肺魚導讀：本文是一個舊文修訂重發 全部看完需要20分鍾 為什麼2022年一二綫城市核心區域的優質房産還有一波結構性行情？ - 趣味新聞網

肺魚導讀：本文是一個舊文修訂重發，全部看完需要20分鍾，但還是建議您慢慢看，沒準能改變您一生。

01

房産投資有時真的隻是運氣而已？

但是運氣能一直好的人，那也是一種能力，過去20年中國房地産有明顯的三波大財富浪潮。

第一波：2002年，2000年全球網絡泡泡破裂之後，經濟開始恢復，房價緩慢，但是2004年溫州炒房團全國炒房引發瞭一波房價普漲。

第二波：2008年，也是2022年這種情況，感覺到處都存在危機，然後貨幣放水，樓市大漲。

第三波：2015年，政策貨幣寬鬆、三四綫城市棚改，直接讓全國進入普漲行情，很多城市翻倍。

第四波：2022年，這一波貨幣政策也放鬆但相對剋製，極大概率是結構性行情，有些城市會漲有些還跌。

而且上漲的城市內部闆塊也是結構性的漲跌，有的闆塊會漲，有的闆塊不漲，就像最近幾年的股市一樣。

支撐這一波行情的驅動力有兩個。

第一個驅動力就是一二綫城市本身仍然有大量的買房需求並沒有釋放，舉深圳為例，2000多萬人，隻有30%有房。

第二個驅動力就是存量財富的轉移，過去有發展的紅利，整個社會不斷隨著高速增長，創造齣驚人的增量財富。

然後，在房地産高歌猛進的20多年裏，中國居民60%的財富聚集到瞭房子裏麵，發展越快，房價就漲得越快，房價的最大支撐力就是這筆財富。

不管是一二綫，還是三四綫都有好幾倍的行情。然而，當增量沒那麼多的時候，房地産存量財富必然將發生轉移。

未來買漲不買跌的人性，會驅動占人口大多數的三四綫城市的人，把過去在紅利期創造的財富，從三四綫城市轉移到一二綫城市去，從而形成一二綫城市最強的房價支撐。

所以，一二綫城市本身的需求疊加這一輪財富的大轉移，將會進一步造成資源的進一步集中，進一步造成全國房價的不平衡。

迴首自己過去6年時間裏，雖然股市也賺瞭些錢，但算投資迴報率最高的還是2015年12月買的那套房子，6年迴報率已經超過500%。

倒不是房價漲瞭5倍，隻漲瞭3倍，但當時首付40%，這樣算起來淨利潤確實達到瞭500%，摺算年均復利迴報率接近40%。

2021年伴隨著一些城市的房價齣現下跌，眾多房地産企業2021股價也開啓暴跌模式。

然而，鑒於房價大跌會誘發係統性金融風險，加上頭部地産龍頭比如恒大已經進入破産模式。

未來我們的政府絕不會讓這種情況齣現，且長期看一綫二綫大都市圈的房地産還是值得投資。

02

為什麼大都市圈房産長期值得投資？

1）由於幾乎每個國傢的人口嚮大城市及大都市圈集聚，首位城市房價漲幅顯著超過全國平均水平。

比如，英國倫敦最近50年房價漲幅達106倍，遠超英國整體的61倍；法國巴黎市1965-2015年房價上漲32.5倍，明顯超過法國整體的22.7倍；

美國紐約市1975-2017年房價上漲8.1倍，高於美國整體的5.6倍。日本地價在泡沫破滅前36年上漲82倍，六個核心城市地級漲幅更是高達210倍。

2）在大都市圈內部，核心區域房價漲幅顯著高於其他地區。

在英國，1995年1月至2018年3月，內倫敦房價上漲6.4倍，大於外倫敦的4.8倍。在法國，1997年4季度至2017年3季度，巴黎市房價漲幅達2.95倍，明顯超過近郊三省的1.97倍、遠郊四省的1.43倍。

在美國，1987-2017年，紐約市曼哈頓區、皇後區房價分彆上漲2.14、2.22倍，超過紐約市和紐約分區的1.41、1.43倍。

在日本，在房價見頂前五年，東京都區部房價上漲2倍，高於東京都的1.8倍和東京圈1.2倍。

3）人口流入幅度大的城市地區，長期看房價漲幅可能更大。

比如，紐約地區雖仍為美國第一大都會區，但過去近60年人口增幅明顯不及洛杉磯地區，因而房價漲幅相對較低。

1975-2017年，紐約分區房價上漲9.5倍，明顯低於洛杉磯分區的13.9倍。

日本東京都因人口持續流入，在地産泡沫破滅後於2006年率先反彈，2006-2016年纍計上漲11.7%，居日本之首。

所以，房地産具有抗通脹屬性，長期來看，全球貨幣超發是普遍現象，能夠跑贏印鈔機的資産不多，在多數國傢大都市圈的房地産是其中之一。

03

我們該如何決策自己的房子買賣？

先分享一下自己迄今為止的買房賣房經曆，以及對房價的看法，或許有助於你做買賣房子的決策。

第1套房：2001年買的，麵積80平方，總價20萬，那時候首付6萬，當時手上沒錢，藉瞭5萬買的，2009年賣瞭，盈利30萬左右。

第2套房：2006年買的，麵積108平方，總價40多萬，2009年因為首次藉錢炒股虧損，原價賣瞭還債，沒有虧錢也沒有賺。

第3套房：2008年買的，麵積48平方，總價40萬，二手房首付20萬，2018年1月份158萬賣瞭，賺瞭118萬。

第4套房：2015年12月在福州房價最低迷時買的，麵積110平方，總價150萬，首付60萬，當時股市還如日中天。

朋友都笑我，那時把股票的錢拿去買房，甚至還有同學威脅我，開發商泰禾集團資金鏈非常緊張，很可能爛尾。

目前估值400多萬， 不過真不知道會漲這麼多，要是知道，砸鍋賣鐵也要多買幾套，但確實做過風險評估。

按當時的租金和房子所在的地段評估過買這套房子肯定不會虧錢，而且就算開發商資金鏈斷裂也不會有事。

因為開發商是上市公司，規模夠大，就算倒閉瞭這個樓盤也不至於爛尾，隻會換一個開發商接盤繼續開發。

第5套房：2016年09月蠻買的，34平方（5米層高，精裝修房分上下兩套齣租），總價70萬，萬科的房子，目前估值80多萬。

為什麼當時會買它，因為我瞭解到附近類似單身公寓大概租金可以到1800元/月，房子離萬達廣場2公裏。

兩套租金一年大概可以收到4.2萬，按70萬的總價，年迴報率=4.2萬/70萬=6%左右，而貸款利率是5%。

所以，我全部銀行貸款買入這個房子，基本上就是每年無風險套利1%的模式，未來還有源源不斷的現金流。

第6套房：2018年買的，麵積105平方，280萬，陽光城房子，目前估300萬，嚴格算來還要虧一點銀行利息。

第7套房：2021年3月買的，麵積125平方，保利的房子，總價430萬。

不過這一套除瞭投資考慮外，也想自己住，因為小區門口就有兩個大公園，小區後門還有個一類高中，1公裏內還有一個小學、一個福州三中初中部、一個東二環泰禾廣場（福州最繁華的商業中心 ）。

04

要不要買房子的兩個關鍵因素是什麼？

第一：房子年租金迴報率多少：每年租金迴報率=每年租金/房子總價？

第二：你的購房資金成本多少：如果貸款就簡單用年利息多少計算？如自有資金就簡單用拿去理財的投資迴報率多少計算？

無論什麼時候，判斷一套房子是否值得買入就看“房子年租金迴報率”是否大於“購房資金年利息”？

買入條件：《房子每年租金迴報率》�R《你的購房資金年利息》，按目前中國大陸5%的貸款基準利率，相當於房子市盈率小於等於20倍。

賣齣條件：《房子每年租金迴報率》＜《0.4倍你的購房資金年利息》，按目前中國大陸5%的貸款基準利率，相當於房子市盈率大於50倍左右。

當然，這個會根據每個人的資金成本做相應調整，如果你的資金成本很低，假如隻有2.5%，則房子市盈率大於100倍左右你纔會考慮賣齣。

或者房子市盈率小於40倍，你就會考慮買入，因為你屬於錢太多而且基本沒有什麼投資渠道的這一類土豪。

舉例說明： 現在有一套房子總價100萬，每個月租金可以租到4500元，一年租金按11個月計算年租金約5萬元=4500*11個月。

因為每年可能會空置半個月，加上每次租賃閤同一般訂1年，每次轉租需要有半個月租金做為中介費。

則這套房子（每年租金迴報率=5萬/100萬元=5%）�R（2022年中國大陸基準貸款利率=5%）。

第一種情況：如果你自有資金沒有什麼安全的投資渠道，用3成首付買這套房子，是值得投資的。

第二種情況：如果你還可以3成首付，全部用公積金貸款買的話，目前公積金貸款利率纔3.25%，那麼趕快買下它。

因為這套（房子每年租金迴報率=5/100=5%）＞（2022年中國大陸公積金貸款利率=3.25%）。

第三種情況：如果你需要全款買房，且你有把握自己資金每年的投資迴報率超過6%的話，那你就沒必要去投資這套房子。

第四種情況：如果房價突然從100萬暴漲到250萬，則（房子每年租金迴報率=5萬/250萬=2%）遠小於（2022年中國大陸公積金貸款利率=3.25%）。

相當於市盈率=50倍，則可以開始考慮是否賣齣瞭。

無論世事如何變化，你都可以用這個簡單的公式去判斷一套房子是否值得買入？或者需要賣齣？

每個人資金和貸款利率也不同，同樣一套房子，有人選擇買入，有人卻會賣齣，都是很正常的。

05

房産投資盈利有哪些注意事項？

第一：無論如何最好以目標用戶的心態去選房

很多人買房有個誤區：既然是買來投資的，那我隻需要考慮房子未來會不會漲，至於房子好住不好住與我無關。

這種想法大錯特錯。

投資是為瞭獲利，這個沒錯，但是你要考慮未來如何纔能順利退齣啊。

若想最終獲利，一定要有人來接盤，並且接盤的人越多越好。所以，就必須站在他們的角度著想。

房子也是一種産品，最終肯定是用戶買來住的。

隻有站在接盤人的角度著想，纔能瞭解用戶需求，房子最終纔能保證有人接盤，自己的投資纔能成功。

對於剛需來說，買房基本上是一次終身置業，他們肯定不會僅僅為瞭房價而犧牲掉長期的幸福感，所以不要把接盤人當白癡。

所以，我每次買房之前都會先想好5年10年後大概率會是哪些人會接我這套房子？他們的核心需求是什麼？價格敏感度如何...

隻有真正滿足目標用戶核心需求的房子纔具有長遠的投資價值，無論是學區房還是非學區房。

第二：剛需定位最好買100平米左右的中小戶型

為什麼投資買房要買中小戶型？

既然是投資就一定要想好未來如何齣手？既然未來接手對象是剛需，那大概率是預算有限，戶型越小總價越低，剛需也更容易接受。

那為什麼100平米左右的三房最容易齣手呢？

中國傳統的傢庭一般都會有1-2個孩子、然後孩子一般需要父母幫忙接送上學之類的或者請保姆帶。

這樣的話，兩房太少，三房剛好，中國大部分一二綫城市，中産階級或普通人永遠占大多數。

對於他們來說，即要滿足三房需求，又要滿足預算不是很充裕的實際情況，隻能適當降低住房的舒適度。

選擇購買100平左右的三房居住是最好選擇，當然最好有三室兩衛，這樣不用每天早上大傢一起搶廁所用。

當然，隨著房價的越來越高，那些60-80平米的房子也是可以考慮，設計的好，這種房子也可以做到2.5房1衛，基本可以滿足剛需需求。

當然如果你錢足夠多，也可以買200平米以上大戶型，但目標用戶的定位就不是剛需，而是更富有的人，那麼他們的需求就完全不一樣。

比如，福州泰禾金尊府的房子，麵積越大，單價越高，這個站在剛需的角度無法理解，但是站在富人的角度就很好理解瞭。

今天就不再詳述瞭。

第三：盡量貸款買房，首付越少越好，還款時間越長越好

很多人對於貸款買房也有誤區，總認為能全款買房就全款買，所謂無債一身輕嘛。

在這種心態影響下，很多人即使選擇貸款買房，也會多付點首付，盡量縮短還款期限。其實不然。

且不說如今的房價很少有人能全款買房。即使有足夠資金能夠全款，也要貸款買房。

為何？

一方麵，通貨膨脹會抵消你的銀行利息，讓時間消耗月供。隨著通貨膨脹帶來的貨幣貶值，你的收入會不斷增加，銀行的利息也在不斷貶值。

想當年自己月薪3000元時，買的第一套房子的月供要1500元，那時覺得還款壓力好大，然沒過幾年，這點錢真的是毛毛雨啦。

故房貸並不是猛虎野獸，反而是你可以用非常低的成本從銀行那裏撬動幾十萬、甚至幾百萬的便宜資金用於投資理財。

所以，在保證自己能夠償還月供的前提下，買房盡可能多貸款，而且首付越少越好，還貸時間越長越好。

可能有人認為還貸時間幾十年太長瞭，萬一失業瞭該怎麼辦？其實還款周期越長，你每月的月供也會越少，那麼還款的壓力也會越低。

這樣你會積纍更多的原始資金用於理財投資。而且未來如果齣現難得的投資機會時，你也有足夠的啓動資金抓住它。

第四：盡量選擇離學校、公園、商業中心、地鐵口近的房子

有過孩子上學接送的傢長都知道，那是十幾年如一日的痛苦，每天4趟接送會要瞭你的老命。

所以，優先選擇買那些離學校（尤其是小學）、其次公園（尤其是大公園）、再次地鐵口比較近的房子。

這樣剛需用戶生活方便，哪怕你長期持有當包租婆包租公，也是比較好租，而且房子租金也不容易下跌。

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