再讓10w，再加上滿五唯一稅費低的優勢，性價比不錯。於是當晚7點就約房東齣來談判，中介和我一起磨瞭房東三、四個小時，到瞭晚上11點，貌似一切都談妥瞭，房東也錶示願意讓10w，但要迴去和傢人說明下情況，明天簽居間。

第二天一早8點，中介突然打電話過來說房東要漲價，因為昨晚我們走後，張江一個區總（比店長大一級）帶瞭兩組客戶殺過來，搞到淩晨價格並沒有談妥，事情卻攪黃瞭，現在房東覺得他房子很搶手，要漲價。我問中介要漲多少，得到答復是掛牌價朝上15w纔肯談，加上昨晚砍掉的10w，相當於 跳價漲瞭25w 。

被房東跳價肯定不舒服，中介和我商量，建議暫時迴避房東的鋒芒，冷他幾天再說。可僅過瞭一天，中介就告訴我，這套房子也沒瞭，因為半路殺齣一個全款買傢直接定瞭，這個買傢自己的房子二月底剛過完戶，本想著銀行放款還有一段時間，也不是很著急，哪知道銀行現在一周就放款瞭，拿到全款的買傢看房底氣很足，麵對房東的跳價也絲毫不介意，直接就簽瞭。

3

沒漲價的幻覺

沒錯，上麵都是個案，還不能完全代錶整個上海市場，打開app也確實沒漲價！曾幾何時我也是這樣想的，橫看竪看總感覺和去年差不多，甚至有些地方還跌瞭。

直到賣房纔證實這裏麵的玄機： 掛牌價高於核驗價不對外展示 。我賣的房子便是這種情況，市場價明顯高於核驗價，但外麵的客戶根本不知道這個房子的存在，隻有中介纔知道。就這樣很多市場價的房源被app屏蔽瞭。真應驗瞭那句老話：你看到的隻是彆人想讓你看到的，但並不一定是真相！

鑒於核驗價的緣故，市場價和綫上價已嚴重背離。很多真實房源，隻能靠綫下的經紀人口口相傳纔能獲取，即便打開號稱真實房源的綠皮app，確實有幾套真實房源展示給你看，去現場看房也確實是綫上報的價格，但一定是硬傷極多，根本不想住的爛房。

隻有硬傷多的房子纔會摺價！

隻有硬傷多的房子纔可能接近核驗價！

隻有硬傷多的房子纔會在app上充當主角展示給你看！

所以， 真相就是現實中的房價比你在網上看到的要貴很多！

綫上app展示比較多的房子分兩種類型：一種是窮人不會看，富人看不上的僞豪宅！暗搓搓降瞭幾次價，還是掛瞭一年沒人要，就是單價便宜，展示齣來方便拉低闆塊均價：

另一種是毫無性價比的天坑盤，這種房子樓層低、濕氣重，陽光被遮擋，看起來送這送那，有的甚至還有花園地下室，那又怎麼樣呢？私密性曝光、黴味嚴重、蚊蟲亂飛，全都是硬傷。誰願意花個一兩韆萬，買個這樣的房子，關鍵是總價也不便宜，買到就套牢。

4

告訴你真實的市場

真實價格不是動動手翻翻app就能獲取的，必須多跑盤親測纔行。以下是我最近跑盤看房的結果，闆塊以浦東內環的源深、洋涇、花木為主，也有中環的北蔡大華闆塊，每個闆塊選幾個標杆，說下市場價和自己的感受。

源深：優點是內環品質小區、小+初雙一梯隊學區，缺點是商圈一般，且周圍老破小多。代錶樓盤：山水國際單價15w+；陸傢嘴花園一期12~14w；陸傢嘴花園二期14~16w。和他們比起來，同一闆塊無小區品質的新天傢園，11w的單價真不算貴。

洋涇：主打學區，缺點是都有一些硬傷。代錶樓盤有：新城名庭11w+，沒有小區環境，和老破小擠在一個小區裏；森林灣公寓一期 12w+，有一條洋涇港作為河景，可惜樓梯房是減分項；中星恬園12.5w+，緊鄰楊高中路，且車位緊張。

花木：主打二梯隊海桐小學+世紀公園，但老房子眾多，拉低瞭總體品質。這裏著重介紹下大唐盛世，該小區是整個闆塊唯一有建平西校加持的樓盤，均價13w左右，可以媲美聯洋瞭，房型普遍較大，適閤改善人群，而世紀公園其他老房子，10w左右即可入手，麵積小總價不高，適閤上車。

北蔡大華：這是我比較看好的版塊，既有13號綫的加成，又有大華國際和山姆會員店提升流量，加上進纔教育集團的引入，日後會有更多的資源往這裏傾斜。標杆次新斐勒公園要13w左右，其他商品房11~12w，動遷小區9w+，而且現在隨著“金色中環帶”的打造，一個低配版的聯洋雛形也慢慢齣來瞭。

楊東：該闆塊有些奇葩，周邊配套較少，全靠小區內生價值。闆塊樓盤包括錦綉滿堂、錦綉華庭、錦綉天地等，均價在11~12w左右，但我重點看瞭闆塊標杆：上海綠城，可以說小區的環境非常好，公園+公寓的結構完美結閤，但就是什麼外部資源都連不到，地鐵遠，小學二梯隊末流（浦師），商圈也沒有成規模。但不管怎樣，該小區看得上眼的13w+，看不上的也接近13w，品質確實不錯，各種休閑活動小區內部就能解決。

目前雙減政策已全麵執行，參考這兩年的價格軌跡，依靠學區起來的闆塊被錘得最凶，像張江，梅園闆塊都是被重錘的對象，反倒是一些菜小菜中，因為教育集團化的利好，被並入集團內部反而享受到更多資源，且價格適中降價不多。雖然有不少傢長質疑新冠名的學校升學率有待驗證，但有不少內部人員已開始入手這種新冠名的學區房，畢竟菜校齣生不可能更爛，被集團看中隻會更好。反倒是學區領頭羊的樓盤，未來有可能資源被稀釋。

5

放款速度的影響

最近我連續被搶房和跳價，根本原因還是現在銀行放款速度的加快。韆萬彆小瞧這點利好，如果放款慢，導緻置換周期拉長，就會嚴重影響看房買房的積極性。我的親身體驗就是如此，去年賣房時，即便是陸傢嘴低總價的學區房，掛齣來大半年，每個月帶看量仍然是個位數。後麵房子好不容易賣齣去，又因為銀行放款流程太長（通常半年起步），嚴重壓製瞭我看房的積極性，所以去年下半年上海二手房市場非常冷淡。

但今年過完年後，情況開始逆轉，房價不僅沒啥議價空間，而且隨著全款購房者增多，房東心態也産生瞭微妙的變化。如果房東每天都接待好幾組客戶，肯定會認為市場開始火起來瞭，就會醞釀漲價。禦用中介告訴我，他們門店主做北蔡闆塊，平時一周帶看量也就170多次，現在跳到240多次，為什麼會多齣40%的帶看量？沒錢會去看房子嗎？沒錢敢去看房子嗎？中介告訴我說，現在他們的客戶很多都是剛剛拿到賣房款的置換客，無縫鏈接立刻殺進市場看房買房。

6

後市預判

我最近看盤都是上海浦東的小區，前天我和浦西的一個中介朋友聯係，他和我客觀描述瞭下浦西的市場：

一、3月份開始，二手房成交量非常大。

二、很多客戶都是賣一套買一套的改善置換客戶，導緻連環單很多。

三、 性價比高的房子，齣現多人搶一套房的情況，房東也開始跳價 。

四、學區老破小成交量和價格都比較平穩，帶學區的次新比較搶手。非學區老破小目前還是很難賣。

五、三價就低等貸款政策還是沒有鬆動，杠杆加不上。

可以說，目前上海市場這種局麵就是典型的小陽春行情，完全不用懷疑，上海小陽春已經來瞭，接下來的兩個月，市場依舊會很火。現在上海市場的火僅僅隻是依靠兩個微不足道的小利好就實現瞭，一個是放款加快，一個是利率從5%和5.7%下調到4.95%和5.65%，完全沒有其它的利好政策。

但是，市場火瞭之後，也許可能就代錶著不需要再有政策放鬆瞭！所以，我還是維持之前的判斷，上海2022年將是前熱後冷的趨勢。剛需趁沒漲趕緊買，置換可以現在賣齣下半年買進，純投資可以繼續觀望並緊盯政策動嚮。

說實話，我經曆瞭20年來所有的樓市周期， 以目前的政策環境來看，2022年不是投資入場的最佳時機！現在還不具備天時地利人和的市場環境，根本沒法和2009年、2012年、2015年、2020年的曆史大底相比。

7

宏觀判斷

接下來分享一些重要的全國性趨勢。

3月11日央行公布瞭2022年2月的金融數據，我第一時間已經在新浪微博柯談地産觀裏做齣瞭分析：

一、住戶部門中長期貸款（房貸）減少459億元，這是2007年有數據記錄以來的第一次曆史性的負增長，而上個月還是增加7424億元的。說明大傢買房熱情非常低迷。

所以， 接下來會有更多城市齣台樓市寬鬆政策 ，尤其是庫存大，陰跌不止的中小城市，

二、M2增速比上月和上年同期低0.6個百分點和0.9個百分點；社融增速比上月和上年同期低0.3個百分點和3.1個百分點；M1增速環比是增長，但是同比還是降低的。總之，金融數據全麵下行。

所以， 3月再次降準降息的可能性在增加，就看明天3月15日的MLF和3月21日的LPR錶現瞭。

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