看屋笔记：高雄三民区棋琴22重奏(个案＋价格分析)
发表日期 2020-08-17T11:09:01+08:00
文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.07.24
高医后驿生活圈是连结新高雄车站及农16特区的中间点，区域内的高医商圈及后驿商圈，带动了此区的商业发展，未来客运自立站将改建成秀泰商场影城、新高雄车站预计于2023年启用，以及农16特区的义享天地复合式商场、富邦企业大楼、联上凹子底商场等开发案，都将对高医后驿生活圈有重大影响。此次要介绍的是位于高医后驿生活圈，后驿捷运站150M的棋琴22重奏。
【建案特点】
1.近捷运后驿站：距离后驿捷运站150M走路约2分钟，捷运同线可达新高雄车站、左营高铁站。位于高医商圈及后驿商圈交界， 捷运往北1站可达凹子底商业区。
2.建案规划得宜：对比邻近新成屋设计，适当的电梯总户数比及108年后的建照雨遮不计价，日 常使用上较为方便。房价也较为实惠。
3.高雄厝设计：面南户别皆採高雄厝设计，景观阳台、绿能设施，主卧皆可看到绿树，增加垂直绿化空间。
【建案平面解析】
1、社区为独栋规划，一层7户，两部12人电梯，两部电梯皆可抵达各楼层，楼层户数比1:3.5，总户数比1:47，设计适当。另有5户店面规划。
2、标准层楼高3M为24~31坪2房、25坪2+1房、35坪3房，每户各配一机车车位。
3、机车车位部分设置于1楼露天，可由察哈尔二街、天津街204巷独立进出，其余设置于B1楼。汽车车道5.5M单道双向由察哈尔二街进出，坡道平面46个、坡道机械34个。并预留电动车位充电管线。
4、设备上，全栋採用电力设备，无天然气管线，并附有樱花IH感应炉。大楼有设置中央净水系统、每户于工作阳台设置当户用水二次活性碳泸心过泸系统。
5、社区坐南朝北，各面皆有适当开阔栋距。由15M察哈尔二街进出并退缩约3.9M，对街为5F透天，栋距可达18.9M左右。西面面邻栋1F铁皮屋并退缩约4M。南面面6M天津街204巷并退缩约7M，对街为社区14F拥捷退缩9M，栋距约22M，东面为停车场尚无开发计画，社区退缩4M。
6、本案大厅挑高7.2M，设有接待大厅、宅配室、资源回收室，并在车道上方设置健身房由一楼大厅进出。2F设有儿童游戏室、视听室、儿童游戏区。顶楼设有晒被区、室外运动设备。管理费暂定65元/坪、坡道车位300元/月、机械车位600元/月。
7、蓝色区域为24~31坪2房。A7户24.21坪已全数销售完毕。A6户31.12坪、A8户28.27坪，双面採光，面向南方5.5M天津街204巷社区14F拥捷栋距约22M。採樑柱外露设计，格局方正好规划，冷气室外机放置于雨遮，不佔用阳台面积。卫浴有开窗并採独立洗手台设计，使用上较灵活。主卧设有景观阳台。客厅採光透过餐厅。A6次卧较大可放置双人床，A8次卧可放置单人床。
8、黄色区域为A2、A3户25.63坪2+1房1.5套卫浴。双面採光，面向北方15M坡雅路栋距约18.9M，对街为4F公寓顶加，5F已上视野无阻挡。採樑柱外露，冷气室外机放置于雨遮，1.5套卫浴皆有开窗。需注意公用卫浴无淋浴设备，阳台的使用空间稍小，+1房可设置书房或餐厅或扩大次卧使用，客厅採光透过餐厅。
9、橘色区域A1、A5户35.99坪3房2卫。双面採光，面向北方15M坡雅路栋距约18.9M，对街为4F公寓顶加，5F已上视野无阻挡。採樑柱外露，冷气室外机放置于雨遮，2套卫浴皆有开窗，现隔2房可增加1房且皆为双人床房。需注意厨房冰箱摆放位置，可能会引响动线。工作阳台的使用空间稍小。
【实价登录分析】
1、后驿捷运站一带个案：
棋琴22重奏预售屋，目前开价28~33万/坪，预计成交价落在25~26万/坪左右。
博爱京栈/博爱宝格丽预售屋，目前开价28~35万/坪，预计成交价会再低一点，可参考。(需注意电梯户数比)
拥捷屋龄0年，平均成交价为24.75万/坪，近一年平均成交价为24.78万/坪。（雨遮计价）
2、凹仔底捷运站一带个案：
京城天峰/微风屋龄4年，平均成交价为28.15万/坪，近一年平均成交价为29.59万/坪。
璟立方屋龄9年，平均成交价为24.23万/坪，近一年平均成交价为24.52万/坪。
自由悦读屋龄6年，平均成交价为22.79万/坪，近一年平均成交价为25.89万/坪。
3.高雄车站捷运站一带个案：
汇视界预售屋，目前开价25.8万/坪。
太普明日站屋龄2年，平均成交价为22.82万/坪，近一年平均成交价为25.37万/坪。
高雄站前屋龄0年，近一年平均成交价为24.19万/坪。
新站37屋龄2年，平均成交价为24.67万/坪，近一年平均成交价为21.92万/坪。
4、后驿捷运站为串连农16特区凹子底捷运站及新高雄车站的中间点，距离后驿、高医商圈及捷运站房价越高，约落在25万/坪上下。近凹子底捷运站鼓山区（农16）及左营区有明显价差，鼓山区近年多为大坪数豪宅，左营区屋龄5年内约落在30万/坪上下、屋龄5~10年内约落在25万/坪上下。高雄车站捷运站近年来实行铁路地下化，增加土地使用效益，并拉近前站后站发展区别，房价上落在20~25万/坪左右。后驿捷运站房价与高雄车站捷运站相近，低于凹子底捷运站。
5、棋琴22重奏在当地区域属于符合行情产品。对比外区仍属于中间价格产品，对于考虑高雄车站及凹子底附近建案的消费者仍可以考虑看看。
【评价】
棋琴22重奏为主打后驿捷运站步行2分钟，附近拥有丰富的市区生活机能。适当的电梯总户数比及108年后的建照雨遮不计价，在生活便利上及使用坪数上都有替使用者考量。加上近高雄医学大学及高雄火车站，附近的租屋需求高涨，房价换算租金年化报酬率仍可维持4%左右的高投报。待新高雄火车站及农16特区等重大建设完成，此区交易应更加热络。推荐给在附近生活的首购族及考虑投资收租的消费者参考。
(房产网)
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