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看屋笔记:高雄三民区汇视界(个案+价格分析)



看屋笔记:高雄三民区汇视界(个案+价格分析)


发表日期 2020-08-13T15:37:06+08:00


     文章来源为【最好用的房价查询网站-乐居】2020.07.31

     高雄市三民区近年来的发展重点围绕在铁路地下化上,第一阶段已于2019年2月完工,连结了左营至凤山,更增设7处车站,补足了捷运交通网路的缺块。第二阶段的重点则是受人瞩目的新高雄车站,预计2023年Q1完工。届时将整合国道客运、市区公车、计程车、自行车、捷运、铁路,成为多重交通工具的重要枢纽,整体规划还有四栋建筑,包含了商办大楼、旅馆、转运站。本次要介绍的是位于新高雄车站旁350M的汇视界。

     【建案特点】

     1.近新高雄车站:距离新高雄车站350M走路约5分钟,距离三块厝车站550M走路约8分钟。位于后驿商圈内,享有便利机能。

     2.商五土地价值高:商五土地,建蔽率、容积率皆为区域最高,土地单坪价值高于一般住宅用地。

     3.高坪效高机能:2+1房24/29/35坪、3房38坪、3+1房38/39坪多功能坪效设计。

     【建案平面解析】

     1、社区为独栋规划,一层11户,三部12人电梯,两部电梯可抵达地下室,楼层户数比1:3.3,总户数比1:48,配置适当。另有3户店面规划。

     2、标准层楼高3.1~3.2M,为24~35坪2+1房、38~39坪3+1房。

     3、机车车位设置于1楼,由管委会统一规划处理。汽车车道5.5M单道双向由九如二路进出,坡道平面67个、坡道机械43个。并预留电动车位充电管线。

     4、设备上,大楼有设置中央净水系统、每户于饮用水设置二次净水器。卫浴採用IN-WASH无水箱智能马桶。德国Greenweb防霾纱窗,静电阻隔PM2.5。

     5、社区坐南朝北,需注意东边栋距。由30M九如二路进出,对街为电梯透天9F。西面面10M嫩江街,对街透天5F。南面面6M哈尔滨街2巷,对街为透天5F,东面为电梯大楼12F,社区退缩1.5M。

     6、本案大厅挑高5.7M,设有接待大厅、宅配室、资源回收室。2F车道上方设有儿童游戏室、视听室、健身房、交谊厅。顶楼设有晒被区。管理费暂定65元/坪、坡道车位300元/月、机械车位600元/月。

     7、蓝色区域为24~35坪2+1房。

     24坪B2、B3、B5户剩下不多,单面採光,面向南方哈尔滨街2巷。採樑柱外露、无走道设计,格局方正好规划,冷气室外机放置于雨遮,不佔用阳台面积。1.5套卫浴无开窗,使用上较充足。交屋时规划1房开放式厨房格局,消费者可依需求自行调整。若将厨房旁的1房隔起,客厅将无採光、需注意电视墙及沙发墙的宽度是否充足。若设置+1房,需注意房间无採光通风,建议当作书房合室餐厅使用。

     29坪A2、A3、A5户。单面採光,客厅面向北方九如二路。採樑柱外露、无走道设计。冷气室外机放置于雨遮。2套卫浴无开窗。交屋时规划1房开放式厨房格局。若将厨房旁的1房隔起,客厅将无採光。若设置+1房,需注意房间无採光通风,建议当作书房合室双人房使用。

     35坪A7户。双面採光,客厅面向西方嫩江街,其中一面面社区天井栋距约5.4M,虽多一面採光,但需注意隐私、低楼层照度使否充足。冷气室外机放置于雨遮。2套卫浴,公用卫浴有开窗。阳台够宽可区分为工作、景观区域。交屋时规划2房开放式厨房格局。若将公用卫浴旁的+1房隔起,餐厅的设置将影响动线,建议当作单人房餐厅使用。

     8、黄色区域为38~39坪3+1房。

     38坪A1、B6户。双面採光。採樑柱外露、无走道设计,冷气室外机放置于雨遮。主卧卫浴有开窗。交屋时规划3房开放式厨房格局。两间次卧室的採光面向社区天井及邻栋。A1客厅面向社区天井栋距约8M。厨房旁的+1房可设置双人床房使用。B6客厅面向南方哈尔滨街2巷,次卧旁的+1房可设置双人床房使用。若将+1房隔起,客厅採光需透过餐厅。

     39坪A6户。双面採光,採樑柱外露、无走道设计,客厅面向北方九如二路。冷气室外机放置于雨遮。卫浴皆有开窗。交屋时规划2房开放式厨房格局。厨房旁及次卧旁的+1房可设置双人床房使用。若将厨房旁的+1房隔起,客厅将无採光。

     9、橘色区域为B1户38坪3房。双面採光,客厅面向西方嫩江街。独立玄关,冷气室外机放置于雨遮。独立厨房设计。卫浴无开窗。需注意工作阳台较小。厨房旁的次卧较小,建议设置成单人房使用。

     【实价登录分析】

     1、高雄车站捷运站一带个案:

     汇视界预售屋,目前开价25.8~30.9万/坪。

     太普明日站屋龄2年,平均成交价为22.82万/坪,近一年平均成交价为25.37万/坪。

     高雄站前屋龄0年,近一年平均成交价为24.19万/坪。

     新站37屋龄2年,平均成交价为24.67万/坪,近一年平均成交价为21.92万/坪。

     2、后驿捷运站一带个案:

     棋琴22重奏预售屋,目前开价28~33万/坪,预计成交价落在25~26万/坪左右。

     博爱京栈/博爱宝格丽预售屋,目前开价28~35万/坪,预计成交价会再低一点,可参考。

     拥捷屋龄0年,平均成交价为24.75万/坪,近一年平均成交价为24.78万/坪。

     3、美丽岛捷运站一带个案:

     华盛美丽方屋龄2年,平均成交价为27.28万/坪,近一年平均成交价为28.49万/坪。

     锐扬YES屋龄3年,平均成交价为25.8万/坪,近一年无成交纪录。

     棋琴文贤苑屋龄4年,平均成交价为24.3万/坪,近一年平均成交价为24.13万/坪。

     4、高雄车站捷运站近年来实行铁路地下化,增加土地使用效益,并拉近前站后站发展区别,房价上落在25万/坪左右。后驿捷运站一带个案,距离后驿、高医商圈及捷运站房价越高,约落在25万/坪上下。美丽岛捷运站为红线、橘线转运站,附近一带个案约落在25万/坪上下。高雄车站捷运站房价与后驿、美丽岛捷运站相近。

     5、汇视界在当地区域属于符合行情产品。对比邻近区域价格相近,但因重大建设多聚集于高雄车站,相对有吸引力。

     【评价】

     汇视界为主打新高雄车站步行350M步行5分钟,为近年来最接近新高雄车站的建案,位属后驿商圈已有完整的生活机能,待未来新高雄车站及71期CBD重划区完工,地理位置上十分有优势。三面临路的商五土地,将土地坪效使用最大化。加上近火车站大量的商务租屋需求,房价换算租金年化报酬率仍可维持4%左右的高投报,也使得小坪数低总价的24坪2+1房近乎完销。推荐给在附近生活的首购族及考虑投资收租的消费者参考。

     (房产网)





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