文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.31高雄市三民區近年來的發展重點圍繞在鐵路地下化上 第一階段已於2019年2月完工 看屋筆記：高雄三民區匯視界(個案＋價格分析) - 趣味新聞網

發表日期 2020-08-13T15:37:06+08:00

    文章來源為【最好用的房價查詢網站-樂居】2020.07.31

    高雄市三民區近年來的發展重點圍繞在鐵路地下化上，第一階段已於2019年2月完工，連結瞭左營至鳳山，更增設7處車站，補足瞭捷運交通網路的缺塊。第二階段的重點則是受人矚目的新高雄車站，預計2023年Q1完工。屆時將整閤國道客運、市區公車、計程車、自行車、捷運、鐵路，成為多重交通工具的重要樞紐，整體規劃還有四棟建築，包含瞭商辦大樓、旅館、轉運站。本次要介紹的是位於新高雄車站旁350M的匯視界。

    【建案特點】

    1.近新高雄車站：距離新高雄車站350M走路約5分鍾，距離三塊厝車站550M走路約8分鍾。位於後驛商圈內，享有便利機能。

    2.商五土地價值高：商五土地，建蔽率、容積率皆為區域最高，土地單坪價值高於一般住宅用地。

    3.高坪效高機能：2+1房24/29/35坪、3房38坪、3+1房38/39坪多功能坪效設計。

    【建案平麵解析】

    1、社區為獨棟規劃，一層11戶，三部12人電梯，兩部電梯可抵達地下室，樓層戶數比1:3.3，總戶數比1:48，配置適當。另有3戶店麵規劃。

    2、標準層樓高3.1~3.2M，為24~35坪2+1房、38~39坪3+1房。

    3、機車車位設置於1樓，由管委會統一規劃處理。汽車車道5.5M單道雙嚮由九如二路進齣，坡道平麵67個、坡道機械43個。並預留電動車位充電管綫。

    4、設備上，大樓有設置中央淨水係統、每戶於飲用水設置二次淨水器。衛浴採用IN-WASH無水箱智能馬桶。德國Greenweb防霾紗窗，靜電阻隔PM2.5。

    5、社區坐南朝北，需注意東邊棟距。由30M九如二路進齣，對街為電梯透天9F。西麵麵10M嫩江街，對街透天5F。南麵麵6M哈爾濱街2巷，對街為透天5F，東麵為電梯大樓12F，社區退縮1.5M。

    6、本案大廳挑高5.7M，設有接待大廳、宅配室、資源迴收室。2F車道上方設有兒童遊戲室、視聽室、健身房、交誼廳。頂樓設有曬被區。管理費暫定65元/坪、坡道車位300元/月、機械車位600元/月。

    7、藍色區域為24~35坪2+1房。

    24坪B2、B3、B5戶剩下不多，單麵採光，麵嚮南方哈爾濱街2巷。採樑柱外露、無走道設計，格局方正好規劃，冷氣室外機放置於雨遮，不佔用陽台麵積。1.5套衛浴無開窗，使用上較充足。交屋時規劃1房開放式廚房格局，消費者可依需求自行調整。若將廚房旁的1房隔起，客廳將無採光、需注意電視牆及沙發牆的寬度是否充足。若設置+1房，需注意房間無採光通風，建議當作書房閤室餐廳使用。

    29坪A2、A3、A5戶。單麵採光，客廳麵嚮北方九如二路。採樑柱外露、無走道設計。冷氣室外機放置於雨遮。2套衛浴無開窗。交屋時規劃1房開放式廚房格局。若將廚房旁的1房隔起，客廳將無採光。若設置+1房，需注意房間無採光通風，建議當作書房閤室雙人房使用。

    35坪A7戶。雙麵採光，客廳麵嚮西方嫩江街，其中一麵麵社區天井棟距約5.4M，雖多一麵採光，但需注意隱私、低樓層照度使否充足。冷氣室外機放置於雨遮。2套衛浴，公用衛浴有開窗。陽台夠寬可區分為工作、景觀區域。交屋時規劃2房開放式廚房格局。若將公用衛浴旁的+1房隔起，餐廳的設置將影響動綫，建議當作單人房餐廳使用。

    8、黃色區域為38~39坪3+1房。

    38坪A1、B6戶。雙麵採光。採樑柱外露、無走道設計，冷氣室外機放置於雨遮。主臥衛浴有開窗。交屋時規劃3房開放式廚房格局。兩間次臥室的採光麵嚮社區天井及鄰棟。A1客廳麵嚮社區天井棟距約8M。廚房旁的+1房可設置雙人床房使用。B6客廳麵嚮南方哈爾濱街2巷，次臥旁的+1房可設置雙人床房使用。若將+1房隔起，客廳採光需透過餐廳。

    39坪A6戶。雙麵採光，採樑柱外露、無走道設計，客廳麵嚮北方九如二路。冷氣室外機放置於雨遮。衛浴皆有開窗。交屋時規劃2房開放式廚房格局。廚房旁及次臥旁的+1房可設置雙人床房使用。若將廚房旁的+1房隔起，客廳將無採光。

    9、橘色區域為B1戶38坪3房。雙麵採光，客廳麵嚮西方嫩江街。獨立玄關，冷氣室外機放置於雨遮。獨立廚房設計。衛浴無開窗。需注意工作陽台較小。廚房旁的次臥較小，建議設置成單人房使用。

    【實價登錄分析】

    1、高雄車站捷運站一帶個案：

    匯視界預售屋，目前開價25.8~30.9萬/坪。

    太普明日站屋齡2年，平均成交價為22.82萬/坪，近一年平均成交價為25.37萬/坪。

    高雄站前屋齡0年，近一年平均成交價為24.19萬/坪。

    新站37屋齡2年，平均成交價為24.67萬/坪，近一年平均成交價為21.92萬/坪。

    2、後驛捷運站一帶個案：

    棋琴22重奏預售屋，目前開價28~33萬/坪，預計成交價落在25~26萬/坪左右。

    博愛京棧/博愛寶格麗預售屋，目前開價28~35萬/坪，預計成交價會再低一點，可參考。

    擁捷屋齡0年，平均成交價為24.75萬/坪，近一年平均成交價為24.78萬/坪。

    3、美麗島捷運站一帶個案：

    華盛美麗方屋齡2年，平均成交價為27.28萬/坪，近一年平均成交價為28.49萬/坪。

    銳揚YES屋齡3年，平均成交價為25.8萬/坪，近一年無成交紀錄。

    棋琴文賢苑屋齡4年，平均成交價為24.3萬/坪，近一年平均成交價為24.13萬/坪。

    4、高雄車站捷運站近年來實行鐵路地下化，增加土地使用效益，並拉近前站後站發展區彆，房價上落在25萬/坪左右。後驛捷運站一帶個案，距離後驛、高醫商圈及捷運站房價越高，約落在25萬/坪上下。美麗島捷運站為紅綫、橘綫轉運站，附近一帶個案約落在25萬/坪上下。高雄車站捷運站房價與後驛、美麗島捷運站相近。

    5、匯視界在當地區域屬於符閤行情産品。對比鄰近區域價格相近，但因重大建設多聚集於高雄車站，相對有吸引力。

    【評價】

    匯視界為主打新高雄車站步行350M步行5分鍾，為近年來最接近新高雄車站的建案，位屬後驛商圈已有完整的生活機能，待未來新高雄車站及71期CBD重劃區完工，地理位置上十分有優勢。三麵臨路的商五土地，將土地坪效使用最大化。加上近火車站大量的商務租屋需求，房價換算租金年化報酬率仍可維持4%左右的高投報，也使得小坪數低總價的24坪2+1房近乎完銷。推薦給在附近生活的首購族及考慮投資收租的消費者參考。

    (房産網)

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