來源：中國經濟周刊《中國經濟周刊》記者 李永華 | 湖南報道“春節以後 慢慢地有些客戶來看房瞭。過年前 地産迴暖？多地政策現鬆動跡象，“黑鐵時代”房地産在齣清與分化 - 趣味新聞網

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《中國經濟周刊》記者 李永華 | 湖南報道

“春節以後，慢慢地有些客戶來看房瞭。過年前，那真是冷清，兩個月都沒成交一套房。”2月27日，長沙的一位二手房置業顧問告訴《中國經濟周刊》記者。

在新房市場，長沙再次齣現“日光盤”，單套成交價500萬起步的某樓盤被一搶而空。

政策層麵，全國多個城市釋放齣地産調控鬆動跡象。山東菏澤率先下調新房房貸首付比例至20%，此後，重慶、江西贛州、廣東佛山等多地先後下調首付比例。

同時，多地下調房貸利率。作為一綫城市，廣州的動嚮備受關注。據公開消息，工農中交建與郵儲銀行等六大行下調廣州地區房貸利率。其中，首套房貸利率從5.6％下調至5.4％，二套房貸利率從5.8％下調至5.6％。

多方利好消息的刺激下，房地産市場能否迎來小陽春？

攝影:《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊

不把房地産作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導

“關於2022年的總體考慮。我們還是毫不動搖地堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，不把房地産作為短期刺激經濟的工具和手段，加強預期引導，因城施策促進房地産業良性循環和健康發展”。2月24日，在國新辦舉行的推動住房和城鄉建設高質量發展發布會上，住建部副部長倪虹對今年房地産整體政策方嚮做齣如上錶示。

2021年下半年以來，多傢房企先後齣現債務危機，預期轉弱已是房地産市場發展的一大壓力。加強預期引導成為今年地産調控的重點之一。

據媒體報道，同樣是在2月24日，保利發展、龍湖集團、金地集團等10傢房企債券發行人主動公開披露企業經營狀況等信息。從公開的財務數據來看，這10傢房企無疑都是“優等生”，資産負債狀況都相當不錯。

值得注意的是，此次主動公開披露信息並非信披製度的硬性要求，集體行動更凸顯齣喊話市場、提振信心的強烈信號。

然而，《中國經濟周刊》記者接觸的多傢房地産企業人士坦言，當前市場信心仍顯不足，預期偏弱。

“購房者還是觀望的比較多，就算我們這個盤已經降價到虧本銷售，買房的人還認為會繼續降價。”湖南某樓盤項目總經理告訴《中國經濟周刊》記者。

關於房地産整體判斷，行業排名第一的萬科偏於悲觀。1月9日，在萬科2022年會上，萬科董事會主席鬱亮判斷，2022年，行業第一個特徵是進入縮錶齣清階段，而縮錶齣清就是一場生死之戰，要麼死、要麼活，沒有中間狀態。

鬱亮還認為，未來，房地産行業規模開始萎縮，並提齣行業進入“黑鐵時代”。

對此，建業集團董事長鬍葆森呼應稱：“其實，這是一個形容或者一個比喻，現在對於很多已經“躺平”的企業來說，估計連黑鐵時代也不是瞭。”他還明確錶示，建業集團當前的戰略是“少、小、好”，“不再追求規模的過快增長”。

貝殼研究院認為，2021年房企風險的集中爆發，資本市場觀望情緒猶在，風險齣清尚未完全，市場信心未能全麵修復。

1月的數據確實低迷，即便是龍頭企業，日子也不好過。

保利發展1月份銷售情況簡報稱，1月份，公司實現簽約麵積185.76萬平方米，同比減少11.73%；實現簽約金額283.02億元，同比減少34.29%。在2月24日發布的《關於公司債券注冊發行進展及近期經營情況的公告》，保利發展錶示，這些數據“與市場總體錶現基本一緻”。

保利發展的確是“與市場總體錶現基本一緻”。剋而瑞研究院數據顯示，1月，TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低39.6%，較2021年月均水平降低43%。中指研究院數據顯示，1月，TOP100房企銷售額均值為61.8億元，同比下降23.1%。

“黑鐵時代”，市場加速齣清與分化

市場預期轉弱的同時，2022年，各房企的償債壓力仍然不小。

身為央企，保利發展是各項財務指標錶現優異的龍頭。盡管如此，截至2021年三季度末，保利發展有息負債餘額達到3410億元，其中短期藉款49.99億元，一年內到期的非流動負債520.12億元，長期藉款2471.47億元，應付債券368.43億元。保利發展稱，“公司債務結構閤理，資金管理能力較強，償債能力較高”。

貝殼研究院發布1月房企融資報告稱，2022年仍然是房企償債的高峰之年，年內到期債券總額接近萬億元。而在融資端，2022年1月，房企境內外債券融資纍計約481億元，同比大幅下降70%。

壓力之下，各企業選擇齣清，這方麵的代錶就是萬科。鬱亮說：“不要再心存幻想，必須要快速、堅決齣清。”

齣清的同時，是市場的分化。

住宅與非住宅在分化。“住宅還算好賣，剩下的都是商業。”長沙某樓盤營銷負責人說。

2月24日，湖南省全省住房城鄉建設工作電視電話會議，湖南省住建廳廳長鹿山錶示，今年重點工作之一是加快非住宅去庫存。

2021年10月28日，湖南省住建廳發布《關於推進非住宅商品房去庫存的若乾意見》，從10個方麵全力化解公寓、寫字樓、商鋪等非住宅庫存壓力――嚴格控製非住宅用地增量、加快盤活非住宅商品房用地存量、控製非住宅商品房供應、促進非住宅商品房租售、鼓勵非住宅商品房自持、降低非住宅商品房交易成本、降低公寓居民用戶使用成本、加大金融支持力度、建立監測監管平台、落實屬地主體責任。

在住宅市場，剛性改善需求成為市場熱點，中小戶型與大戶型一冷一熱。《中國經濟周刊》記者調查走訪發現，長沙商業大平層與住宅大平層普遍熱銷，建築麵積普遍在200-400平米，個彆樓盤齣現超1000平米的特大戶型，售價2萬元/�O起步。

多名置業顧問均宣稱“越大越好賣”。這一現象不僅齣現在長沙，北京、廣州、杭州等多地皆是如此。

區域的分化同樣明顯。湖南統計局《2021年湖南省房地産開發投資分地區完成情況》顯示，省會長沙增長19.7%，同為長株潭城市群的株洲、湘潭則均是負增長，受疫情影響嚴重的張傢界降低28%。在全國，據《中國經濟周刊》記者瞭解，不止一傢龍頭開發商的發展計劃中，未來幾年將不會在三四綫城市拿地，全麵收縮。

東興證券研報認為，低能級城市當前麵臨巨大的銷售壓力，市場信心嚴重不足，預計後續將有更多銷售壓力較大的城市陸續齣台維穩措施，逐步扭轉銷售端量價齊跌的局麵。

針對近期齣現的首付比例下調與房貸利率下調等維穩措施，多傢機構不約而同地指齣，目前已經齣台降低首付比例的城市均為非“限購”城市。西南證券研報稱，這些城市銷售下滑比較嚴重，房價不高，降低首付比例的政策雖然有望帶來需求端邊際改善，但短期內仍難扭轉市場下行的趨勢。

限購這一真正的“緊箍咒”，暫未看到鬆動的跡象。“現在買房的人要麼是剛需，要麼是剛改，基本上沒有投資客。”上述項目總經理說。

中指院監測的16個主要城市新房成交數據顯示，今年2月，各綫城市成交同比下降23.4%，環比下降31.3%，其中，北京降幅成交麵積為30.16萬平方米，同比下降31%，環比下降46%；深圳降幅位居第二，同比下降26%，環比下滑45.1%；廣州同比下滑22%，環比下滑26%。