2月21日 國傢統計局發布瞭1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況 北京、上海二手房成交量對比，哪個更搶眼？ - 趣味新聞網

2月21日，國傢統計局發布瞭1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，多數城市二手住宅價格環比依然在下跌。

雖然從去年10月份以來，各種救市政策“重磅發布”，讓市場看到瞭復蘇的曙光，尤其是1月份央行21個月之後再次下調5年期LPR，也就是我們通常所說的房貸利率，而且部分城市早就聞風先動，付諸實踐，下調利率和首付比例，但是想扭轉市場整體趨勢依然需要時間。

在這些主要城市中，有些城市如期觸底反彈，最搶眼的，就是北京！

1 復蘇的北上

一直以來，對市場行情感知最敏感的莫過於一綫城市。

尤其是市場上行時，一綫城市的反應是最快的。

北京和上海連續兩個月價格環比上漲。

從成交量來看，都是12月份明顯增長，1月份有所下降，但主要是受季節趨勢影響而已。

北京，12月份價格環比上漲0.8%，成交量突破15000套；1月份價格環比上漲0.5%。

上海，12月價格環比上漲0.4%，成交量超過18000套；1月份價格環比上漲0.6%。

整體來看，北京、上海兩個城市的復蘇腳步穩健而踏實。

但是，兩個城市所錶現齣來的活力與預期又有差彆。

上海去年1月份在市場快速上行後迎來瞭“最嚴調控”，“三價就低”原則徹底遏製金融的高杠杆，成交量從40000多套迅速下跌到去年9月份12000套的水平。

下跌幅度之大，是上海在短時間內無法迅速反彈的重要原因。

所以，目前上海二手房市場的復蘇是剋製的，信貸寬鬆對於市場的影響將推動3月份成交量上漲，但是推動力依然有限。

圖：上海二手房成交量價變化趨勢 數據來源：國傢統計局，西瓜研究團隊整理

反觀北京，過去兩年，房地産市場“健康而又平穩”，市場發展在政府預期之中。

所以，在調控政策上，隻有“8-5”離婚新政，主要是為瞭堵住離婚買房的漏洞，而9月底網上瘋傳的海澱部分小區二手房掛牌指導價，也因為市場低迷而沒有繼續擴大施行範圍。

相比於上海調控的“暴風驟雨”，北京似乎平靜很多。

究其原因，2017年3月北京“五環內普宅總價不超過468萬元”帶給市場的震蕩已經結束，而上海“三價就低”對市場的影響還在持續中。

對北京來說，購房杠杆率並沒有什麼變化。

所以當政策環境給瞭市場曙光後，立馬就燦爛起來瞭。

12月份成交量也超過瞭1.5萬套的“榮枯綫”，可以預計3月份市場上行周期將重新開啓。

圖：北京二手房成交量價變化趨勢 數據來源：北京住建委、國傢統計局

2 掙紮的杭州

杭州，像一個規規矩矩的學生，認真學習著其他城市的調控手段，然後“抄作業”般去推行。

杭州二手房的調控始於2021年1月，後麵又打瞭幾次補丁，終於讓原本熱鬧的市場“冷瞭下來”。

而後房貸利率下降，宏觀環境嚮好一係列措施後，對杭州市場確實産生瞭影響，錶現就是12月、1月兩個月二手房量價齊升。

目前，杭州主流銀行的房貸利率普遍是首套5.65%、二套5.85%，個彆銀行首套利率最低可至5.5%，二套最低可至5.6%，個彆外資銀行給優質客戶的利率甚至低至5.1%。相比去年高峰時首套房貸款利率在6%以上來說，房貸利率下調不少。

畢竟，這是一個“新房、二手房”價格嚴重倒掛的城市。在杭州上空飄著一團“錢”雲，從一個新盤移嚮另外一個新盤。

在杭州，新房搖到就能大賺一筆。

“連續十來天沒睡好覺瞭，每天忙到淩晨一點下班，眼睛睜開就拿起手機迴微信，一直到拿著手機睡著。”是很多搶新房的人普遍的現狀。

而開發商的日子不好過，為快速迴款，2022年推盤力度還將繼續加大，將對二手房市場帶來衝擊。

調控政策影響的持續，新房市場的衝擊，杭州的二手房市場就算是近兩月稍有起色，但是想徹底復蘇，短時間內還是無望，還將在底部掙紮中。

3 沒救的深圳

去年年底，華潤城潤璽二期，入圍不要積分；潤�o府，1728批選743套房，認籌比1:2.33，也不需要積分。

作為深圳的兩大頂流，本以為會齣現秒空的行情，以此來提振下市場的信心，結果卻差強人意，深圳的樓市是徹底的“涼涼”。

而二手房在去年10月創下月成交1605套的最低記錄後，本以為已經觸底反彈，在今年1月份深圳二手房市場嚮你證明瞭什麼叫“沒有最低，隻有更低”，再一次刷新記錄。

圖：深圳二手房成交量價變化趨勢 數據來源：深圳住建局，國傢統計局

作為此輪樓市調控的“鼻祖”，其他城市的調控政策中都或多或少有深圳政策的影子。

一輪輪調控，哪裏敢冒頭就調控哪裏，終於讓市場熱度降下去，也充分證明瞭政府對於促進市場平穩健康發展的決心和手段，不服不行！

之前我們分析過各個城市的杠杆率，深圳的居民是一群靠“藉錢”過日子的人，尤其是買房子時更是誇張，首付沒有，藉！還貸能力不足，繼續藉！

在深圳，你無論有沒有傢底，夠不夠首付，都敢買房。

以目前的限購限貸政策，深圳已經沒救瞭。

留給這個城市的，隻有二手房市場的徹底“涼涼”，以及新房市場的各種“內捲”。

4 白銀時代

這些年以來，我們一直在討論一、二、三綫城市樓市的分化。

一綫城市的房地産價值在分化過程中更加突齣、明顯。

長期來看，人口的虹吸能力依然強大，支撐著剛需市場持久的繁榮；而此前專注於深圳這樣城市的投資客，也已經將他們視角轉嚮北方；短期來看，優秀的學區資源，雞娃的傢長們在每年的開學季都要推動一波行情，而雄踞北京北部的互聯網大廠創造齣來的財富神話，讓不斷上漲的房價有瞭最夯實的支撐。

北京的房地産市場，平穩而又健康地發展著，這平穩中，暗流湧動。

而從去年第四季度就開始吹起來的這股金融領域的“東風”，對於北京房地産市場的影響或將成燎原之勢，釋放的貨幣將流嚮何處，我們拭目以待。