文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.24高醫後驛生活圈是連結新高雄車站及農16特區的中間點 區域內的高醫商圈及後驛商圈 看屋筆記：高雄三民區棋琴22重奏(個案＋價格分析) - 趣味新聞網

發表日期 2020-08-17T11:09:01+08:00

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.24

    高醫後驛生活圈是連結新高雄車站及農16特區的中間點，區域內的高醫商圈及後驛商圈，帶動瞭此區的商業發展，未來客運自立站將改建成秀泰商場影城、新高雄車站預計於2023年啓用，以及農16特區的義享天地復閤式商場、富邦企業大樓、聯上凹子底商場等開發案，都將對高醫後驛生活圈有重大影響。此次要介紹的是位於高醫後驛生活圈，後驛捷運站150M的棋琴22重奏。

    【建案特點】

    1.近捷運後驛站：距離後驛捷運站150M走路約2分鍾，捷運同綫可達新高雄車站、左營高鐵站。位於高醫商圈及後驛商圈交界， 捷運往北1站可達凹子底商業區。

    2.建案規劃得宜：對比鄰近新成屋設計，適當的電梯總戶數比及108年後的建照雨遮不計價，日 常使用上較為方便。房價也較為實惠。

    3.高雄厝設計：麵南戶彆皆採高雄厝設計，景觀陽台、綠能設施，主臥皆可看到綠樹，增加垂直綠化空間。

    【建案平麵解析】

    1、社區為獨棟規劃，一層7戶，兩部12人電梯，兩部電梯皆可抵達各樓層，樓層戶數比1:3.5，總戶數比1:47，設計適當。另有5戶店麵規劃。

    2、標準層樓高3M為24~31坪2房、25坪2+1房、35坪3房，每戶各配一機車車位。

    3、機車車位部分設置於1樓露天，可由察哈爾二街、天津街204巷獨立進齣，其餘設置於B1樓。汽車車道5.5M單道雙嚮由察哈爾二街進齣，坡道平麵46個、坡道機械34個。並預留電動車位充電管綫。

    4、設備上，全棟採用電力設備，無天然氣管綫，並附有櫻花IH感應爐。大樓有設置中央淨水係統、每戶於工作陽台設置當戶用水二次活性碳濾心過濾係統。

    5、社區坐南朝北，各麵皆有適當開闊棟距。由15M察哈爾二街進齣並退縮約3.9M，對街為5F透天，棟距可達18.9M左右。西麵麵鄰棟1F鐵皮屋並退縮約4M。南麵麵6M天津街204巷並退縮約7M，對街為社區14F擁捷退縮9M，棟距約22M，東麵為停車場尚無開發計畫，社區退縮4M。

    6、本案大廳挑高7.2M，設有接待大廳、宅配室、資源迴收室，並在車道上方設置健身房由一樓大廳進齣。2F設有兒童遊戲室、視聽室、兒童遊戲區。頂樓設有曬被區、室外運動設備。管理費暫定65元/坪、坡道車位300元/月、機械車位600元/月。

    7、藍色區域為24~31坪2房。A7戶24.21坪已全數銷售完畢。A6戶31.12坪、A8戶28.27坪，雙麵採光，麵嚮南方5.5M天津街204巷社區14F擁捷棟距約22M。採樑柱外露設計，格局方正好規劃，冷氣室外機放置於雨遮，不佔用陽台麵積。衛浴有開窗並採獨立洗手台設計，使用上較靈活。主臥設有景觀陽台。客廳採光透過餐廳。A6次臥較大可放置雙人床，A8次臥可放置單人床。

    8、黃色區域為A2、A3戶25.63坪2+1房1.5套衛浴。雙麵採光，麵嚮北方15M坡雅路棟距約18.9M，對街為4F公寓頂加，5F已上視野無阻擋。採樑柱外露，冷氣室外機放置於雨遮，1.5套衛浴皆有開窗。需注意公用衛浴無淋浴設備，陽台的使用空間稍小，+1房可設置書房或餐廳或擴大次臥使用，客廳採光透過餐廳。

    9、橘色區域A1、A5戶35.99坪3房2衛。雙麵採光，麵嚮北方15M坡雅路棟距約18.9M，對街為4F公寓頂加，5F已上視野無阻擋。採樑柱外露，冷氣室外機放置於雨遮，2套衛浴皆有開窗，現隔2房可增加1房且皆為雙人床房。需注意廚房冰箱擺放位置，可能會引響動綫。工作陽台的使用空間稍小。

    【實價登錄分析】

    1、後驛捷運站一帶個案：

    棋琴22重奏預售屋，目前開價28~33萬/坪，預計成交價落在25~26萬/坪左右。

    博愛京棧/博愛寶格麗預售屋，目前開價28~35萬/坪，預計成交價會再低一點，可參考。(需注意電梯戶數比)

    擁捷屋齡0年，平均成交價為24.75萬/坪，近一年平均成交價為24.78萬/坪。（雨遮計價）

    2、凹仔底捷運站一帶個案：

    京城天峰/微風屋齡4年，平均成交價為28.15萬/坪，近一年平均成交價為29.59萬/坪。

    璟立方屋齡9年，平均成交價為24.23萬/坪，近一年平均成交價為24.52萬/坪。

    自由悅讀屋齡6年，平均成交價為22.79萬/坪，近一年平均成交價為25.89萬/坪。

    3.高雄車站捷運站一帶個案：

    匯視界預售屋，目前開價25.8萬/坪。

    太普明日站屋齡2年，平均成交價為22.82萬/坪，近一年平均成交價為25.37萬/坪。

    高雄站前屋齡0年，近一年平均成交價為24.19萬/坪。

    新站37屋齡2年，平均成交價為24.67萬/坪，近一年平均成交價為21.92萬/坪。

    4、後驛捷運站為串連農16特區凹子底捷運站及新高雄車站的中間點，距離後驛、高醫商圈及捷運站房價越高，約落在25萬/坪上下。近凹子底捷運站鼓山區（農16）及左營區有明顯價差，鼓山區近年多為大坪數豪宅，左營區屋齡5年內約落在30萬/坪上下、屋齡5~10年內約落在25萬/坪上下。高雄車站捷運站近年來實行鐵路地下化，增加土地使用效益，並拉近前站後站發展區彆，房價上落在20~25萬/坪左右。後驛捷運站房價與高雄車站捷運站相近，低於凹子底捷運站。

    5、棋琴22重奏在當地區域屬於符閤行情産品。對比外區仍屬於中間價格産品，對於考慮高雄車站及凹子底附近建案的消費者仍可以考慮看看。

    【評價】

    棋琴22重奏為主打後驛捷運站步行2分鍾，附近擁有豐富的市區生活機能。適當的電梯總戶數比及108年後的建照雨遮不計價，在生活便利上及使用坪數上都有替使用者考量。加上近高雄醫學大學及高雄火車站，附近的租屋需求高漲，房價換算租金年化報酬率仍可維持4%左右的高投報。待新高雄火車站及農16特區等重大建設完成，此區交易應更加熱絡。推薦給在附近生活的首購族及考慮投資收租的消費者參考。

    (房産網)

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