作者：子非魚01現階段 房地産救市消息 遍地都是房子！GDP增速倒數第一省會，發布去庫存大招！ - 趣味新聞網

作者：子非魚

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現階段，房地産救市消息，如同爛大街的流行歌麯一樣，隨處都能聽到。如此規模龐大、浩浩蕩蕩，隻能說明兩個問題：

第一，絕大多數城市，仍非常依賴房地産。樓市一冷，經濟就受不瞭。

畢竟，房地産不僅是房地産，還關聯著消費、投資、金融等各行各業發展。

畢竟，房地産經濟仍是中國經濟的支柱。數據顯示，2020年房地産業增加值為7.5萬億元,占GDP的7.3%，房地産對上下遊相關行業增加值拉動占GDP的比重為9.9%，二者閤計占比高達17.2%。

第二，房地産從黃金時代直接跳入黑鐵時代的換擋期中，很多城市的樓市，的確很受傷，麵臨著傾塌風險。

第一個是經濟問題，第二個錶麵上是樓市問題，本質上也是經濟問題。同時遭遇這兩個問題睏擾的城市很多，其中不得不提的是昆明。

昆明，可以說是當下最需要救市的城市之一。

果不其然，4月16日，昆明市發布瞭《關於促進房地産市場穩地價穩房價穩預期工作的意見》，效仿哈爾濱、鄭州，開啓瞭係統性去庫存救市模式。

整份《意見》涵蓋八大類25條具體措施。

八大類中，包含對睏難房企的支持，對房地産金融支持、化解房地産風險等。此外，昆明還提齣瞭加大貨幣棚改規模：

屬地政府（管委會）可適時調整城市更新改造項目貨幣化安置政策，加大貨幣化安置力度，在公平、自願的基礎上，鼓勵拆遷群眾選擇貨幣化安置。

除此之外，整份文件最重要的措施，是拯救商業商務用房（公寓、寫字樓、廠房、店鋪等）的去化問題，這一點被放在瞭第一條，且列齣瞭12條措施，占整份文件篇幅的幾乎一半。

比如對商業商務用房去化周期超長的片區，斷供商業用地；可申請改變土地屬性；可申請完善商業商務用房周邊的配套設施；可申請改變商業商務用房的性質等等。

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說白瞭，這份文件，對商品房托底救市還是其次，更主要的還是為瞭解決當下昆明市的商業商務用房而來。

因為，昆明的商品房住宅多，商業商務用房庫存更多，多到超齣很多人的認知，幾乎遍地都是房子！

先看商品住宅方麵的睏擾。

去年，昆明在自身滇池環保政策下，同時疊加全國房貸資金收緊影響下，房價迎來瞭大調整。昆明很多樓盤都大降價。

比如古滇名城推齣春風小院一期特價洋房，原價13000元/平方米，後降到瞭8300元/平方米，單價直降4700元/平方米，降幅約36%。滇池東岸位於呈貢鬥南片區的綠地海之城，高層正常售價約12000元/平方米，按揭一口價9162元/平方米起，全款8597元/平方米起，單價足足降瞭3000至3500元/平方米。

在大批房企降價潮之下，昆明市齣台瞭限跌令。但依舊沒有阻止房價下跌，依舊沒有讓成交量行情迴暖。

國傢統計局公布的最新數據顯示，3月份昆明新房環比下跌03.%，同比下跌1.9%。

剋而瑞數據顯示，昆明2021年，商品房成交量1067萬平米，較2020年全年下降22%。

成交量低迷，拖纍著房地産投資。昆明市統計局數據顯示，2021年昆明市房地産固定投資同比下滑5%。

受房地産和工業增速下滑影響，固定投資下滑瞭7.8%。

固投是拉動經濟發展的馬車之一，這一增速下滑，直接讓昆明市2021年的GDP增速失速，隻有3.7%，位列27個省會與首府城市倒數第一位。

昆明豈能不急。

同時，在房企大麵積爆雷背景下，根據剋而瑞披露的數據，昆明2021年年末的爛尾樓與延期交付房源數量位居全國前列。

此外，昆明商品房住宅房價持續下跌。從2018年以來，昆明市的商品住宅市場就處於供不應求狀態，去年市場冷卻，更加劇瞭這種局麵，房價下行壓力猶在。

庫存不斷高企。根據昆明銳理統計顯示，截止今年11月，昆明商品住宅存量麵積達973.66萬�O，按照近一年的銷售量摺算，庫存去化時間約1.45年（閤約17.4個月）。

土地齣讓金創五年新低的局麵。

整體來看，昆明市商品房住宅市場，難。而商業商務用房市場，更難。

從2013年開始，昆明的公寓、寫字樓等商業用房供應，就齣現瞭井噴式增長，每年增量都超過100萬平方米，但每年的去化麵積卻不超過50萬平方米。

經年纍月積壓之下，銳理數據顯示，截止到2021年11月，昆明市辦公物業有721.43萬平方米，去化周期高達5.52年。商業物業庫存麵積697萬平方米，去化周期高達14.94年。

長期高企的去化周期，長期供應過剩的商業用房，帶來的結果是，寫字樓空置率高企，公寓價格白菜化。

公開資料顯示，呈貢區、盤龍區等多個項目公寓價格跌破7000元/平方米，直探6000元/平方米甚至更低。

此外，很多開發商更是開啓瞭甩賣模式。比如萬科、佳兆業、新希望地産等品牌房企的公寓項目也加入瞭降價行列，“第二套半價”“買一套送一套”等促銷方式頻齣。

根據時代財經披露，11月份昆明就有公寓的價格推齣瞭內部員工價，原本8000元/平方米，現在最低賣2500元/平方米，降幅達到瞭68.8%。

更重要的是，這種下跌勢頭，由於庫存高企，仍看不見底。03

其實，商業商業用房庫存高企難題，不僅睏擾著昆明，也睏擾著大多數中心城市，哪怕一直被視為房地産無泡沫的長沙，也未能獨善其身。

去年長沙市披露的一組數據顯示，長沙核心5區公寓去化周期均在24個月（兩年）以上，其中芙蓉區的去化周期更是達到瞭驚人的93.1個月（7.8年）。

所以，去年湖南省六部門聯閤印發“關於推進非住宅商品房去庫存的若乾意見”瞭，對全省14個城市（自治州）的非住宅商品房開啓去庫存模式。方法和昆明最新發布的措施差不多，無非是減少或暫停供地，轉變土地屬性，轉變房屋屬性，給予稅收和金融支持等。

這些方法能解決嗎？竊以為比較難。如果早十年這樣，或許能夠解決。但現在，太難瞭。因為現在：

第一，連商品住宅都庫存高企瞭，遑論這些非商品住宅。第二，當下人口即將進入通縮通道（超一半省市常住人口減少），房地産市場已經從黃金時代跳入到瞭黑鐵時代。第三，疫情影響之下，很多人的收入不確定，市場信心也沒有恢復，活著最重要，現金為王，大多數人都不敢亂消費瞭。

基於這樣的現實背景，不斷采取的救市措施，連住宅市場都很難再托起來，遑論商業商務用房。昆明、長沙等大多數中心城市庫存高企、去化周期超長的公寓等商業商務用房現狀，也給大傢提瞭個醒：包括很多中心城市在內，公寓這類物業最好不要買。公寓這種物業，由於存在很多短闆，盡管價格較低，但沒有啥保值效果，更彆說增值。公寓這類住房，隻有擁有強大需求的城市，纔能夠支撐得起來，比如北京、上海、深圳、廣州這類城市。即便這類城市，也要考慮在核心區買，遠離瞭核心區，同樣有風險。