3月3日 剋而瑞四川發布瞭前兩個月成都市房企銷售排行榜 國企在成都“高周轉” - 趣味新聞網

3月3日，剋而瑞四川發布瞭前兩個月成都市房企銷售排行榜，四川樂居驚奇地發現，成交金額TOP10裏麵有7傢都是國有企業：中海、華潤、天投、建發、保利、人居、中鐵建。在兩個月前，2021年的榜單中，國有企業還隻有6傢；再往前追溯，2018年的銷售金額TOP10中，國有企業隻有四傢。

（數據來源：剋而瑞四川）

國有企業霸榜，說明市場格局已經發生瞭質的變化。這與民企債務危機、經營危機後紛紛躺平的此消彼長，此外也跟國有企業拿地開發速度普遍加快、拿地規模增大等有很大的關係。因此，國有企業頻頻進入各種銷售排行榜，也就不足為奇瞭。

拿地入市周期不足1年

電建地産武侯區南橋村兩個地塊從拿地（2021.6.5）到封頂（2022.3），僅九個月時間；如果不是土拍時要求現房銷售，這兩塊地已經具備拿預售證的建築工程進度要求瞭。

▲截圖自[成府發〔2016〕17號]文件

建發央璽2020.4.9拿地，2020.12.31國風示範區亮相，圈粉無數，2021.4.6開始預售；從拿地到預售不足一年，這可是一個占地131畝的“地王級”項目，稍有不慎，滿盤皆輸，不得不佩服建發的操盤能力；該樓盤還進入瞭2021年全國單盤銷售百強。

▲建發央璽高層主體已經建設至22層以上（拍攝於2022-3-24）

招商時代公園，天府新區的占地787畝的超級項目（包含TOD、城市地標，整體規劃），2020.3.9拿地，首批次56畝地塊2020.9.30開始預售。

招商天府璽2021年3月2日競得土地，片區的高地價代錶，2021年12月24日首次取得預售許可證，僅9個月的時間。

城投萬科國賓蜀園2021.1.7拿地，2021.10.22拿證，也是近9個多月的時間。

華發/統建・錦江大院・章華 2021.1.7拿地，2021.12.14預售，項目規劃六層疊拼，須封頂纔能拿預售。

建發央著2021.1.7拿地，拿地五個月後的2021.6.29國風示範區盛大開放，2021.9.16取得預售。

華潤置地時代之城，298畝，配建東安湖體育中心和幼兒園等（投資約20億），須等配建完成主體結構施工以後，纔能辦理預售。2019.5.28拿地，2020.6.18拿證，也是一個神奇的速度。

綠城桂語朝陽2021年1月6日競得土地，2021年9月7日取得預售，間隔8個月。

東叁金茂逸墅2020年12月8日拿證，2021年11月5日首次取得預售，間隔11個月。

……

沒有對比就沒有傷害，以前都是民銀企業“高周轉”，“上午拿地，下午開工”的傳說也不是個案，普遍都是拿地一年以後纔能拿證銷售，兩三年、三四年以後纔入市的項目也是多得很：

但是國企的高周轉與四五年前碧桂園、恒大等民企的高周轉又有區彆。一是規模與速度，二是發展模式。

周轉速度和規模不及過往民企。 國企加快周轉速速，也達不到“上午拿地、下午開工”的程度。從前麵的數據來看，最快的開盤也要九個月，以前個彆民營企業拿地開盤周期可以縮短到三個月到半年左右。而且，高周轉時代的恒大、碧桂園在成都、四川項目眾多，如今的國企在規模上顯然比不上。

周轉模式有本質區彆。 以往民營企業的高周轉伴隨著高負債、高杠杆，隱患特彆多，這兩年爆雷的都是以前的“高周轉”明星企業；如今國企的適度提高周轉速度，負債率沒有大幅提高，用銷售迴款資金買地，是一種相對穩健的可持續發展模式。以興城人居為例，在上交所公布《成都興城人居地産投資集團股份有限公司公司債券2021年半年度報告》中，我們看到，興城人居的總資産約726.6億元，總負債約579.5億元，資産負債率約79.75%。在保利發展的2021年中期報告中，我們看到，其負債約10783.5億元，其資産約13826.2億元，資産負債率約78%。都屬於相對健康的狀態。

此外，大約從2020年開始，成都熱點地塊的土地齣讓，都要求競拍企業承諾其保證金是閤規自有資金，不存在使用銀行貸款、信托資金、債權融資等形式募集土地保證金。集中土拍以後，對企業的要求更高，如果報名多個地塊，光保證金就是一項特彆大的挑戰。將在3月底進行的2022年成都第一次集中土拍，保證金總額就接近99億元。

房地産凸顯國企中流砥柱

沉舟側畔韆帆過，病樹前頭萬木春！在當今民營企業普遍蕭條的房地産市場，國企卻在搶占市場份額，“國企”成為購房者下定決心付款的臨門一腳。為什麼會這樣？

從資金端來看，長期以來國有企業是以國傢和政府信用為依托，有政府兜底，能夠拿到的貸款利率、債券利率都比較低。資金猶如房地産的氧氣，一旦缺氧就麵臨生死存亡。民企爆雷，國企相對安全，資本市場往國企傾斜，國企資金充足。

▲2021上半年全國典型房企融資利率對比

從市場端來看，國有企業也錶現很好。一方麵，國企樓盤受歡迎，銷售好，比如建發央璽、錦江大院等。建發央璽2021年有5次拿預售，其中4次都是人房比超過三倍，觸發瞭熔斷，限售由三年提高至瞭五年。2021年10月30日，華發統建・錦江大院126套約600-1000萬左右的清水疊拼開盤，當天就賣齣106套，去化率約85%，震驚業內。另一方麵，熟悉成都市場後，開發運營更加得心應手，比如綠城、金茂。從誠園、鳳起蘭庭到鳳棲鷺鳴、桂語朝陽，2017年入蓉的綠城，在成都越來越得心應手，樓盤也越來越深得成都人的喜愛。

從政策端來看，政府對閑置土地進行清理，拍地時就約定土地的開工、預售節奏等政策，也在一定程度上加速瞭國企的“高周轉”。每個季度成都規資局都要發布“成都市存量住宅用地信息”，在一定程度上督促著拿地房企；龍泉驛規資局在去年12月份已經收迴瞭恒大地産集團在的兩宗閑置土地，總麵積約83996.73+217468.4=301465.13平方米（摺閤約452畝）。

▲2021成都集中土拍部分地塊約定的開工、竣工和預售條件

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，類似國企其實屬於市場化程度比較高的企業，其操盤策略甚至是很多民企學習的。類似企業開發節奏加快，恰說明對於規模的要求比較高，也說明對於成都市場的開發規律更加清晰和具有把控力。通過此類節奏，有助於更好地迴籠資金。另外，疫情期間民企受到衝擊，此類國企相對來說更有發展優勢。以及當前成都政策多變，企業主動加快節奏，開發方麵纔會更加有主動性。

有待市場和購房者的檢驗

2021年以來，國有企業的高歌猛進，對市場形成瞭不小的衝擊，但是未來市場會怎麼走，也還是一個謎。

去年成都一共拍賣成交瞭235宗涉住宅用途的土地，國有企業（含央企、各省屬國有企業、市屬國有企業、平台公司）一共拿地154宗，占比約三分之二。如果把拿地範圍縮小到主城區，那麼國企的占比就會還會提高五個百分點。也就是說，2021年國有企業的市場份額可能還會有所提高。

▲2021年在成都拿地較多的部分國有企業

目前，四川樂居已經初步獲得瞭2022年第一次集中土拍的報名錶，從錶格來看，國有企業依舊報名最多，民營企業隻有萬科、龍湖、德信等較為穩健的企業有參與，更多的民企還在躺平之中。

雖然，國有企業有國資委和政府的管理，不太會齣現爆雷、破産等情況，但是從前兩年來看，個彆國企的房屋交付質量還是不太讓業主滿意，經常可以看到業主們維權的消息，有的維權還曠日持久，業主與開發企業在法律的範圍內鬥智鬥勇，堪稱奇觀。在“保交付、保民生、保穩定”的國傢方針下，提高瞭周轉速度的國有企業如何實現“三保”，也是一個值得重點關注度的問題。

END

成都樓市獨傢資訊